房子有很强的地域属性，楼市出现了分化。（图片来源：Adobe Stock）
【看中国2019年10月7日讯】房子有很强的地域属性，现在因城施策之后，确实楼市出现了分化，很多城市房价都过了高点开始下跌，但是也确实不排除一些地方，房价还在上涨。甚至一些房价下跌城市中的某些小区，房价也是不跌反涨，那么这又是为什么呢？主要有这么几个原因。
首先，看一个指标叫做新房二手房比率，也就是一个城市卖新房卖的多还是卖二手房卖的多，如果新房卖的多，说明这个城市还在建设期，他的房价确实还要上涨，之前我们说的棚改货币化安置大多都是你这种情况，开发商大量盖新房，而购房人则拿到拆迁款，当成首付去不断的买新房，在这些棚改城市绝大多数人都是买的新房，二手房几乎无人成交，所以城市的房价就由新房决定，而二手房其实就是财富幻觉，房价看起来不断的上涨，但其实那只是纸面财富，因为没人把房子套现。
喊上去的价格都是虚假的，举个例子，一个周边的小区开盘，卖1万5一平米，那旁边的小区也跟着涨价到1万，这两个小区可能有几千套房源，都在跟着涨价，但却没有一套二手房成交。所以你感觉房价一直在涨。而相反如果二手房卖的多，比如北京上海这样的城市，二手房买卖已经多过新房了，那么他就已经进入饱和了，房价很难再涨了。
比如美国欧洲这些国家的主要城市，基本都是1:3或者1:4，也就是说卖一套新房，就意味着3-4套二手房成交，这种地方房价就基本到头了。楼市进入供大于求的时代。所以我们看到，北京上海的绝对房价，跟纽约和洛杉矶都差不多了，但人家的收入是我们4-5倍，也就曼哈顿这种核心的不能再核心的地方，比北京要贵。
其次，看人口流动，比如同样是一线城市，深圳就好一些，因为他还在积极的扩张，也还在吸引人口不断的流入，人口流入肯定是房价上涨的主要推动力量，原来北上广深涨了10年，而每年的人口流入量都能达到1%，几十万人进入城市，而新建商品房数量跟不上人口流入速度，那么就形成了供需缺口，所以房价就会上涨。所以如果你那里房价还在上涨，看看是否是人口流入造成的，如果是人口在大比例流入，那么房价上涨可能还会持续。
即便现在房价不涨了，只要人口持续流入，未来他也一定还会上涨。人口的因素是长期的决定性因素，非常重要，怎么查看人口，你去翻每年年底的当地两会，通常都有当地的政府工作报告。都会有关于人口数量的介绍。另外其实有的地方都能感觉的出来。
第三，回光返照，有些地方房价不跌反涨，不是因为人口流入，也不是因为城市建设，而恰恰是因为没有工作机会，经济也十分不好。在当地没什么人做生意，都在抱着房子等升值。这在很多的大城市的某些小区也会出现。房价下跌，一定是卖出来的，而在房价看涨的时候为什么要卖呢？一个是他想换个更大的，一个是他确实急用钱，通常这种急用钱的都是生意上出了问题，所以做生意多的，经济活跃的地方，房价对于经济的敏感度就会很高，卖房的人多，抢跑道的多，所以价格就会杀得比较狠。
比如北京，一些高档小区，最近有降价千万甩房的，业主直接就打8-9折，你要是全款还有谈的空间。相反一些老破小的小区，或者一些经济欠发达地区，大家都是赚工资的，甚至领退休金的，没什么急需用钱的地方，也就都抱着房子不卖，没人卖出，没人急用钱当然价格也就暂时不会跌下来，但恰恰说明这个地方比较没落，对经济不敏感。缺乏经济活力。房价上涨都是假象，背后可能根本没有流动性。一旦他们预期逆转，就不会有人再去买房。所以这种回光返照的地方千万不能再买了，进得去出不来。
第四，棚改余温，最近3年由于棚改这个影响太大，房价涨幅太多，有的地方房价从无人问津，到出现翻倍，所以形成了一个非常强烈的预期，购房人的心态被拉崩了，从无所谓，到贪婪，再到恐惧，这么大的涨幅下来，恢复平静需要时间，大多数人都是后知后觉的，所以需要很长时间平静下来，矫枉过正往往有惯性。棚改货币化从去年年中停止，棚改也从今年开始逐渐放缓，今年很多地方其实已经开始出现了房价下跌，二手房出售艰难，但有些地方停止的比较晚，所以还有预期，顶多明年这些还在上涨的地方，都会逐渐降温下来。
所以，通过我们今天的分析，你大概也就知道，现在能够支撑房价的因素，有且只有一条那就是人口，除了人口大比例流入的地方，房价可能都不太会有继续涨的潜力。从这个角度来说那些新一线，和头部的二线城市，可能还有机会，但是他们之间也存在着博弈，都在吸引人口，但是谁能最后成功也是个未知数。城市的吸引力拼到最后，拼的还是产业。没有产业支撑，人口即使进去了，也会再退出来。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
责任编辑:辛荷
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