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中国房价“高烧不退”背后的重重陷阱

发表：2005-05-15 22:56

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中国

中国经济时报作者冯雪梅／中国房地产业有没有“泡沫”，仁者见仁，智者见智。但“高烧不退”的房地产业可能导致的恶果，却显而易见。尽管早已不是新闻，可最近几天一连串的房价上涨消息，还是让人心惊。

一季度北京房价持续上涨，价格突破每平方米5000元；四川商品房价涨11%，成都商品房价涨幅位居全国第三；国家发改委价格监测中心最新报告预计，二季度中国36个大中城市房价仍将保持上涨态势，涨幅约在7.5%左右。

年初，国家采取宏观调控政策限制房价，央行也出台房贷新政，可抑制房价上涨在目前看来还是痴人说梦。国家统计局的数字显示，一季度，全国商品房平均销售价格同比上升12.5%，涨幅比去年同期提高5.8个百分点。统计局的专家认为，下半年房价增长仍可能偏快。

与房价上涨相对应的一组数据是：2003年，北京城镇居民人均可支配收入为13882.6元；2004年，成都城镇居民人均可支配收入为10394元； 2004年，全国城镇居民人均可支配收入为9422元。2000年至2003年，城镇居民人均可支配收入的增长速度平均不到10%，而住宅销售额的增长却超过30%。

大中城市一套商品房的价格，平均超过个人年收入的30倍以上，贷款负债买房，成为绝大多数家庭无可奈何的选择。5月8日，中国社科院公布一项调查统计，北京、上海两大城市的居民，家庭整体负债率高于欧美家庭。两地居民的整体家庭债务比例已经分别达到155%和122%，青岛、杭州和深圳等中等城市的居民家庭债务比例，也平均达到了90%左右。

当然，不能把中国家庭的高负债率全部归结于房价过高，但高房价至少是一个不容忽视的重要原因。因为住房支出，差不多占到了居民生活总支出的一半。

用债台高筑来形成目前的房地产业，恐怕并不过分。中国国际金融有限公司的统计资料表明，大约60%的房地产投资来源于银行贷款。居民的个人房贷也已达2万亿元。尽管“花明天的钱，圆今天的梦”，逐渐成为人们普遍接受的消费方式，但在信用体系还不健全，社会保障体制并不完善的现实条件下，远远超过实际承受能力的畸高房价以及负债消费，都为房地产业乃至经济的发展埋下陷阱。

银行是目前房地产业的最大债主。虽然银行的提供贷款时都会审查贷款人的资格，可谁都知道，贷款人提供的收入证明、财产证明水分很大，这就决定了“债主”的高风险性。至于房产“大鳄”们通过何种手段取得银行贷款，更是世人皆知的秘密。

此种情况之下，如果房地产市场有大的风吹草动，比如房价有较大波动，像有关人士所言，在某个时间段出现拐点，房价大落，那么银行将成为首当其冲的受害者，其呆坏账将成倍增加。即便因此遭受的损失不能立竿见影地显现，但危机迟早会爆发，本来就很脆弱的中国的金融业，能否承受？

另据中国社会科学院经济研究所李实教授的研究，2002年城市居民净房产均值29703元，占居民总财产净值的64.38%，房价一旦跌落，就意味着居民财产的缩水和贬值，进而影响其消费支出，国内需求也会随之大落。这对经济的发展，将是怎样的冲击？

谁都知道，房产的超高价格和高速增长率绝非正常，可重重陷阱之下，中国的房地产业依然知难而进。一季度，中国的房地产投资增幅达到了26.7%，外资大量涌入，推波助澜。

人民银行上海分行统计，境外资金直接流入房地产的比重，已由2001年的16.1%升至2003年25%以上，2004年前5个月更是达到32.6%。专业人士分析，外资的涌入房地产业，建立在对人民币增值的预期之上。而一旦这种预期无法实现，资本的大量撤离将带给房地产业致命伤。

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