租賃情況是一個地方的真實住房需求的體現。（圖片來源：tung/AdobeStock）
【看中國2019年9月22日訊】一份全國各地二手房漲跌榜單流出，這份圖表顯示北京二手房均價最高達到了65400元，其次是深圳64300元，上海是53300元就要差了一萬之多，再往下廈門是45000元，第五名是三亞33800元，之後3萬以上的廣州，南京和杭州，2萬以上的有福州，天津，青島和寧波，下面就都是一萬多的了。
從漲跌幅來看，同比漲幅，也就是跟去年比較漲幅比較大超過10個百分點的分別是西寧，寧波，呼和浩特，哈爾濱，銀川，深圳是差一點到10%，跌幅相對較大超過5個百分點的是三亞，青島，福州，海口，鄭州，重慶，濟南和貴陽。
這個圖表最後還列出了各地買房的售租比，這個就更有意思了，這個指標就是用當前的房屋售價，比上同樣一個房子一年的租金，什麼物業水電，稅費都不算，就是賣出價和一年租金的比值，用來反應你現在賣掉房子，大概相當於你租出去多少年，數據顯示，北京是58年，深圳是68年，上海是57年，廈門最高是83年，超過50倍的比比皆是，低於40年的寥寥無幾，最低是烏魯木齊需要27年，西寧是29年，銀川是30年，長春，長沙，哈爾濱是32年，其實熟悉的人都知道，我們總在說這個指標，只是我們把它倒過來了，經常說的是租售比，也就是用一年租金比上售賣價格，我說5%以上值得買，可以投資，如果3%以下，即便是自住你也應該考慮一下，如果不是剛需盡量就不要買了。因為顯然租房更加划算。5%把它倒過來，100÷5其實就是20年，30%倒過來也就是33年，所以如果這麼來看，現在基本上全國主要城市沒有一個是值得投資的，能買來自住的也是所剩無幾。
有人說了，為什麼要看售租比，這玩意有什麼用，租賃情況是一個地方的真實住房需求的體現，房子已經凝結了太多的金融屬性，大家都貸了很多款，也有人囤積居奇，所以他已經變成了投資品，根本無法反應需求，反而是租賃是最真實的，基本不會有人去炒租金，前一陣北京有過二房東炒租金的事，資本入局賠錢拿房，擴大市場，很快就被叫停了。這種事很難成為氣候，所以房租才是市場真實的需求。
當然每到這時候，都會有槓精出沒，說售租比太高，也可能是房租太低，房東漲房租就好了。你以為他不想漲房租，房東肯定每天夜裡睡不著覺的時候，率先想到的就是漲房租，而且也會通過各種手段，試探性的漲房租。我們總說，房東不給你漲房租，不是他仁慈，而是他實在漲不動，他要漲租，很可能你就不租了，他也會在短期內找不到租戶，當下的房租往往就是市場價格決定的，屬於均衡價格。
反過來說，如果有人直接找到房東，說我多出房租，你租給我，而且我們還長租，房東肯定瞬間就會答應，他之所以沒漲，是因為他現在還找不到這麼一個人，等他找到了，他一定會漲租。所以房租低的地方，一定是需求不足，供給旺盛。那你在這個地方炒房投資，顯然損失的概率極大，先不說房價會不會跌，賣的時候誰來接盤，就很成問題。
而站在購房人的角度來說，買房和租房這道選擇題是有標準答案的，你比較一下其實不難得出理性的答案，拿北京舉例，現在一套1000多萬的房子，只能算是中等住宅，你租下來一個月才1萬2左右，一年我們就算15萬，租售比才1.5%，房東需要租66年才回本。所以顯然是房東在補貼租客。租這套房子，你每月只花1萬2，如果要買這套房子貸款30年，首付30%，貸款700萬，不但一筆要付出300萬，而且每月還要還貸款4萬元。也就是說明明1萬2能解決的問題，你卻要先出300萬，後面還要每月出4萬。有人說了，房租會漲的，確實如此，但房租基本漲幅就是一個城市的收入漲幅，差不多是每年5%左右，等1萬2的房租漲到4萬，大概也需要20幾年的時間。所以即便房租在漲，也顯然是租房更划算。更何況你如果有300萬首付，去做個保本理財，一年剛好產生15萬的收益，基本夠交房租了。
而如果你要貸款買房，貸款700萬，最後多還的利息還要有700萬。30年後你還完了貸款，這套房子基本也就成危房了。現在的建築都是按照50年標準設計的，這就是說大家根本就漏算了一個指標，那就是折舊率。之前有復旦大學按照4%去折舊，大家覺得不理解，以為25年以後房子就白送了，其實他是復利的概念，也就是0.96的n次方，30年後還剩下原值的30%左右，如果我們按照大家要求把折舊率降低，用2%折舊，那就是0.98的n次方，30年後，其實也只剩下了原值的一半，所以在這樣的租售比之下，怎麼算都是買房不划算。
當然，現在你唯一的念想就是房價繼續漲，而且一年漲幅超過7%，也就是5%的房貸+2%的折舊，如果按照高標准算那就得漲過9%，也就是5%的房貸+4%的折舊，如果一年房子漲價漲不到這個數，其實就是買房的虧了。所以有的時候根本不用去猜高點和低點，拿起筆算算就已經很清楚了，只能等別人高價從你手上把房接走的時候，其實就已經陷入了博傻的時刻。除了等孩子上學，或者當地落戶的剛需，其他人都不應該再買房，能不買就別買。同樣都是住房，沒必要多花3倍多的錢，把租金變成房貸。
責任編輯:辛荷
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