中国商业楼市极端恶化
【看中国2014年09月13日讯】陆媒报道,2014年的中国楼市,大家目光都聚焦在住宅上,上半年市场相对疲软,不过住宅市场和写字楼市场相比的话,可以讲住宅市场还是要好的多的多,按照目前趋势来看,中国各城市写字楼将成为中国楼市最大的一颗定时炸弹。中国各线城市商业地产都经历了2005-2008和2010-2013两个高速发展阶段,而楼宇经济成为了政府最关注的一张牌,对经济数据的渴求使得各地搞了大量的写字楼,以为有了写字楼就有了企业,有了企业就有了现代服务业,有了现代服务业就有了税收和经济发展,因此很多区域写字楼的比例远超半数,动辄几百万平米,乃至近千万平米写字楼的区域规划也见到过。就办公楼新开工体量增长情况来看,2013年全国办公楼新开工总量达到6887万平方米,是2008年的4倍,相比之下,同期的住宅新开工量增幅“仅”为74%。
即使在当下的北上广深,部分区域的写字楼也存在过量现象,比如深圳前海、上海虹桥商务区。以上海的虹桥商务区为例,未来还将持续供应165.07万平方米的商办用地,其中九成以上为纯办公用地。大家今天都在谈产城融合、产城一体化,但如果居住、工作、消费不能在一个区域内实现,那还谈什么产城融合,今天一线城市交通已经恶化如此了,还让居住与工作分离,这不是和谐的城市观。而且这些区域写字楼大多数最终的命运是销售,即使对于一线城市,压力仍然很大。而对二三四线城市来说,今天写字楼的压力主要来自于产业,由于缺少第三产业现代服务业的有力支撑,这些城市的写字楼基本都是政绩工程。我们做过二三线城市甲级写字楼的租客调研,从调研结果可以发现,在有限的租客中,一类是外资企业,一类是央企国企,还有一类就是地产开发商,这三类企业构成了这些城市甲级(准甲级)的主要客户,但这三类企业数量在各个二三线城市中都是非常有限。外不要说新区,中心区的写字楼也是供大于求。没有真正需求支撑的市场实际就是无源之水无本之木。
回顾2011年以来的供求情况可以发现,写字楼确实是压力最大的产品,一线城市平均供求比为1.1,相对平衡,但深圳供求比达到了1.81,高于二线城市的平均水平;二线城市中,除了厦门的供求关系与一线城市相当之外,其他二线城市则是普遍供大于求;三线城市平均供求比更是达到了2.2的高位。而近年入市销售的写字楼产品,大多数集中在城市新区,开发和上市比较集中,供大于求矛盾愈发显著。为了消化这些写字楼,开发商可谓是绞尽脑汁,但结果却是收效甚微。比如产品调整,有的改成SOHO,有的改成服务式公寓或酒店式公寓住宅,甚至还有在改养老住宅的,但你改、我改、他也改,大家今天都在改,产品上又形成了同质化;又比如在价格上做文章,你按周边住宅价格打九折,我就打八折,他再准备打七折,结果销售型写字楼也就陷入了价格战的泥潭,大家一起套牢。在目前的市场情况下,写字楼核心问题不在于产品、不在于营销,只在于规划和供求。但如果政府不改变政绩至上,不尊重市场规律,不调整当前规划,写字楼这颗定时炸弹的爆炸只是时间问题。
责任编辑:李观世
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