一线城市楼市出现“报复性下跌”
近几年,很多人都持一种似乎已被市场印证的观点:每轮房市调控后,市场都会出现报复性反弹。现在,包括部分开发商和投资者都在期望,下一轮报复性反弹将会何时出现。
其实,这只是观察房地产市场周期的一个视角而已。笔者想说的是,当前全国楼市,尤其是一线城市正在经历报复性下跌。证据是:刚刚过去的5月,4个一线城市的商品住宅成交量环比4月份剧减。上海一手和二手住宅成交量皆下降七成,北京期房商品住宅成交量下滑近六成,深圳萎缩超过六成,广州下滑三成。
缘何要用“报复性下跌”这种犀利字眼?不妨以上海为例。5月份,上海一手商品住宅(剔除动拆迁配套商品房)成交量为30万平米左右,这一成交量创造了2003年以来“非春节月份”的最低值纪录。春节前后所在月份,一般都是年度最低值,比如2008年和2009年的2月份成交量为30万-40万平米。30万平米,不仅低于上上轮上海楼市下跌期中最低迷的时间——2005年5-8月份的80万平米左右,而且更低于上轮调整期中最低迷的时间——2008年9-10月份的50万平米左右。
上海的朋友可能体会很深,2005年上海楼市曾经历过一次大幅调整,与目前情形相似。2004年以上海为代表的长三角楼市出现暴涨,招致2005年3月下旬“老国八条”的打压,当时有句顺口溜是“上海感冒,全国吃药”,5月初“新国八条”跟着出台。结果是,与当前一样,上海楼市剧烈降温,一手商品住宅成交量由4月份的142万平米左右,直线下跌至5月份的78万平米,降幅约55%。其后成交量低位徘徊,直到“金九”才开始反弹,2006年保持盘整格局。而价格则大概滞后两个月左右,才大面积出现楼盘降价促销现象,70个大中城市中上海的房价指数7月即出现2.7%的环比负增长,2006则保持盘整态势。从2005年下半年到2006年,退房现象颇为多见。
总结下来,2005年的楼市调整属于快速降温,长时间调整(持续了一年半左右)。2008年那次则是逐渐降温,调整时间稍短(主要受益于国家的楼市刺激政策)。2007年9月份“二套房贷”新政出台后,上海楼市就出现降温迹象,10月份一手商品住宅成交量比9月份略降,其后总体维持下滑势头,直到2008年9-10月份降至最低谷。但上一轮上海房价指数直到2008年8月才出现环比负增长。2009年3月成交量和价格双双出现反弹。
人们总是受惯性思维的摆布,所以错把2009年楼市疯狂当作正常,有人在去年12月份“国四条”出台后,还敢继续冲进市场投资投机。同样,眼下的大跌之后,很多人同样会担心今年剩下来的7个月,市场同样继续这样的低迷。我想告诉大家的是,5月份30万平米的成交量已属非理性的低迷了,不仅投资投机需求逃离,就连正常的自住需求亦陷入浓重的观望。
如果要作历史对比,笔者认为今年一线城市的楼市,可能会重现上海2005年的市场轨迹:5-8月份成交量基本上维持低位,9月有可能开始反弹,但不会是报复性反弹;价格则很快就会出现调整,事实上二手房已经降价,接下来促销的新盘也会越来越多,至于价格何时会到底,关键还是取决于政策何时会放松,这点需要大家密切观察。
来源:东方早报
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