根据过往历史，有谁敢用经济学原理来预测中国楼市？（图片来源：Geety Images）
【看中国2018年9月27日讯】当今中国，谁敢预言楼市？目之所及，印象中，只有两个人。
一个是任志强。他的观点很简单，“以不变应万变”，反正就是一个字：涨。另一个是任泽平。凭“首席经济学家”而年薪千万，引起大家关注。他的观点据说是2018年不要买，2019年才是买房时机。
这两人都值得鼓励。毕竟，近些年，关于房价，其实没人敢站出来预测了。
1、预测楼市皆以失败而终？
2001年底2002年初，清华大学一位教授接受官方央视的采访，宣称“2002年，房地产的冬天”，引发轩然大波。而2002年，其实是中国房地产的“春天”，而且是“早春”。
2005年上半年，中国社科院一位研究员，著名的房地产“平民代言人”，预言“北京的房价要跌一半，上海要跌三分之一”。结局是，2005～2007年，房价连涨3年。
2006年4月，一位网友发出《深圳市民XX关于发起不买房行动致全社会的公开信》，号召大家不要买房。只是最后他自己也买房了，并出来公开道歉。
2007年底，王石抛出“拐点论”，此后拐是拐了，只不过是“假摔”，2009年房价又扶摇而上了。
2009年6月潘石屹又出来告诫，地产商要理性，不要抢“地王”，否则一块地定生死，可能会死得难看。结果，2009年、2010年，大家都过得挺不错。2011年从下半年开始，大江南北出现了各种到售楼处维权的新闻。眼看楼市就要不行了。
没想到，2012年，开发商抱团一线城市了。结果北上广深开始热了，温州、鄂尔多斯楼市泡沫破裂了。这房价又看不懂了。
既然中国楼市看不清，就去国外呗。2012年，开发商开始抱团出海。只是近两年，万达“甩卖”英美澳，碧桂园“折戟”大马，宏立城“崩盘”印尼……
2013年的中国楼市，“冰火两重天”，叫人看不懂。
到了2014年，大家日子都不好过了，一二三四五六线城市齐跌。到售楼处维权又出现了。怎么办？大江南北，救市此起彼伏。
这个时候，“拐点大哥”又说话了。王石表示，中国房地产的“黄金时代”已经过去，“白银时代”到来。不幸的是，接下来还有一个“钻石时代”，那就是2016-2018年这波全国性大涨，5000亿元销售额的宇宙级房企批量出现了。
以上篇幅所限，只是简单来两下“庖丁解牛”。目的是想说，这房地产市场，自从1998年房改以来，你要预言呀，那是真不容易。
2、未来三五年楼市将是“滞胀”发展之路
2017年和2018年，一些地方还是挤破了头在抢房。你看，动不动几千人排队，都要组织摇号选房了，哪有等2019年再买的意思呀。
笔者现任某知名地产集团区域品牌总监。计算机专业出身的管理学硕士，在房地产行业摸爬滚打10余年，历4省8市操盘10余个房地产项目，近年潜心于中国房地产发展历史研究。笔者要立言了：未来三五年，中国楼市将是一条“滞胀”发展之路。
大家准备好砖头，笔者这回大言不惭，估计也是九死一生。楼市是我等匹夫能预测的吗？涉及到300万亿元价值的房产动向呀！其实，不光我们，居庙堂之高者都难以预测。2015年情急之下，又是鼓励投资买二套，又是确定“去库存”大方向，当时怎会想到此后乃是如此汹涌之局面。早知道，央行就不会2016年2月还出来继续添柴火了。
既然出来混，就准备挨刀吧。
先说概念。此“滞胀”和经济学术语中的意思，完全不同。那是1965年英人造的混合词语，我在2018年讲到房地产市场时，就恢复它中文字面的意思吧。“滞胀”的第一个字，是“滞”，停滞的“滞”，停滞不前的“滞”，就是房价、房地产市场整体的量，基本上处于停滞状态，也就是说，上涨的可能，尤其大幅上涨的可能，基本上没有了。
“滞胀”的第二个字是“胀”，是鼓胀的“胀”，是肚子胀的“胀”。就是想说，房价虽然停滞不前了，但并不是消停了，冷却了，而是还保留着一股上涨的动力，鼓鼓的，胀胀的，似乎随时还有上涨、大涨的可能。
整体来讲，滞胀就是停滞不前但还保留着上涨的动力的状态。你也可以理解成类似于股市中的横盘，但是呢，横盘一般是不长久的，尤其是在高点横盘，大概率是要下跌的。但是滞胀呢，是可以较为长久的横盘，同时呢，不至于随时有下跌的可能。甚至呀，理想的状态，就是它还能稍微地上涨，继续发挥房地产的保值增值效应。
所以，滞胀绝不代表接下来房价一定会下跌，或者大跌。如果选择观望，大家也不要有捡大便宜的心态。
3、为什么是“滞胀”？
为什么会走滞胀之路呢？与其说是我预测的结果，不如说是我估计政府最有可能选择的道路。如果政府不选择这条路，那我的预测结果可能就会错了。但我还是可以较为绝对地说，这样一条路是相对最佳的选择。
因为，中国整体的房价，现在已经处于一个历史高位，并且是历史上从未有过的高位。
大家都知道，如果某一个市场，价格处于历史最高位，无外乎两种可能。一是，继续往上涨，一山还有一山高，达到另一个更高的高峰。二是，涨不上去了，要往下跌。
不过，如果判断某一个市场已经处于高位了，已经有不健康的迹象了，最好的办法，决不是让它继续涨得更高，因为“爬得越高，跌得越惨”。
对当前的房地产市场来说，如果你不想让它涨得更高，也不想让它下跌，则最好的办法就是平稳发展，可以说是横盘，但准确来说应是“滞胀”。
其实，历史有类似的情况，那就是在2011年左右。
当时的房价，也在高点，不过，当时政府并没有让房价保持“滞胀”，而是直接刺破，让房价回归“合理的价位”。此后连续5年时间，日子有点难过呀。这也导致开发商开始抱团一二线城市，造成部分城市过热。直至2015年底，推出房地产去库存政策，持续烧了几把火，房地产市场才开始热起来。
为何2011年政府没有选择走房地产市场“滞胀”之路，到今天会选择呢？
事情是这样子的。中国房价，通过21世纪初期的连续上涨，在2008年被吓了一跳，闪了一下腰，2009年接着涨，一路涨到2010年。这时已经处于历史的最高位。
2010年4月，史上最严厉的调控政策出台，除了2005年就开始执行的常规工具即提高房贷首付比例和利率外，此时，第一次祭出了另一个“火器”，那就是“限贷”，但还是不管用。
2010年12月，温家宝总理来到中央人民广播电台，与听众交流互动，谈到房价问题时他说：“在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平，我还要为实现这个目标而努力，绝不会退缩……我相信，经过我们一段的努力，房价会回到合理的价位，我有这个信心。”
泱泱大国的总理，承诺使房价保持在一个合理水平，是多大的决心呀。“回到合理的价位”，一个“回”字显然说明，当前的房价是不合理的，要回到合理，那就是要降价。即，当时政府调控的目标，就是要降价。
果然，一个月后，2011年1月27日，房价问责制和房产税试点，在同一天发布，力度前所未有。再一个月后，3600万套保障房计划正式实施。
这三板斧下来的力度是明显的，政策的第一目标，并不是要维持在高位震荡，而是要让价格回调。从2011年下半年开始，各地就有到售楼处维权的了。原因就是房价跌了，以前的买房客不乐意了。
现在回想起来，那届政府已经处于换届当口。从2002年开始，那届政府一直面临着房价突飞猛进，忙于调控，甚至还要与各种利益团体博弈，苦口婆心劝说。房价也是民生问题，在此过程中老百姓的怨言是很多的，诸如“平民代言人”“不买房行动”“合作建房”等，就是明证。
所以，对那一届政府来说，在任期接近尾声的时候，面临着以后可能的历史评论和“盖棺论定”，能不能管控住房价，是个大的原则问题、是非问题，不可能选择滞胀之路。当时的主流语境就是高房价不合理，要压制下来，给老百姓一个交代。
到了2018年的今天，房价又到了一个高点。是让房价在高位震荡，滞胀发展呢？还是选择刺破，让房价回到低位？
我相信政府会选择一条滞胀发展之路，而不是刺破。此前的经验已经表明，刺破是一条痛苦的道路。何况相比于2011年，这一次的情况，有两个地方明显不同。一是，这次从2015年底2016年初开始的全国性大涨，是为了配合去库存的战略，从一线城市开始一步步热起来的，传导到三四五线城市。起了头，就要很好地收尾。二是，这次面对高房价，上面想让房价在高位还能相对平稳发展。当然会选择一条“软着陆”之路。
4、怎样做到“滞胀”
怎样才能做到“滞胀”呢？
房价在高点，不想它跌下来，这有点类似于走钢丝绳。高高在上，晃晃悠悠，似乎随时可能跌落下来。而要做到滞胀，首先就是要做到让房价停滞不前。
具体怎么做呢？
首先，一线城市房价从2016年底开始就已经被死死压住。二线城市从2017年开始，基本被压住。再次，就是三四五线城市，2018年基本上也执行到位了。今天，大江南北，各个大小城市，都实实在在感受到了强力调控政策的压力，房价基本上很难再往上走了。
但，关键是如何做到，既让房价停滞不前，还能保持一种鼓胀的动力，让房价还有上涨的冲动呢？
我理解是从两个方面入手。一是供给端；二是需求端。
在供给端，那就是控制土地的出让节奏。虽然我们在2018年的下半年听到了一些土地流拍或者底价出让的消息，但不要被这些消息给迷惑了。这些土地基本都是地段不好，或者政府限价比较厉害，发展商无利可图。
只要政府推出好的地块，而且放开一些限制条件，必定会引来一番爆抢。其实，从2017年开始，很多城市就没有完成当年的土地出让计划。比如，某个沿海重要城市，2017年的土地出让计划仅完成了49%。实际上，2017年是这个城市历史上卖得最好的一年，也是价格最高的一年，好的地块只要一推出来，就会被一抢而空。但是呢，政府压着不卖，更愿意悠着点卖。
这里，并不是政府不想卖。其实各方面的建设，都需要资金。只是，政府也知道，如果在好的年份，卖出了很多土地的话，在接下来的年份，就会有很多房子集中推向市场。到时候，库存过高，房子不好卖，价格下降，楼市低迷，日子又会不好过了。
这样的情况，在2009年、2010年、2011年的高峰期，已经发生过一回，最后导致房价低迷了四五年，导致很多开发商的售楼部被冲击，地方政府的土地收入也是锐减，搞得灰头土脸。所以，上面不能也不想让这样的局面再重演一遍。这就是目前各个地方政府，控制土地出让节奏，放慢脚步，悠着点来的根本原因。
再谈谈需求端。你觉得，2018年的很多城市，是不是就是处于饥饿状态呀，比如杭州、武汉、南京？此前为何会出现几千人排队抢房，为何会出现各种托关系买房，为何要政府出面来组织摇号选房？显然，是房子相对较少，购房者较多。
这种热度政府其实是有办法浇灭的，只是它不想这么干，因为几瓢冷水下去，如果火灭了，日子又会不好过了。所以呀，2018年各地还是会有抢房的现象。我相信，接下来还会有。总之，由于政府从上到下的掌控，从供给端和需求端入手，既压住了市场，又让市场保持了一定热度，也就成了“滞胀”的状态。
5、如何应对“滞胀”？
最后说说你我普通老百姓怎么应对呢。我们分析判断大形势，就是为了给自己选择一条最合适的道路。
这说起来有点复杂。毕竟，大家的具体情况都不一样。一线、二线、三四五线，乃至一些小县城，应对策略显然是不一样的，甚至可能完全相反。而且，你买第一套房，和买第二套房，以及多套房，应对策略也是不一样的。
这里只能给到一些大的原则。
首先，中国的楼市，未来的三五年，分析下来，应该是走一条滞胀的发展道路。价格整体大涨的可能基本是没有了。当然，局部的波动，是完全可能的，也是不可控的。但波动也不会太大，毕竟，现在的掌控力相当高。
（1）关于投资
你想通过投资房产达到资产短期内大幅增长，乃至翻番，这样的机会窗口期，此后就难有了。所以，你需要调整自己的投资回报率的预期。
不过，如果你钱多，砸在房子这里也是可以的，至少可以保值。自从1987年有官方的房价统计数据以来，至今，我算了一下，年平均回报率约10%（未扣除通胀），未来三五年，去哪里找这样的资金回报率呀。过去30年的事实都是如此，那就不要轻言转折点将至。
当然也要做好心理准备，过去30年的商品房市场之路，我研究下来发现，一旦低迷起来，持续5年左右也是正常的哦。所以，那种一个锅盖用来盖几口锅的事情，3年前可以做，10年前可以做，15年前可以做，接下来三五年不要做。
（2）关于自住
如果你是自住呢？你的选择，可以多样化了。你可以买，也可以不买。
如果你现在买好了，接下来虽然说大涨的机会很少了，但是呢，大跌的机会也很少。不至于把钱砸进去，没过多久就大亏，搞得要去闹人家的售楼部。
如果你现在不买呢，也不至于错失机会。你接下来还是可以以相对差不多的价格，买到同样水准的房子。因为，政府会管控房价，也会持续推出土地。更重要的是，和你来抢房子的人，会越来越少。一是够房子住的人越来越多。二是很多原计划来大城市发展的人，可能留在中小城市了，甚至满足于乡村振兴的生活水准。而来到大城市的人，中低收入人群，也会有兜底机制，包括公共租赁房等。
说到这里，你也不用担心房价会大跌，因为政府会控制土地出让的节奏，库存不会积压，市场还是保持一定的饥饿状态。投资房子和炒作房子，历来就很难完全区分。有需要的时候，会把“投资者”放出来，市场总会被托在一定的高度，不会被自然冷落下来。
（3）关于房子之外的事
如果你有点野心，想干一点事业，或者至少要做点有意思的事，就不要把全部的钱投资在房产上，让房贷束缚住了自己。说的好听一点，你有梦想，想折腾，就不要被房子那点事给耽误了。毕竟，房子可以让你资产翻倍、翻两倍，但无法让你发生根本性的阶层改变。
当然，如果你想求稳，积蓄一点算一点，投资房产还是一条不错的道路，也是绝大多数折腾不起的人的一条最佳道路。
（原文有删节）
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责任编辑:宇真
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