【看中国2015年10月29日讯】10月25日，南开大学发布 “住房价格风险指数”，对全国70个城市近五年的住房价格风险进行了评估。2015年，住房价格风险排名前10的城市依次为深圳、北京、上海、牡丹江、广州、南宁、昆明、襄阳、锦州、合肥。
可能很多人蒙了：为什么深圳、北京、上海会是风险最高的城市，反而不是那些三四线城市？一个涨的最快的城市，经济最发达的城市，收入也最高的城市，怎么可能是风险最大？南开大学是在逗比吗？但仔细看报告，里面有一句话就是症结所在：“超过八成的一线城市城镇居民认为所在城市房价非常高或者较高，在对于当前住房市场的评价中，几乎4/5的城市家庭认为当前购房时机并不合适”。这句话结论很简单，逻辑也不复杂，因为大多数人都买不起了，所以风险最高。那真是这样吗？
按照最新的秋季求职平均工资，北京市8894元，上海8601元，深圳7622元。而北京、上海和深圳的房屋均价已经超过了4万/平米（刨除郊区）！换句话说，辛辛苦苦干一年，大概能买2平米半的房子。想买一套60平米的房子，需要不吃不喝24年；买一套一百平米的房子，需要不吃不喝40年，这甚至已经超过了一个人的职业寿命。当然，算一个人不吃不喝是有道理的，因为家庭中的另一个人的收入，要吃要喝要养娃养老人，这个负担可能已经很重了。所以这么一算，经济再好，人口再多，土地再稀缺也已经没有用了，因为房子已经脱离了购买力的支持，完全成为了空中楼阁。看看下图世界各地的房价与家庭年收入的比值比较图，你就会明白一些症结所在了……
另外，其实之前笔者的文章也说过，一个城市的房价还能不能上涨，看供需就可以了，这其中最重要的一个因素就是人口的流向。北上深为什么涨的这么厉害？就是因为之前的十几年时间里，城市人口已经翻了一倍，每年增长都在几十万人以上。这样的人口涌入，制造了经济奇迹的同时，也造成了一个恶果，就是城市严重缺少规划，变成了摊大饼形成了潮汐式的人群，让早晚高峰城市的交通几乎瘫痪。从去年开始，其实从上面开始已经在强制进行人口限制了。比如，北京已经设定了2017年的人口“天花板”是2300万，上海2020年还要把人口降下来4%。这也就是说，大城市不可能在进行无序的人口增长了。没有了常住人口持续涌入的支撑，多造出的房子，还要卖给谁呢？
控制人口，这次绝不再是一句空话。前两天有人说上海的发电量小了，是不是人口流出了。上海立马辟谣，这事打死也不能承认。但其实这正是大家追求的效果。就以北京为例，正在大刀阔斧的以业控人，以房控人，以水控人。不是来北京做小买卖的多吗？我关闭人流聚集的市场，不给你们做生意的空间。在北京东边的两条路，朝阳路和朝阳北路上，居民楼下的底商全部用栏杆封死，不给个体户做生意的空间。以后恐怕居民楼的底层就都不能用了，你要想开个小饭馆开个卖水果的摊，也要去找商用底商，要知道这两个可不是一个价。当然，由于居民楼的底商全都被关闭了，那么也就造成了底商的供给大大减少，商用底商的价格必然水涨船高。一般个体户根本租不起，即使租的起的，也要把租金揉到商品里面，无形中抬高了本地居民的生活成本。工作机会少了，生活成本高了，很多低收入者，或者低端产业的从业者，很可能会退出北京。也就是说，最底层的购买需求被撤掉了。一些在北京租房子的人不租了，买低价房子的人不买了，更加加重了高房价的空心化。未来很长一段时间，房地产市场可能都处于一个有价无市的状态——因为购买力越来越少。
再说供给端，是土地稀缺，核心区域已经不能建房子了，但有一个供给你应该也算进去，那就是经济逆周期之下的二手房抛售。由于经济趋冷，让很多企业主遇到困难，要想维系企业的生命，给资金续命，很多人会选择抵押自己的房产（似乎现在也只能抵押房产，还得是大城市的房产），这样大量的房子将以极低的价格压在了担保公司以及小贷公司，甚至是典当行，大约的价格是4-6成，一旦抗一年之后，经济状况仍然没有好转，企业主到时候还是无力承担还款责任，那么这些金融公司，将把抵押来的房子全部出售，这些房子低价入市，将搅动整个市场的神经。而且越是账期，资金链越紧，资金链越紧企业越困难，低价的房子挂出去，还为准能成交。所以到最后只有不断杀价。
所以房地产的神话即将终结，做股票的人都知道，在高位不能期盼长期横盘，因为势能太大根本横不住，只要不涨了就会下跌。房子也一样，最先退出的肯定是那些杠杆炒房的，因为房子不再上涨，他的利息就全都赔了。进而退出的，是那些做抵押融资的金融机构，账期到了，必须要处置资产。第三个退出的，将是那些多套房的拥有者，房子空在那，也租不出去。还不如换成现金吃利息，最后最倒霉的只有自住者，背着沉重的房贷负担，却发现房价跌了，很多年的利息可能都白还了，那个心理窝火啊。但又有什么办法呢，3成首付已经交过了，也还了几年钱了，再加上税费和装修的钱，里里外外已经付了一半的钱了，想弃房断供还真没那个勇气。所以，根据这个判断，银行也是安全的。以前有过分析，房价在跌一半之前，银行的个人房贷业务不会有任何问题。那问题就只会落在购房者身上了……
(文章仅代表作者个人立场和观点)
责任编辑:靖晔
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