美楼市暗涌 房贷现31万亿元黑洞
美国住宅建筑商协会公布,7月美国房屋建筑商信心跌至15个月低位,跌幅超出市场原先预期,显示建筑商对楼市前景悲观。数据令美股昨日早段高开后升幅收窄。美国楼市前景未明,有分析师称,美国房贷现时黑洞达4万亿美元(约31万亿港元),为防大规模断供潮出现,联储局有必要维持超低息一段长时间。
美建屋商信心跌见15月低位
美国本周公布楼市4项重要数据,昨天打头炮的是反映建筑商对市场信心的房屋市场指数,该指数7月再跌两点至14点,是连续两月下跌,亦是去年4月以来低位,显示华府买屋税务优惠4月底到期后,美国楼市继续疲弱。今日将公布6月份新屋动工数字,后天则公布6月份二手楼买卖,市场预期再跌9%。同日政府亦会公布5月份房价。
美国联储局主席伯南克本周要到国会进行半年一度的货币政策报告,联储局何时加息一直是市场焦点。但对基金RABCapital的首席策略师乔希(DhavalJoshi)近日在名为“4万亿美元难题”的报告中指出,美国楼市仍有4万亿美元过剩按揭,相当于美国GDP三成,而且美国楼市仍供过于求,联储局必须要维持超低息一段长时间。
根据历史数据,美国房贷总额通常等于楼市现价的四成。1990年,6万亿的抵押房屋可支撑2.5万亿的贷款;2006年23万亿的抵押房屋可支撑10万亿的贷款;但此后,楼价已下滑至16万亿美元,按常理,房贷应为6万亿美元,但现时的房贷仍然维持在10万亿美元,即市场目前尚有4万亿美元过剩按揭。换言之,不少陷困业主仍未有断供或偿还楼按。
美国四分之一的按揭业主,其物业市价比贷款金额还低,理当违约,可是实际违约率却很低。联储局上月有关违约的研究发现,单考虑负资产因素,这些业主平均会拖至负资产情极其严重,相当于-62%时,才肯面对现实,选择违约。但若进一步考虑加息因素,违约便提早出现。研究发现,加息较失业率更是触发违约潮的关键。
专家料美长期超低息阻断供潮
换言之,违约没有出现的关键因素是超低利率,一旦联储局开始加息,违约潮就可能出现,令楼市及经济重挫。因此乔希预期,联储局在百万计业主脱离负资产行列之前,将要维持超低息一段长时间。
要消化这过剩的楼按,楼价上升亦是解决之途。但乔希根据各房屋数据推算,指美国住屋仍供过于求,要数年才能吸收。数据显示,美国每年新增家庭只是90万,美国每年仍然建造60万新屋,即每年只可消化30万间过剩新屋。但美国目前却有400万间过剩房屋,这要数年才可完全消化,因此楼价预期短期内不会回升。
来源:联合早报
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