【看中國2023年12月25日訊】12月20日下午,北京土拍雖然還沒正式開始,結果早已經劇透,底價成交。
這次擺上貨架的是朱辛莊0022、0027地塊和房山長陽0011地塊。朱辛莊地塊由中海+未來科學城拿下,房山長陽地塊由城建拿下。底價成交的結果放在房山長陽身上,不意外,朱辛莊也落得底價成交的結局,著實讓不少人驚訝了。
要說今年以來土拍最火的板塊,非朱辛莊莫屬。
九個月前,昌平信息園0028地塊聚集了42家房企,幾乎北京所有的開發商都來了,還帶上了自己的馬甲和盟友,在開始前他們甚至特意去雍和宮裡拜了拜。當時,0028地塊受到熱捧,很重要的一點就是乾淨。純住宅用地,沒有共有產權份額,沒有公建,也沒有現房。縫差就有2.7萬/㎡,買不了吃虧,買不了上當。
而這次的0022、0027地塊,規劃總建面是18.6萬平,銷售額指導價6.6萬,比上次貴了4000塊更難賣了不說,公建就佔了7.7萬平,比兩個地塊的住宅建面還要大。公建部分還規定不得分割銷售,只能整體轉讓。
一位開發商朋友說,商業裡還包括酒店、會展等,一般的開發商搞不定。要求的公建標準也很高,算下來,實際成本不低。這7.7萬平的公建,攔住了不少開發商。
朱辛莊地塊成交結果出來後,很多人說北京土拍市場也冷了。其實恰恰相反,即便地塊條件如此苛刻,開發商在背後依然打得鼻青臉腫。
一個月前,幾家央企就為勾到朱辛莊地塊各自努力。在昌平領導去香港參加經濟合作研討會時,這邊,中海總裁會見昌平區領導,就未來的建設發展和戰略合作進行了深入交流。其他央企也沒有落後,比如華潤,就帶著自己醫藥版塊負責人進行深入交流。
這塊地爭奪的焦點,其實就是土地出讓前期談判的公建部分的回購。
中海後來找來了一級開發的未來科學城。顯然,最終未來科學城回購價格更勝一籌,中海底價拿地後,問一家央企的朋友,怎麼沒搞贏?他說:別問了,疼。
其實拼到最後,受自持影響,這塊地已經沒利潤了。但對於這幾家央企來說,再不補充北京土地儲備,團隊維持都是個問題。一家央企朋友形容,這塊地拿不到就疼,拿到就掉坑裡:就是好死和賴活著的區別。
本來經過這一年沒搶到地的痛苦,以為只有中海放下姿態,去爭一些有坑的地塊。
僅僅在一個多月前,著名的指導價9.2萬一平米郭公莊地塊出讓,中海下場吞毒丸時,測算過的其他企業都在一旁搖頭。這是一道民企三年前面臨的選擇題,在保業績、保團隊與保利潤之間,選擇哪一個。現在看,無論是什麼所有制,在大環境面前都要低頭。
這幾個月,北京的市場如何,大家都明白。除了極少數優質板塊是頂著指導價賣,大多數項目的開盤價都要比指導價低一些。
儘管到目前為止,朱辛莊所供地塊,大華啟宸府網簽94%,越秀星樾網簽率也在90%以上,基本都已售罄,但是,對於漲價的朱辛莊還能不能短時間內再度售罄,是有一定疑問的。
據瞭解,最近的土拍,同一塊地,各家開發商算出來的利潤率:差異很大。原因是他們計算地塊的價格不再是按指導價來算,而是根據地塊條件,內部自行估計價格,可能按照限價,也可能低於限價。比如,指導價9.2萬的郭公莊地塊,在計算利潤率時,就會以低於限價的價格來算。
聽說,下週開拍的大紅門,已經有企業準備好馬甲了……
責任編輯:宇真
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