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王健林的萬達：能回到起點已是萬幸(圖)

發表：2023-09-15 09:35

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【看中國2023年9月15日訊】2023年6月28日，港交所官網挂出「珠海萬達商業管理集團股份有限公司」（以下簡稱「珠海萬達商管」）上市申請。聯席保薦人為中信證券、摩根大通、瑞信。

珠海萬達商管分別於2021年10月、2022年4月、2022年10月三次向港交所遞交申請，間隔都是6個月。第三次努力失敗後（今年4月25日，珠海萬達商管向港交所提交的第三份招股書正式失效），緩了兩個月才發起第四次衝刺。

假如今年底不能成功上市，萬達方面需回購2018年發行的股價並按年息8%支付利息，連本帶息超過400億。

40億都有可能是「壓垮駱駝的最後一根稻草」，何況400億，王健林只有背水一戰。

從重到輕

萬達、萬科均為中國最成功的房地產開發商。

王石主張做「最後一個住宅開發商」。直到郁亮等新生代接班，萬科才開始涉足商業地產。

王石擔心的是商業地產回報週期極為漫長，不像住宅開發那樣可以讓資金「滾動」起來。後來的事實證明，採取「三高一低戰略」（高槓桿、高負債、高週轉、低成本）快速「滾動」的恆大，暴雷的危險很大。

另一方面，隨著中國經濟的發展，對商業地產的客觀需求日益龐大。無數事例證明，商業地產「零售」給眾多小業主（也就是未來的攤販），消費者接受服務的體驗很難得到保障，並且大概率導致「劣幣驅逐良幣」。

王健林選擇了王石不敢走的「險路」。他解決資金週轉的模式可以總結為「以售養租」。即用物業銷售現金流支撐「只租不售」部分的持有成本。

2011年、2012年、2013年，萬達商業地產物業銷售金額分別為240億、250億、443億。在2014年9月提交招股申請前，持有的商業地產估值高達1787億（採用的估值方法是「租金資本化」）。2014年12月23日，萬達商業地產在港交所掛牌上市，發行價48港元/股。

2014年10月8日，在一篇《首富光影下，萬達模式面臨拐點》的文章中，人們發現萬達銷售產生的現金流日益萎縮、直至告負，投資活動現金流出勢頭不減，缺口只能靠債權融資和股權融資填補。文章認為，「萬達‘以售養租’，實際上是‘以融養租’」。

王健林意識到「以售養租」模式的巨大風險，開始推動「輕資產化」。在2016年公司的工作報告中，王健林給出了兩個模式：

1）投資模式。別人拿錢下訂單，萬達負責找地、建設、招商和運營。

2）合作模式。別人出地又出錢，萬達負責設計、建設指導、招商運營，淨租金雙方7比3分成。

輕資產模式能發揮萬達的品牌、管理優勢，獲得穩定收入，同時可減輕債務負擔，降低風險。

2017年上半年，萬達集團營收1348.5億元。其中，重資產的地產業務收入568.3億元，佔比42.1%；輕資產的服務業收入780.2億元，佔比57.9%。年中，萬達驟然加快了輕資產化進程：2017年7月將文旅、酒店資產分別賣給融創、富力，回收現金670億、減債440億。事後看，萬達因禍得福。

2018年3月，「大連萬達商業地產股份有限公司」更名為「大連萬達商業管理股份有限公司」（簡稱「萬達商管」）。2019年底，萬達商管將房地產業務盡數剝離，成為純粹的商業管理公司。

根據2023年6月28日公布的申請文檔，截至2022年末，珠海萬達商業管理沒有短期、長期借款！

2016年的萬達商業地產，持有巨量只租不售的商業地產，揹負數千億銀行貸款，如果沒有及時收手，今天的處境會比恆大更慘。

衝動的懲罰

2014年12月23日，大連萬達商業在香港上市（簡稱「萬達商業」）。

雖說是「以售養租」，但八成以上營收來自物業銷售。持有並運營物業獲得的租賃/管理收入只佔營收的一成。當年的萬達商業仍是典型的房地產開發公司。萬達商業上市後，股價低迷，長期徘徊在每股淨資產附近，王健林認為萬達商業被嚴重低估，於是啟動了私有化。

2016年9月20日，大連萬達商業退市。

話分兩頭，2015年8月31日，大連萬達商業向中國證監會遞交了招股文件，擬上市資產主要是商場管理、酒店、文旅三個分部。

2016年，萬達向機構投資募集資金用於私有化，並承諾兩年內A股上市，否則回購全部股份並支付利息。

2017年年中經歷股債雙殺、大規模變賣資產等變故，2018年回A無望。萬達引入騰訊、京東、蘇寧、融創等投資者，把私有化時募集的資金替換下來，上市最後期限亦被推遲到2023年10月31日。

2021年3月23日，大連萬達商業宣布撤回A股上市申請。同年10月，以「珠海萬達商管」為主體，向港交所提交上市申請。

2023年6月28日是第四次提交。轉眼又過去兩個半月，距最後期限僅剩下一個半月。

不滿港交所估值低，憤而私有化；經歷A股排隊、變賣資產、撤回A股上市……一頓操作猛如虎，苦苦追求的目標，最終竟是重新回到港交所上市。早知今日，何必當初？

終點又回到起點，到如今才發覺……更慘的是把自己逼到背水一戰的境地，連「回到起點」都成了奢望……

責任編輯:宇真

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