房地產的篩選：連深圳也開始折疊了……(圖)

【看中國2023年6月12日訊】深圳南山區西麗大學城旁，腳手架像爬山虎一樣蔓延在平山村。紅彤彤的海報垂下，足有六層樓高，它對所有房東致以熱情問候：您簽約了嗎？簽約了嗎？簽了嗎？ 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

大紅大綠的映照下，對街的燒烤店和理髮店老闆正與黃色圍欄進行一場微型拉鋸戰。一覺起來，店舖門口被層層圈起。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

這原本是片外擺區，去年被清空。兩個月前，圍欄又試探著圍起空地。每次出現，生氣的老闆們會都拆了它們，疊在樹邊。

一張張騰退告示扯緊了神經，讓人們回想起幾年前的情景……

2017年，萬科開始野心勃勃地推行「萬村計畫」，以略高於市場價的租金拿下農民房後，翻新改造戶型，移交給旗下長租公寓品牌「泊寓」運營。原本計畫2018年進入100個城中村，簽約房間一度接近10萬間，租約在10年或者以上。但這筆利潤微薄的帳終究算不過來。2018年末，撤退開始了。萬村公司全面暫停新簽約房源，談違約賠償，還有部分項目轉讓給國企。主導這項業務的萬科原南方區首張繼文解釋說：不暫停的話，讓那麼多需要搬離的租客住在哪裡呢？

圖為深圳市福田區內的城中村（圖片來源：維基百科）

時至今日，仍有租戶埋怨，當時被逼得5個月裡連搬了三次家！

2018年，在萬村計畫的第四站，富士康龍華園區北門的清湖新村工人們召開租客會議，寫下《13萬富士康勞工代表致萬科、房東及監管部門書》，標誌著萬村計畫的實質性失敗。

今年，深圳又重啟這場耽擱已久的「柔性改造」，改由政府主導。二月，深圳提高了「十四五」規劃的任務目標，將建設籌集保障性住房的指標從54萬提高到不少於74萬，這多出來的20萬套（間），就是保障性租賃住房。分攤到今年，數額是5萬套，這麼多房，深圳政府只能向城中村要。

為了安撫人心，深圳市住建局回應說，改造前後單套租金原則上基本持平，最多不超過10%。這句話之前萬科也說過，而且幾乎一字未改。但萬科沒做到的事，深圳政府其實也很難做到。曾經參與萬村計畫的朋友告訴說，深圳城中村的真實租金，不管是中介機構、房企還是國企，都不掌握房中村租房的大數據：要對它有感知，只能去掃樓。

萬村計畫失敗後，萬科曾將一批城中村項目轉讓給深圳人才安居集團。安居評估項目租金時，對標的是片區（含商品房小區）的租金水平。也就是說，安居集團話術理的「租金」，其實是片區整體的租金水平。

「租金與租金」有多大差距？2018年，深圳市房地產評估和發展研究中心抽樣對比了福田區兩個統租項目與周邊房租。其中一個是萬科泊寓，另一個是國企深業置地試水的檸盟公寓。建成後，兩個項目的每平米月租分別是108元和150元：比農民房分別高出35%和58%！

這幾天，一位自稱白芒村的房東寫了篇《大喜事：我在南山的房子要被統租了》，說政府給的租金疊加各項補貼，比自己租出去高2倍：深圳市政府太好了！

即便如此，深圳政府最好的結局，也是複製萬科的命運。筆者瞭解到這次收房價格，將不區分位置、樓層和朝向，比如，平山村的補償標準是，舊區的小部分樓棟每月65元/平米，其他每月75元/平米，每三年遞增10%。這已經跟村內現有的租金水平基本持平，也差不多是當年泊寓在西麗大學城拿房時的價格。除此之外，還有：搬遷補償40元/平米，裝修補償300元/平米，簽約和騰房獎勵200元和300元/平米。

一棟六層樓每層100平的房子，測算下來，清租補償加獎勵共94萬，僅僅平山村就要提供1.2至1.4萬套保障住房。要想清場，很多投入了幾十萬入場費和裝修、剛剛熬過疫情的商家，也是大麻煩。另外，收房後，還有每平米2000-3000元改造成本。

深圳政府要想覆蓋這些成本，將這一輪超長回報週期的改造推動下去，只有一條路可走：補貼。

為了鼓勵住房租賃企業參與城中村規模化租賃改造工程，深圳市將這類項目納入了中央財政專項資金補助範圍，給予每平米300元的補助，試點項目另有每平米300元。認定為保障性租賃住房的，還有每平米200元的額外補助。這和收房成本剛好扯平。

只是付出巨大代價的這幅偉大願景裡，主角不一定再是那些外賣、快遞和擰螺絲的工人了。這是一場似曾相識的篩選，把一部分人的生存窪地抬高，來創造一個他們認為適合的人才能生活的環境——這個過程裡，注定有人會被擠出去的。

就算作為示範案例的元芬新村，居民超2萬人，一半樓棟倍微棠社區項目覆蓋。宣傳報導說，新租客的平均年齡25歲，近九成有大專以上學歷，收入在萬元左右，遊學過19個海外國家：有活力、高素質、多樣化的青年群體，是深圳特區建設的生力軍。

報導描繪了一福繽紛畫面：住戶阿亮在健身房運動；屋主小戴在1樓開起了咖啡廳；而住戶吳先生始終於找到了他想要的空間——自習室，加緊備戰考公務員……

責任編輯:宇真

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