腰斬都不夠:環京房價「臀斬」跌成負資產(圖)

作者:財經冷眼 發表:2020-10-14 08:58
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【看中國2020年10月14日訊】在中國,樓市的話題可以說是永恆的主題,也總是能挑動大家的神經。這一次是帝都北京周邊的房價,環京房價大跌,不僅腰斬,據說斬到了臀部以下,刷爆了國內外的自媒體。我們看一下是怎麼回事。

燕郊地理位置靠近北京主城區,據說和北京只有一河之隔,離天安門的直線距離只有30公里。在2016年之前,這裡一度是房地產投資客追捧的熱門區域。

近日,陸媒《界面新聞》10月6日報導,近期,網傳一張環北京部分地區房價情況的圖片(下圖)。據該圖顯示,環北京樓市龍頭燕郊房價從2017年的38000元跌至2020年的18000元,跌幅超52%。其中,跌幅最大的是永清,單價從23000元跌到6500元,跌超71%。這就不僅是腰斬,而且斬到了臀部,只剩下一雙大腿了。跌幅最小的是開發區,單價從18,000元跌到了10,000塊,跌幅44%。

環北京部分地區近幾年房價變化情況一覽
環北京部分地區近幾年房價變化情況一覽(網路圖片)

貝殼網數據顯示,目前燕郊二手房均價為1.8萬元,大廠、固安永清等二手房均價分別為1.6萬元、1.3萬元和1萬元,霸州最低,單價0.91萬元。舉例來說,燕郊的福澤御園,2017年4月底52平成交價158萬,而今年9月成交的52.3平84萬,跌幅接近50%;燕郊大盤星河皓月的歷史成交顯示,2017年3月16日,該樓盤有一個一室一廳成交207萬元,今年9月份,同樣面積朝向的房屋,成交價僅100萬元,跌幅超過50%。

按照房價跌幅50%計算,假設有投資者以50萬元首付三成在2017年頂部買入一套房產(總價167萬元左右),該套房產目前市值在80萬元左右,賬面浮虧同樣80萬元,加上3年多的房貸、稅費等,其總計虧損可能達到100萬元左右。

據北京中原市場研究部的統計,今年7月份環京住宅市場多個區域成交量下跌,其中燕郊環比降幅最大,下降62%。從成交均價環比來看,燕郊降幅也是最大,成交均價1.88萬元/㎡,環比下降5%。

另據鏈家網成交系統統計數據顯示,燕郊二手房價格於2017年4月達到最高點,掛牌均價為32,633元/平方米。而市場人士普遍認為,而目前基本是一萬多,燕郊二手房價在三四年時間裏基本是腰斬了。現在整個燕郊的房地產中介市場,店舖關門率達到50%以上,從業人員轉行率達到70%以上。

要知道,2016年燕郊的平均房價就已經突破3萬,一些熱點樓盤均價甚至突破4萬,超過不少北京遠郊的房價。也因此,燕郊曾經吸引來自全國的炒房客,一時風光無二。2016年起這輪全國房價暴漲,環京蹦得最高、漲得最猛。最誇張的是張家口的崇禮,短短一年時間房價漲了4倍,堪稱環京之最。其次就是環京的北三縣和南三縣。2017年最高點時,北三縣的燕郊均價高達3.5萬/㎡,個別優質樓盤甚至每平到4萬。大廠均價3萬、香河均價2.3萬-2.5萬。南三縣的固安均價每平高達2.7萬-2.8萬,永清1.9萬-2萬,霸州1.5萬-1.6萬,再加上大興國際機場題材的加持,很多人相信未來、「買到就賺到」,其中包括不少炒房客,紛紛到燕郊搶房,一時樓價暴漲,風頭無兩。

然而物極必反,接下來就迎來了政策調控的當頭棒喝。2017年出臺調控政策後,蹦得最高的燕郊房價就開始一路下滑,與最高時相比,下降了一半還要多,最高下跌71%,而且至今還沒有止跌抬頭的趨勢。沒有等來接盤俠,炒房客紛紛維權要求退房。從由媒體報導的匿名業主維權群消息來看,已有部分樓盤因為房價已經跌為負資產,業主正在組織「斷供」退房。

說到燕郊樓市的下跌,不是沒有道理的。燕郊的城市基本面決定了當地房價,從數據上看,燕郊今年上半年的房價還是漲了一些的。

除了1-2月房價出現下跌,從3月開始,燕郊的房價也是在逐漸平穩回升,只不過漲幅太弱了一些。

而今年上半年燕郊的利好其實非常多,比如說今年3月17日,國家發改委發布了通州與北三縣協同發展規劃。5月廊坊市也發布了引進人才政策,只要滿足大專學歷,在當地就業就能在燕郊(北三縣)落戶。而前段時間,也傳出燕郊新房對北京社保放開限購的消息。這些利好都不是小利好,但是樓市的表現並沒有出現很明顯的上漲。

燕郊樓市讓人大失所望,原因其實很簡單。燕郊乃至整個環京地區樓市的購買力主要來自北京,當地人能貢獻的力量實屬太少。

那北京現在是什麼情況呢?與2017年3月房價最高時對比,三年來北京二手房均價已經下跌超過30%,部分商品房項目均價甚至下降了40%以上。北京的房價在下跌,燕郊房價就沒有理由上漲。

另一方面,人口是樓市上漲的中期基礎,而北京這幾年在向外疏散人口,驅趕低端人口,2017年北京市常住人口同比減少了2.2萬人,2018年同比下降了16.5萬,而到了2019年同比又下降了0.6萬人。北京的常住人口連續3年下降,購房需求也會出現下降。但是這些流出的人口大部分並沒有流向燕郊、北三縣,而是到了深圳,杭州這些一、二線城市。

燕郊除了房地產,沒有別的支柱性產業,公共服務和基礎設施建設也無法滿足快速集聚的人口,與人口規模嚴重不匹配。今年7月份,環京住宅市場多個區域成交量下跌,其中燕郊環比降幅最大,環比下降62%。所以燕郊想要發展房地產市場,要先把城市基本面做好。這樣看來,只要限購不放鬆,燕郊樓市就不會真正回暖,腰斬趨勢就不會結束。

今年「金九銀十」期間天津房價普降,之前就介紹過天津郊區房價腰斬,以及市區房價下降30%的一些情況,最高跌幅40%。還有石家莊房價的大跌,這表明,從北京到環京地區都出現了房價的大規模集體性下跌。

這裡有一個典型的例子,讓大家來理解房子成為負資產的概念。

2016年,張姓業主以8600元/㎡的價格買入了一套環京永清的房子。因買入時點好、買在了房價暴漲的前夜,一度被身邊的朋友誇耀有眼光……她自己也有些飄飄然,想著自己三十餘年來總算逮住了一次暴富機會、搭上了樓市紅利的快車。可讓她沒想到的是,自己不過是坐了一次房產財富的過山車——在高處癲狂、在低處落寞,深刻體會到了「沒有兌現的財富終歸是紙面財富」。

她買的那個項目,在2017年3月最高點時曾漲至1.8萬-1.9萬,而現在三期高層賣7500元、洋房賣8000元。也就是說,買了將近四年,張姓業主的房子不但一分沒漲、還跌了1000元。以前被親友誇讚有眼光,現在則被惋惜到運氣差,自己的房產暴富夢自此破碎。

張姓業主還算好的,畢竟買得早、房價沒那麼高。慘的是在2016年底至2017年初恐慌搶房的那批人,現在的價格不是腰斬、而是「臀斬」了……還不到自己買入價格的零頭,成為了負資產。三年多的月供損失也罷、30%的首付跌沒了也罷,只好自認倒霉,可更讓人難以接受的是自己的房產成了負資產。原房屋總價170萬的房子,在付了30%即50多萬的首付後、又從銀行貸款70%即120萬,可現在房子值多少錢呢?對不起,只值不到80萬。什麼意思?手裡的這套房子目前只值80萬,可欠銀行的貸款卻是120萬,把房子抵債給銀行還倒欠銀行40萬!許多人不願意了,紛紛要求「維權退房」……

一旦房價下跌幅度超過30%,已經按揭貸款買房的群體將會出現兩種心理變化:

首先是剛需購房者群體,所謂「剛需」,就是買房以自住為目的。剛需群體一般會認為,無論房價漲跌對自己未來生活影響不大,房貸不會多一分也不會少一分,房價漲了,不能賣了賺錢,房價跌了,也不會去賣房還債。說到底,房價漲跌對剛需群體而言,僅僅是賬面上的數字而已,如果不是收入等其他方面產生問題,剛需購房者不會因為房價下跌過多而選擇棄房斷供。

其次,對於投資和投機炒房群體來說,其想法則完全不一樣。房產,對他們來說就是一件投資品,相比其他商品,僅是標的價值更大些而已。假如房價腰斬,即使把房子賣了,也難以支付欠銀行的70%貸款,所以,對於這類群體來說,他們可能會把房子丟給銀行,讓銀行處理。

銀行房貸合同內容中約定:抵押期間由於乙方的過錯或其他原因造成抵押物價值減少,乙方應在三十天內向甲方提供與減少的價值相當的其他擔保。乙方(借款人)發生下列情況之一的,甲方(銀行)有權停止提供未撥付的貸款,提前收回已發放的貸款本息或處置抵押物。

這段話翻譯成白話的意思是,當房產價值發生減少,比如房屋倒塌、房價下跌等情況,你按揭的這套房產自身價值已不夠償還銀行的欠款,此時,銀行有權利要求購房者提供新的抵押物或者彌補銀行的損失,同時,銀行可立即處置抵押物變現。如果乙方既不提供價值相當的擔保,又不提前清償等值的貸款本、息,甲方有權宣布貸款提前到期,要求乙方提前清償全部貸款本、息。

舉個例子,小明買了一套價值100萬的房子,首付30萬,剩下70萬向銀行按揭貸款。3年過去了,小明還了本金4萬元,還欠銀行66萬本金。就在此時,房價迅速下跌,這套房子只值50萬了,按照貸款合同約定,銀行就給小明算一筆賬:當時,借款人小明向銀行申請房貸是以價值70萬的房產作為抵押物,而如今,房子僅僅值50萬,但他還欠銀行66萬本金,現在銀行有權要求小明補足16萬差額。此時,小明要麼拿出16萬現金做提前還貸,要麼看看還有什麼值錢的東西可作為抵押物抵押給銀行。

看到這裡,相信大家應該理解,銀行雖然不希望房價下跌,但是即使下跌,也提前為自己準備了「救生衣」;如果房價真的大幅下跌,最終買單的還是購房者自己。環京那幫炒房客,現在之所以沒被大規模索要抵押物,一是因為他們嘴上說斷供,內心是不敢的,還可以做牛做馬或拆東牆補西牆撐一段時間,二是因為銀行勉強還撐得住。但庚子年是奇特的,再加上中美進入冷戰,一切都在加速,包商銀行破產可以看成是個標誌性事件,恆大逼宮事件更是為樓市加了一把火,未來既是場保衛銀行的大戲,更是保衛實體經濟的硬仗,雷霆手段不會少,樓市八成是將處於銀行倒閉和斷供棄房的雙重打擊之下……

現在在環京業主微信群裡,有人發起「奮起抗爭/用腳投票/斷供退房」的倡議,並表示「當斷供人數款項夠一定數目,會有多個部門來管這事……這是要開發商的命,業主只要當初宣傳承諾的配套,無法實現就退房」。所以斷供的利用當然不是房價下跌、而是之前承諾的配套沒達標。

這兩年樓市維權迭起,表面的原因大多是「配套不達標」、「綠化太差」、「不是承諾的名校」,但稍微懂些內情的人都知道……主要原因是房價沒漲、甚至還跌了——就像這批房價「臀斬」的環京業主,在「負資產」狀態下,如果能退房最多也就虧個首付、反而能挽回些損失。房價沒漲虧了月供、房價下跌虧了首付、房價大幅下跌還倒欠銀行一筆錢……

雖然殘酷,但在樓市上漲時搶房的時候,就要做好走到這一步的準備,這是買房投機時必須要承擔的後果。斷供說起來容易,實施起來並不輕鬆。不還債真上了徵信黑名單,且不說自己完了,孩子上學肯定會有影響,孩子以後考事業單位公務員可是要政審的,甚至入國企都可以一票否決,個人出行乘坐交通工具、出國都會受到影響,真正誰敢斷供?當然,是否願意斷供是一回事,會不會斷供又是一回事。當你耗盡畢生積蓄,借遍債務仍然不能還貸……

大家不要以為這只是燕郊和環京樓市的個別現象,和自己無關。就目前觀察,北京、天津、河北、河南很多城市,都在上演二手房大跌30%或者腰斬的現象。就像前幾年投資不過山海關,東北經濟衰退導致房價下跌一樣,這股浪潮已經從東北蔓延到了北方和中原,也許要不了多久就會順勢而下進入長三角和珠三角,所以,在經濟紅利和人口紅利都被消耗完之後,最後剩下的當然就是樓市的一地雞毛。

很多人不相信自己的房價會下跌,認為政府有辦法控制,這是類似斯德哥爾摩綜合症的表現,將統治自己的人想得過於強大,放棄反抗意志的表現。在經濟規律面前,任何強權都不會例外,前蘇聯也是如此。

中國未來樓市的預演,必然是燕郊等環京樓市「臀斬模式」從北方向南方的全面推進。房子賣不出去,降價甩房、斷供、銀行收房、法院拍賣、上徵信黑名單將會成為神州人的日常,這個趨勢是不變的,我堅信!

北方已經在大規模上演這種模式了,長三角、珠三角等南方各地還會遠嗎?……

責任編輯:宇真

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