中國內地如此過剩的房地產怎樣被消化？（圖片來源：Getty Images）
【看中國2018年3月29日訊】先建立一個基本坐標系：歐美各國人民的人均居住面積是多少？
根據2012年劍橋大學全球抽樣調查數據，全球一些主要國家和地區的人均居住面積如下：
1. 美國 67㎡
2. 義大利 43㎡
3. 荷蘭 40.8㎡
4. 德國 39.4㎡
5. 中國 36㎡
6. 英國 35.4㎡
7. 法國 35.2㎡
8. 西班牙 25.8㎡
9 韓國 19.8㎡
10. 日本 19.6㎡
11. 俄羅斯 12.8㎡
12、 香港 8.1㎡
從數據上看，美國地廣人稀，人均居住面積一騎絕塵，將其他國家遠遠的拋在了後面。在美國，一家三口在鎮區住面積兩百平米的兩層HOUSE，算是最基本的中產標誌。這方面我們羨慕不來。不過，倒是中國的人均居住面積數據高達36平米，與歐洲各發達國家的住房水平基本一致，這是由於該數據無視了中國巨大的城鄉二元割裂現象，無視了農村住宅與城市住宅之間在權屬上的重大差異，將中國的城鄉居住面積合併計算了。
接下來筆者要放一張很重要的表，從1981年至今的中國城鄉全口徑住宅竣工面積表（老實講，為了弄出這張表，老蠻把建設部和統計局的歷年統計年鑑都翻了個遍，連個位數級的錯誤都不會有）。
中國內地歷年竣工的住宅總面積（作者製表）
（解釋一下：1997年之前中國並沒有商品住房存在，所以那一長列的數據空白並不是我偷懶。特此解釋。）
好吧，來看匯總數據吧，從1981年至2017年，中國全國住宅總竣工面積達到468.98億平米，對比139008萬總人口，人均居住面積達到34平米，與本文第一段中的抽樣調查數據非常接近。兩平米的些許數據差，也可以歸結為1981年之前的存量舊房，在歷經這麼多年的拆遷改造之後，也還剩下了一小部分的存在。在整體上來看，中國人的住房面積是相當足夠的。
然而區分城鄉來看，農村自1981年至2017年的住宅總竣工面積264.59億平米，對比農村2017年的常住人口57661萬，人均居住面積達到46平米。這算是全球第二名的水平了，僅次於美國。城鎮住房分成兩類，第一類各種自建房，總竣工建面100.54億平米，第二類是商品房，總竣工建面103.86億平米。兩類合計204.39億平米，對比城鎮2017年常住人口81347萬，人均居住面積25平米。這個居住水平算是排在歐洲國家的尾巴上，但是依然遠遠高於日韓。就中國這種發展中的國家來說，這種人均居住水平，也還真不算差。就目前這樣的數據來說，中國人的住房困難問題，在整體上已經算是解決了。
對上面這組數據，我們需要進一步深挖。城鎮81347萬常住人口中，外地農民工總量為17185萬人，考慮到外地農民工整體上不具備房地產購買力，在城市裡他們也大多暫住在各種城中村，並且他們將來一定是要回鄉去享受自己寬敞明亮的農村自建房的。所以，我們必須重新計算一下，將這部分人口放回到農村人口，由此計算出的農村戶籍人口數為57661萬+17185萬=74846萬人；而城市戶籍人口數則相應減少到64162萬人。
按這種口徑，我們可以計算出更加真實的城鄉人均住房面積。農村的真實人均住房面積為：264.59億平米÷74846萬人=35平米；而城市為：204.39億平米÷64162萬人=32平米。城鄉之間的居住差距已經非常小。
再來計算一下城市的戶均住房套數。以套均面積105平米計（我跟你們講，這個105平米的套均面積標準是絕對正確的，乃是老蠻我綜合計算了全國大部分城市的住房數據後得出的結論，各位以後可以直接使用這個標準），2017年全國的城鎮住宅套數為19466套（203.49億㎡/105㎡）。以戶均3.1人計，2017年城鎮戶籍人口總共約有20697戶（64162萬人/3.1人）。好吧，近兩億套住宅，對應兩億戶出頭的城鎮家庭，大概就是一戶一套的水平。地產市場發展到這種程度，根據全世界的經驗，差不多也就是頂部了。接下來就會跟歐美現在平淡的地產市場一樣，局部或許還有熱點，整體性的市場火熱，已經不會有了。
為了邏輯上的圓滿，我順帶解釋一下1981年前的存量住房問題。現在這種40年樓齡的老舊住房已經很難看到了。伴隨著城市建設的開展，這些老舊住房大都面臨被拆遷的命運。關於這些老舊住房被陸續拆除的過程，我這裡可以給出一組參考數據。2005年中國建設部的《城鎮住房概況統計公報》中（順手甩個地址：http://www.stats.gov.cn/tjsj/tjgb/qttjgb/qgqttjgb/200607/t20060704_30621.html，至本公報之後，建設部再沒有進行過這種全面系統的住房調查了），明確給出了城鎮住房存量數據：107.69億平米。而在上面的數據表中，從1982年至2005年的城鎮住房竣工總量為92.96億平米，兩者抵扣，多出的14.73億平米，當然就是1981年前的歷史住房遺存了。這個量已經不算大了。當然這10多億平米的老舊建築，能熬到2005年已經不算容易了，倖存下來的都有各自能夠存在的強大理由，比如北京的老胡同，廣州的上下九，成都的寬窄巷子之類的老住房。從這個角度上來說，這些老住房能倖存至今的機率還是挺大的，我估計現在還能留下個10億平米左右。當然了，10億平米的城鎮老舊住房，對比1981年至今的城鎮203.49億平米的總竣工面積而言，當然也不算大，聊勝於無吧。
此外還需要解釋一下的是，屬於城市貧民的城市棚戶區改造範疇的那些東西，大部分都是違章建築，未納入前述的所有統計數據之中，也不被視為存量住房。
那麼，中國現在還能形成供應的城鎮住宅施工面積是多少呢？根據國家統計局2017年12月底的數據，城鎮全口徑住宅施工面積為57.61億平米，其中商品住宅的施工面積為53.64億平米。單這57.61億平米的在施工住宅，將會在三年內陸續竣工，以105平米/套計，能夠建出5487萬套住宅，供1.7億城鎮人口居住。
三年內城鎮人口能有1.7億的新增規模嗎？要知道近年內中國的城市化進程正在迅速放緩，每年的城鎮新增常住人口規模都只有2千萬左右，三年6千萬，這就是極限了，並且這些新增常住人口的絕大多數都是剛剛洗腳上田的農民工，基本上就不是房地產市場的買家。唯有那些剛畢業的窮苦大學生，看起來好像還有點購買力似的，所以各大城市紛紛開始爭奪大學生資源，為自己的地產庫存儲備購買力。當然全部指望學生的購買力也不現實，最有效的辦法，還是只能激發城市原有人口的改善型需求。城市拆遷當然是立竿見影的辦法，將1980-1990年代建成的樓齡老點的房子認定為老破舊拆掉，讓這幫住戶成為市場的購買力。這就是2017年，中國好幾個能借得起債的城市政府，大規模啟動城市拆遷的原因。
只不過，借債總歸是要還的，依靠借債搞拆遷，來激發市民的購房慾望，這種玩法，會讓債務炸彈急劇擴大，是很危險的。在今時今日全世界跟著美聯儲被動去槓桿的背景下，也不太能繼續玩下去。所以，接下來這個過剩的地產市場要怎麼走，就是一個很有趣的事情了。
總之，2018年一定不會是一個平淡的年份。我相信接下來一定是風起雲湧，大家拭目以待吧。
責任編輯:宇真
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