【看中國2017年8月6日訊】最近，北上廣深基本上一天一個樓市政策出臺，如果一週沒有一個大動作，都覺的好像缺了點什麼。很明顯現因城施策之後，樓市有了新的變化。在特大城市，調控房價的決心已經是十分的明顯。先從流動性再到價格的逆轉正在一步一步變成現實。預計未來一年，一線城市將繼續這個思路，房價將有更大的跌幅。而正在上漲的三四線城市也將在半年後出現逆轉。三四線城市更凶險的地方在於，一旦樓市停漲，馬上你就賣不掉了。比如現在的燕郊和廊坊。基本上已經沒有成交。樓市跟股市不同，頂點就是底點。在最高點，你是一定賣不掉的。
限購令相當於一場飢餓營銷，相當於把需求提前釋放。只要限購令一放開，樓市就會跳漲，然後再限購就會反覆的加強這個預期，一定要在能買的時候趕快買。否則就買不到了。如果一線買不了就要趕緊在別的不限購的城市買。這是當時普遍的共識。其實投資這個事，真不是靠預測的。而是靠資產間的價格比較做出的。舉個例子，為什麼2014年敢抄底股市，因為很多股票的股息分紅率已經達到了7%，比投資餘額寶和債券要划算的的多。而很多債轉股也給我們提供了很安全的投資標的。所以這種投資看起來就毫無風險。而到了2015年的5月份，我們為什麼看空股市，是因為隔夜拆借的無風險利率大幅上升。股息收益率已經降到了4%以下，而相對應的債券收益率當時兩年平均都超過了10%，所以從比較來看，當然投資債券會更安全。股市對於長期資金的吸引力在下降。
那麼房子怎麼看呢？主要是成本和收益的比較。當你買一套房子，主要是貸款的支出和房子租金的比較關係。從歐美國家的百年房產的走勢，每年房價的漲幅很低。基本不會超過4%，所以靠房子發財的很少很少。大家買房子基本還是為了居住，那麼如果你買一套房子的每月貸款，比租金更低。那麼也就意味著你的買房更划算。因為你租房要付出更高的成本。而如果你貸款買來租給別人，幾十年之後你就可以通過租金收回你的投資。房子這時候是一個資產。你還可以通過加大槓桿，放大這種安全的收益。相反就像現在這樣，一套房子每月還貸款的數量遠遠大於你租房子的租金，你基本上已經不可能通過租房來收回房子的成本了，甚至現在已經連貸款利息的成本都收不回來。貸款買一套房，未來30年都是負的現金流，每月都要往房子裡扔錢，這就是典型的負債而不再是資產。這就好比，你做一個生意，要先投資30年，才能過盈虧平衡點，才開始賺錢。有點腦子的人，肯定知道這個生意是不能做的。因為30年週期太長，這中間的變數太多。所以專業的投資者，是不會去一擲千金購買負債，然後坐等他升值的。與其那樣，還不如去期貨市場賭大小賺的更多，期貨市場起碼有流動性作保證，所以比房子安全的多。
但放到房子裡，大家的心態就全變了，因為沒有人關注現金流了，大家只關注升值變現。只想把房子賣給後面的傻子，然後賣個更高的價錢，這在投資市場叫做博傻。屬於賭方向，賭大小。還有一句話叫做十賭九輸，一旦賭錯了，房子會讓你賠掉所有的錢，而且還可能揹負一輩子的負債。這就是賭的代價。有些人說，在中國土地出讓是財政的重要收入來源，所以維持高房價才能更多賣地，未來一定會漲漲漲。這就是犯了一個邏輯上的錯誤，吃一隻螃蟹是美味的，吃一隻肯定不夠，吃三五隻滿足感才最強。但如果讓你吃20只，並且一只吃下去，你會怎麼樣。吃到20只你會怎麼樣？這就叫邊際！超過了邊際的東西邊不再是紅利，而是負擔。房子跟股市也一樣，股市一直漲不好嗎？當然好，實體經濟能夠高價IPO發行，企業規模做大，股民看起來也各個發財。但總有人看穿皇帝的新衣，總有聰明人提前離場，無源之水的泡沫一旦被戳破，後面就是暴跌。所以投資市場千萬別犯經驗主義錯誤，你之前看到的只是假象，用之前的看到的看未來一定會出問題。
起碼現在房子租售比低於2%，相當於一隻市盈率超過50倍的股票，在股票市場我們都知道，如果一隻股票要維持50倍的市盈率，需要每年保持50%的速度增長，如果放在房子身上，就要求租金每年漲50%，而實際上過去十幾年租金每年漲幅不足8%，今年很多地方租金還是下跌的。所以這麼高的價格是根本撐不住的，要不是一直在限制交易，估計房價早就已經被玩壞了。記住一句話，當所有人已經都衝進去買的時候，你還指望誰在你後面接盤呢？如果沒人接盤，你怎麼退出來？如果這兩個問題沒法回答，那麼你的投資十有八九是要損失的。房子跟股票不一樣，股票還能止損割肉，房子一旦被流動性套住，將損失掉所有的錢，而且該還的房貸，還一分不能少。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
責任編輯:辛荷
短网址: 版權所有，任何形式轉載需本站授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。
【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海，小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員：每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用，成為《看中國》網站的榮譽會員，就可以助力我們突破審查與封鎖，向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊， 在危難時刻向他們發出預警，救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。
