【看中國2017年7月20日訊】房地產是現代經濟中最重要的資產，也是商業銀行體系最主要的抵押品。中國房地產市值從2004年32.7萬億元（人民幣，下同）上升到2016年206.7萬億。房地產是中國居民最重要的資產，佔居民總資產53.8%。房貸是中國家庭最主要的負債，佔居民總貸款60.3%。房貸也是金融體系最重要的資產，佔總貸款21%。
中國家庭的存量槓桿和購房者的邊際槓桿都在快速上升。中國居民部門的槓桿率水平並不高，但是中國家庭槓桿率上升的速度非常驚人！2006-2016年，中國居民部門槓桿率從11%上升至45%，十年間增長超過3倍。中國居民部門快速加槓桿的背後，反映了中國房地產價格脫離基本面（居民可支配收入）的快速上漲。2016年，中國購房抵押率LTV（Loan-To-Value，貸款額佔所購買的資產價值的比率）達到50%，美國次貸危機爆發前整體LTV接近60%。
2006年，美國住房抵押貸款餘額/LTV首次超過了房地產總市值，同年美國家庭平均房貸支出/平均收入達到99%，無限接近房價的壓力極限，旋即爆發危機。值得注意的是，2016年中國的住房抵押貸款餘額/LTV也開始超越房地產市值，中國家庭平均房貸支出/平均收入為67%。從這個維度看，中國的灰犀牛已經隱約動起來了。
灰犀牛生長於非洲草原，體型笨重、反應遲緩，你能看見它在遠處，卻毫不在意，一旦它向你狂奔而來，憨直的路線、爆發性的攻擊力，定會讓你猝不及防，直接被撲倒在地！所以，危險並不都來源於突如其來的災難、或者太過微小的問題，更多隻是因為我們長久地視而不見。
2000年起美國房地產市場高度繁榮，房價持續上漲，住房抵押貸款規模不斷攀升，在2007年時達到總貸款的50%。2004年起美聯儲連續加息17次，聯邦基金目標利率從1%升到5.25%，房價終於在2006年底止升回落，刺破了房市泡沫，並觸發了次級抵押貸款的違約問題。次貸違約問題通過抵押貸款支持證券蔓延到投資銀行和兩房等投資商，又通過相關聯的信用違約掉期等衍生品波及到保險投行等非銀機構。
危機在2008年進入高潮，160年歷史的雷曼兄弟破產倒閉引發恐慌，導致了商業票據市場關停和貨幣基金遭到擠兌贖回，風險在金融市場之間和國家之間傳染。這場從2006年開始由房地產市場次級貸款違約問題引發的危機，最終演變成了歷史上最深重的金融危機之一。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
責任編輯:辛荷 来源:天風宏觀
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