【看中國2014年10月15日訊】全國百城新建住宅平均價格持續第5個月環比下跌；全國主要城市庫存量持續出現環比上漲的趨勢，並創出2014年以來的最高水平；全國多地「棄房斷供」現象頻現等。顯然，近一段時期中國房地產市場已經出現了明顯的變化，而投資者投資房地產的熱情也驟然下降。
房地產市場的持續疲軟，無論對地方政府還是對老百姓都產生出深刻的影響。其中，對地方政府的影響更為突出。可以這樣認為，過去一直以房地產業作為重要依賴對象的地方政府，並不願意看到中國房地產市場疲軟的走勢。
直至目前，全國有多個地方的財政收入仍然嚴重依賴於房地產業。更有甚者，房地產業對當地的財政收入佔比高達60%以上。隨著近期中國房地產市場的持續低迷，地方在與房地產業相關的稅收收入也出現了大幅下降的跡象。換言之，房地產市場遇冷，地方政府的財政收入壓力陡然增大。
至此，地方依賴賣地增收的模式再度進入高潮。而近年來地方藉助賣地實現的土地出讓金也持續保持高位。其中，據數據統計，2011年為3.1萬億、2012年為2.7萬億、2013年為3.9萬億。
值得一提的是，如果站在國家的戰略角度來看，目前中國正處於經濟轉型的敏感期，中國的經濟增長數據無疑成為全球各國關注的焦點。於是，國家並不願意看到經濟數據的大幅下降。然而，因中國房地產業對經濟的影響度不斷增強，一旦房地產業倒下，則中國的經濟數據將會承受巨大的下降壓力。對此，在中國房地產市場出現衰退跡象的同時，管理層對房地產業的救市態度也是相當堅定的。事實上，今年下半年以來，中國對房地產市場逐漸採取「明緊暗松」的態度，而「限購+限貸」的逐步取消也可以看出管理層對房地產業的「高度關照」。
就目前而言，除北上廣深等城市外，「限購」已逐步從全國範圍內取消。不過，全國多地的「限購」取消似乎未對房地產市場起到明顯的提振效果。至此，在今年9月30日，管理層再度放寬對房地產的政策。「限貸」放開及鼓勵銀行通過發行MBS和期限較長的專項金融債券等籌集資金以增加貸款投放等無疑成為當前提振房地產市場最有力的舉措。
其實，就目前中國國內銀行業的發展現狀而言，期望銀行大規模放貸，以滿足房地產市場等資金需求，顯然不大現實。一方面，近年來中國對銀行業的資本充足率或核心資本充足率的要求在不斷強化。另一方面，在利率市場化及網際網路高速發展的影響下，各類網際網路金融產品的迅猛崛起，無疑對銀行固有的盈利模式構成深刻的影響，而息差收入降低、儲戶流失及攬存限制等問題也對銀行業形成不可估算的衝擊。
MBS即抵押支持債券或者抵押貸款證券化，當屬最早的資產證券化品種。而隨著MBS的發行，或會對銀行業及房地產業產生一定的積極影響，此舉也屬於本次救市新政的一大特色。據統計，目前個人房屋貸款的餘額達到10萬億左右。而盤活存量資產，刺激銀行放貸，無疑是未來國家救市的重大舉措。與此同時，MBS的發行還會對銀行業的資本充足率等數據起到明顯的促進效果。或許，這也是國家「一箭雙鵰」的良好預期。遺憾的是，發行MBS潛在的風險確實不好評估，或者最終還是由老百姓來買單。
房價崩盤論忽悠了老百姓，「棄房斷供」現象更是在全國多地蔓延。然而，在官方大力度拯救房地產市場之後，或許會為中國房地產市場贏得一些喘息的機會。
不可否認，「限購+限貸」的逐步取消，結合MBS發行等屬於中國對房地產市場前所未有的救市舉措。但是，從另一個角度來看，國家始終不肯放棄房地產業，也引發了社會各界的思考。由此可見，保住房地產，就是保住了地方政府，保住了7.5%的經濟增長目標線，但老百姓卻一直處於被房地產「坑」的狀態。
對此，筆者認為，中國經濟「成也房地產，敗也房地產」的格局必須得以打破。而未來中國房地產市場還是要走出真正的市場化，而「行政過度干預」的行為始終要得到修正。
来源:博客
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