传上海周浦地王保利退地 多少地王在站岗(组图)

作者:丁喜宝 发表:2016-06-17 12:00
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【看中国2016年06月17日讯】近日,有接近保利内部人士称,拿地不到一个月的保利地产上海周浦地王,要“退地”了。

一个月前,5月18日才花大价钱“娶”回家的“新娘子”,怎么说离就离了?对于该消息,保利地产的员工否认了“退地”的传言,表示“这十分荒谬”,并透露现在各个模块前期工作已经在紧张的进展中。

1、地王烫手

为什么会传出“退地”的声音?还得从这块地本身说起。

周浦地王,在5月18日以43607元/平方米的楼板价刷新了上海外环外地王记录,溢价率近300%。保利地产花54.5亿元击败36个竞争对手拿下了该地块。地块出让面积69433.1平方米,规划用途为普通商品房,容积率1.8。

这不是重点,因为地块还有严苛的附加条件。

在扣除5%的保障房与15%的自持面积后,地块实际可售面积楼板价在5.5万元/平方米左右。15%的自持面积70年不能出售、5%的面积作为保障房无偿移交给政府、不能有三层以下的联排和别墅产品;自持的住宅面积不能境内转让,不能成立独立的商业公司,不能做商业,不能办小产证。

所以,从保利拿下这块地开始,高兴的是周边在售项目,忧心的是保利自己。

来自上海克而瑞的数据显示,不管是中骏、世茂、九龙仓还是阳光城的项目,目前的在售均价最高也不过4.5万元/平方米。


上海克而瑞的数据

2、地王荒芜

说到底,周浦区域没有支撑升值溢价的配套,才是周浦地王悲哀的根本原因。

拍地之前,曾有媒体小伙伴去实地探访。

用荒凉来形容并不过分,周围什么都没有,地块靠近林海公路,上面还长着庄稼,如果不是事先知道,光凭这几张图,没人能认出这是上海,这是价值五万多每平方米的地块,这跟中国很多被城市外扩动迁的城郊没什么两样。

此间分析称,5%的保障房是实打实的成本支出,15%的自持面积意味着这部分资金不能快速收回。产品定位规划先不谈,未来的市场风险不可预估,所以可售的部分能否如愿收回成本也是个未知难题。

一般拿地后要在一年内开工,以目前周浦板块的涨幅,加上现在楼市正处在调控期,开卖时保利这笔账能算得过来吗?但显而易见的是,盐碱地上很难长出庄稼,况且还要指望它大丰收。

3、地王不孤独

数据显示,上海从去年开始至今出现的多个地王里,部分地王楼板价接近区域在售楼盘成交价,部分地王的楼板价甚至高出周边新房售价一截。

在这面粉贵过面包的年代里,保利不是独孤求败,至少还有“同行”。


上海地王

随便举个例子,像去年11月25日被信达以72.99亿元收入囊中的上海新江湾地王,可售楼板价高达61440元/平方米。虽然新江湾算高端住区,但项目都以大户型为主,所以周边次新房单价并不高。信达这样的楼板价加上建安成本,单价至少8万向上才能保本。所以就算有钱任性的信达,也选择了联手当时竞拍的第二名泰禾合作开发。

1.125的容积率原本能实现泰禾在上海造院子的理想,但该宗地块的出让条件中添加了中小户型(90平米以下)的套数不得少于660套的硬性指标。这样一来,泰禾本领再高,也不好施展。信达新江湾城地王,还是一个“悬”字。题外话是,一心想在上海造院子的泰禾于今年5月豪掷47.44亿元,拍下上海长兴岛两块宅地。

按照上海土地的新规,15%自持面积已经成为了必要条件。

但有钱的信达不管,在6月1日又花58亿制造了溢价303%的上海顾村地王。楼板价37118元/平方米,地块要求保障性住房比例为5%,全装修比例30%,中小套型(90-100平方米)要求占到建筑面积的60%,住宅套数下限1143套,平均套型面积133平方米。地块要求受让人必须自持不低于15%住宅建筑面积(计21667.3平方米以上)用于租赁,自持100%商业建筑面积(计5001.70平方米)。加上各种条件一算,实际可售楼板价已破4万。而目前,地块周边在售的中铁建青秀苑报价3.4-3.5万元/平方米,金地天地云墅预计推出的洋房单价4万元/平方米。

据传信达等央企拍完地就被打招呼不准拿地王,那么之前拿的地王呢?新江湾城地王找了泰禾,别的呢?他又准备找谁分摊风险?如果找不到“小伙伴”,信达会选择退地吗?

地王退地并非没有先例,像2011年上海成交单价最高的地块,上海景瑞投资有限公司以总价6.611亿元、折合楼板价2.14万元/平方米竞得的浦东浦兴社区Y000902编制单元19-04宅地就遭遇了退地,2012年又被华控集团以6.71亿拍走。

边“辟谣”边一步步成为事实的“退地”事件其实也有先例,像去年深圳前海的兆华斯坦地王,就是这样从退地传言到否认传言,从奠基以后再易手的,据传拿地方从中获利20亿。

中原地产卢文曦为这一批地王捏把汗,因为从目前的形势来看,一两年内房价很难上涨50%以上。“拍出高价地的外围区域发展还不是很成熟,没法支撑短期这么快的涨幅,除非有突发性利好。”

更有业内人士犀利地指出,国企央企到处任性拿地已经不是一天两天,甚至有联手地方政府抬地价的嫌疑。但是像保利这么轻易“退地”,不找一找地方政府“谈谈条件”,比如找些“内补”,把容积率改高一些,把一些限制性条件拿掉,的确太令人意外了。

(文章仅代表作者个人立场和观点)

责任编辑:岳尔

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