中国楼市产能过剩迷思
人们常说冬天已经到了,春天还会远么;事实上,如果我们面临的冬天足够漫长,就像《冰与火之歌》中的临冬城臣民那样,那么温暖的到来将变得极为缓慢,就像当前仍处于“史上最严厉调控”拉力赛中的中国房地产。
比起中国经济的争议,对于中国房地产的争议有过之而无不及。随着全国房价的小步回升,11月70个大中城市逾七成房价环比上涨,北京、上海11月新建住宅销售价格指数环比分别上涨0.6%和0.2%,甚至北京土地拍卖开年又现比起拍价高491%的最高溢价。
由此,对于中国房地产一轮热潮再起,有论其起底回暖者,亦有讥之谓“死猫跳”者。中国房价到底高不高?正如我曾经在专栏《谁在推高中国房价》详细分析过的,标准不同,答案也不一样。
首先,从20年的数据看,房地产价格随居民收入水平而上升,一套房屋的售价的上升速度基本上户均收入速度相当;其次,房屋售价与家庭收入之比在2004年之后上升,现在约为7.6,这意味着7.6年的家庭收入可以买下一套住房,比发达国家高不少,但与同等收入国家相比,大致相当。
那么为什么房价痛苦指数如此之高?这其实是一个分配问题。笔者根据相关数据测算,约有五分之一的家庭的房价收入比低于4.7,对它们来说房地产价格并不高,房地产是很好的投资标的;对于剩下的五分之四的家庭来说,房价收入比分别大概为6.3、8.4、11.4、19.7——这意味着至少六成以上的居民对房屋的负担能力很弱。
换而言之,房价对少部分人确实不高,对于一般民众确实不低,民间抱怨其实在很大程度上反映出中国贫富不均的事实。这一信息事实上在西南财经大学甘犁教授主持《中国家庭金融调查报告》中有不少反映,他们测算2010年中国家庭收入的基尼系数为0.61。报告曾揭示城市户口家庭的平均资产达到247万元曾引发不少质疑,其中不少来自房产,但事实上247万元是全部数据汇总之后的平均值,更具有指标的意义的城市家庭资产中位数仅为40.5万元,这反映出中国的贫富差距之大已经不容回避。
中国房地产如此重要,甚至被称为全球最重要的行业,房地产投资超过中国固定投资的四分之一,而固定投资则是拉动中国经济的主要动力,而且这一趋势中短期之内不会改变。根据中国国家信息中心的预测,预计2013年固定资产将增长22%左右,房地产投资将增长15%左右。
考察中国房市有不少指标,但是房地产投资品的属性大过消费品则是不争事实。房价主要是投资变量,其涨跌受到利率、中美利差等投资类经济指标的影响,而不是作为消费品属性来变化。
也正因此,比起房价走势的跌宕,更值得关注的是,中国房地产与中国其他行业一样,也逐渐步入产能过剩怪圈。产能过剩看似用来形容生产性企业的供过于求,但是考量近些年房地产企业的在建面积与销售面积的变化,则不难判断中国房地产未来数年供过于求局面已经形成:09年之后,在建面积与销售面积的比例已经从3左右扩大到5,这意味每销售出去1平米房子,其背后还有5平方米的在建房屋。
既然房子主要是投资品,那么房地产其实集中地反映了中国经济模式的优势与弊端,其产能过剩的逻辑与路径也大概一致:房地产构成城市化的重要环节,而城市化与产业升级、重工业化、就业增长联系在一起;房地产市场的发展受到廉价资金的支持;而房价与地价隐含的租金的大部分则被政府收取。必须注意的是,过去20年也是中国人口红利有利于房地产的时段。
产能过剩是理解中国经济周期一个重要因素,甚至政策方也往往把产能过剩作为宏观调控的理由,事实上,产能过剩是政府过多干预的结果而不是原因。其他行业,正如房地产一样,政府之手所到之处,往往就意味着产能大跃进以及与之伴随着产能过剩。
如此,如何看待政策对楼市作用?政策有一定作用,但根本上,房地产在中国整个经济、政治体制下运行的,有其自身规律,政策只是变量之一。房地产为何供过于求,原因很多,限购政策有之,信贷紧缩有之,某些房企的激进有之,但是伴随着中国人口代际变化,这一可能将成为未来中国房地产的新常态。
房市未来如何走,仍旧更多取决于市场供需的力量。过去20年,房地产投资年均增速约为26%,随着供需形势的变化以及存量的增加,有可能降低到20%以下;过去20年单位房价的平均上升速度约为9.2%,这一长期上升趋势几乎可以肯定将会降低,至不高于CPI的水平,不排除出现逆转下跌的情形。
最后,笔者常常想到一个身边的案例。在上海某处高楼林立的CBD区域,其间某一座设计现代的广场,已经建设完备数年;但从傍晚的办公室灯光以及车辆人流的出入来看,其使用情况则非常之低。漫步在这座建筑的四周,人迹稀少,幽蓝的灯光打在其设计感十足的阶梯之上,更加映射其内部的寂静与空旷。
此情此景,老外或许会惊呼为又一座“鬼城”,但对于熟悉中国经济周期的人而言,自然见怪不怪,这不过是又一个暂时没有消化的生产品——与以往不同的是,这一次消化的时间与速度,再也不会如同过去那么顺利;正如开篇所谈的临冬城,其信奉的格言是永远正确的“凛冬将至“(Winter Is Coming),慢慢的长夏日之后则必然是一个更长的长冬天,就像过去十余年烈火烹油的楼市可能面临的产能过剩寒意。
来源:金融时报
短网址: 版权所有,任何形式转载需本站授权许可。 严禁建立镜像网站.
【诚征荣誉会员】溪流能够汇成大海,小善可以成就大爱。我们向全球华人诚意征集万名荣誉会员:每位荣誉会员每年只需支付一份订阅费用,成为《看中国》网站的荣誉会员,就可以助力我们突破审查与封锁,向至少10000位中国大陆同胞奉上独立真实的关键资讯,在危难时刻向他们发出预警,救他们于大瘟疫与其它社会危难之中。
看完这篇文章您觉得
- 日片《完美的日子》:光影交织中的美和释然(组图)
- 大开眼界!创记录的“人体喷泉”(组图)
- 习近平忌惮三个红二代(组图)
- 【宋紫凤专栏】从潘美到潘仁美 是艺术加工还是神来之笔(组图)
- 江曾一政策藏污纳垢 老虎前仆后继终南捷径(组图)
- 中国经济旧模式大溃败 注定一个时代已经结束(图)
- 《南方周末》,“必须停刊”!
- 境外势力真来了?美国国务院回应南周事件
- 新京报悲愤屈辱一夜 社长传辞职(组图)
- 南周员工罢工(组图)
- 声援南周的美女们(组图)
- 十八大会议期间江泽民被羞辱秘闻(图)
- 胡春华亲自调解南周僵局 暗示庹震黄灿下台(图)
- 三位名人对毛泽东的评价(图)
- 中共肺炎(又称武汉肺炎)
- 拜登
- 病毒
- COVID-19
- 疫苗
- 川普
- 特朗普
- 国安法
- 贸易战
- 习近平
- 华为
- 台铁
- 三峡大坝
- 新疆棉
- 长江
- 洪水
- 袁弓夷
- 港版国安法
- 汉光演习
- 国民党
- 退党
- 弗洛伊德
- BLM
- 中共
- 阎丽梦
- 金正恩
- 王岐山
- 赖清德
- 孟晚舟
- 关税
- 边境墙
- 彭斯
- 美国
- 贸易谈判
- 刘鹤
- 王沪宁
- 江泽民
- 崔永元
- 中南海
- 内幕
- 中共
- 反送中
- 贪官
- 情妇
- 腐败
- 反腐
- 打虎
- 官场
- 看中国
- 一国两制
- 法广
- 社交媒体
- 往事微痕
- 出卖国土
- FB
- 六四
- 朝鲜
- 加拿大
- 脱欧
- 央行
- 债务
- 杠杆
- 美元
- 货币
- 人民币
- 欧元
- 日元
- 港币
- 房地产
- 楼市
- 财政
- 财富
- 中产
- 海参崴
- 台湾
- 蔡英文
- 北京
- 刘强东
- 大妈
- 房价
- 疫苗
- 非洲猪瘟
- 大陆
- P2P
- 雾霾
- 基因编辑
- 防火墙
- 维权
- 709律师
- 上访
- 法轮功
- 网络审查
- 活摘器官
- 江东六十四屯
- 唐努乌梁海
- 长白山
- 白龙尾岛
- 江心坡
- SARS
- 新疆劳改营
- 言论自由
- 女主播
- 央视
- 华人
- 移民
- 华人
- 留学
- 海关
- 遣返
- 签证
- 回国
- 入籍
- 绿卡
- 民生
- 海外
- 加拿大
- 澳洲
- 民国
- 桂军
- 抗战
- 孙中山
- 蒋介石
- 宋美龄
- 邓小平
- 林彪
- 刘少奇
- 中共
- 皇帝
- 诸葛亮
- 易经
- 幽默人生
- 智慧
- 感悟
- 手机
- 预言
- 奇闻
- UFO
- 外星人
- 寿命
- 文革
- 养生
- 紫凤
- 贯明
- 李道真
- 轶飞
- 李云飞
- 云中君
- 辛思
- 夏闻
- 时代漫谈
- 沧海
- 东方纵横
- 唐柏桥
- 王尚一
- 江枫
- 黄清
- 李唐风
- 园丁
- 今涛拍暗
- 李青城
- 秦就石
- 中经研
- 秦天靖
- 江浩
- Eagle Vision
- 李子壬
- 马新宇
- 马来启
- 紫君
- 秦山
- 陈破空
- 戴东尼
- 曹长青
- 邢仁涛
- 瑜正
- 简易
- 肖川
- 伍凡
- 顾言
- 归瑜
- 乙欣
- 陈泱潮
- 徐沛
- 测字的神奇故事 为人解惑和破案(图)
- 【A股乱象】这些公司老板玩儿得怎么那么野?(图)
- 六四抗命军长铁铮铮这番话 震动了邓小平(组图)
- 马州官员发布重建新基桥时间表和费用(图)
- 华盛顿D.C.使馆月彰显世界丰富多元文化