牛刀：现在的房价软着陆比硬着陆更可怕

作者：牛刀发表：2011-06-28 12:05

6月份的宏观经济数据尽管还没有出来，但是结果我们已经略知一二。抛开别的数据不谈，单说房价吧，有人又要自掌其嘴了。人民大学去年发布报告书，说今年上半年中国房价要下降20%至25%，那个什么院长，在凤凰卫视震海听风录和我辩论，振振有词。现在来看，不仅没有下降20%至25%，可能还会上张0.4或者0.8什么的。

我当时坚持我自己的看法，2011年上涨，2012年崩盘。

之所以当时这样说，是因为房地产利益中人都不想让步，还在拼命争相瓜分最后的晚餐，谁都不愿意放弃利益。所以，崩盘是一个警示，只是告诉政府、开发商、炒房客再这么玩下去，大家一起玩完。目前，还没有谁给中国房价崩盘下一个定义，究竟房价下降多少为崩盘。在我的理解中，硬着陆，即为崩盘；房价平缓下降，象20072008年那样，为软着陆。但是，2008年给中国留下的最后机会，再也不会有。

算起来，我从2007年开始，就开始评论房地产，头尾耗了五年。回头看看，很多事想不明白，为什么要花五年的时间，和房价耗这么久？真有点天老地荒的感觉。大家想想看，五年的时间，生生死死的爱一回也差不多了；五年的时间，从本科毕业到博士也读完了；用五年的时间，可以做很多事。现在，和房价耗这么久，什么都是浮云，真是，心在天山，人老沧州啊。

五年时间，等来的这个结果，可能出乎我意料之外。因为当时的通胀为隐性通胀，大家不怎么感觉到。用亚当斯密《国富论》的观点来解释，只要土地价格在上涨，就意味着货币贬值。货币贬值，引发的就是通胀。这是经济规律，也就是说，只要土地价格上涨，就会引发通胀。但是，当时的通胀市场并没有察觉。现在的通胀已经不言而喻，对经济的破坏作用正在显露，也直接影响了社会稳定。

像中国这样土地价格暴涨，引发就不仅仅通胀，一定是经济危机。

不过，政府现在的趋向已经基本明朗。显然，政府很明白，中国货币发的太多，靠目前的货币政策的力度，无法在短时间回收流动性。但是，政府又不敢一下将流动性回收，这样会导致很多低效率的政府工程被迫烂尾。为防止经济滑坡，政府加大保障住宅建设，一方面实行区域执行不同政策，让三四线城市和县城房价全部补涨。

这些措施目前产生三大效果：

一是全国整体成交量并没有下降，房地产投资依然呈现34%左右的涨幅上升，在投资中高居榜首。但在前期投机炒作严重的区域和城市，成交量大幅萎缩。这种状态会很快出现一个问题，三四线城市和县城房价暴涨。但是，三四线城市尤其是县城和一二线城市不同，一是房价上涨的空间不大，二是受市场供求关系影响大，三是无法出租，买房人长期无法取得回报。结果是，不用一年时间，将会出现大量的烂尾楼，有的区域甚至十几年都救不活。

二是全国房价看上去没有下降，其实，也无法上涨。相对5.5%的CPI，房价上涨0.8%，实际上是整体下降3.7%。就像前几年通胀是隐性通胀的道理一样，隐性下降会让买房人产生错觉，会吸引一些借钱交首付的事，一旦买房人醒悟过来，最后还是忽悠不下去。我以前研究过县城的房价，与购买力有关。房价涨到脱离购买力实际水平时，很多三四线城市和县城房地产将十分危险。

因此，这一轮泡沫县城是最后的防线，县城守不住，泡沫自动破灭。这一轮泡沫危害将超出人们的想象，因为县城买房人大多是农民工，他们以前打工赚钱回家开一个小店，还能养家糊口，现在谁都去买房。靠近省会和中等城市的县城可能还要好一点，偏一点的县城，高房价会将他们打工的财富血洗一空。而正是他们看不懂房价趋势，以为县城房价会像深圳、上海、北京房价一样暴涨。

所以，房价阴跌只会延长泡沫破灭时间，危害也会更大。房价阴跌，看上去会实现软着陆，但是，鉴于中国的这个国情，鉴于中国三四线城市和县城大拆迁的大爆发，鉴于房价泡沫已经蔓延到中国城市最后的防线基本防无可防，这种严重依赖土地财政哄抬起来的房价，真的会害人。

来源:中国证券网

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