楼市结构性泡沫将破灭 房价暴跌开始(图)
2010年楼市调控让楼市骤然降温,业内很多人称楼市已经进入了深度相持阶段,对于楼市未来的走向有很多不同“版本”猜测。7月27日,凤凰网房产对话了名博牛刀先生,对于楼市各种动态,牛刀先生也有着自己的判断。
不必对央企拿地太过“紧张”
记者:央企拿地引起了很多人的争议,您觉得央企拿地现象是不是宏观调控即将放松的一个信号?
牛刀:不是这样的。
央企有两种央企,一种央企是什么呢?是原来国资委1995年刚刚构建央企公司的时候,当时是135家央企公司,在这些央企公司当中有16家专业的房地产公司,包括保利,中房。这些公司是干什么的呢?它是承担当时叫福利房、微利房的开发建设的,也就是说我们国家有16家公司来保证中国的住房民生。但是这个性质变了,为什么?房地产后来赚钱,赚钱了大家都来做商品房,但是没有做商品房的公司叫中房,他也是上市公司,但是亏损了,所以这样一来央企毕竟也有义务要赚钱,要产生利润。在这种情况下,其他十家公司全部没有做这个经济适用房的。
除了这个央企公司,这16家是拿地正常的,另外其他的央企公司,下面还有二三级公司开发房地产,那些二三级公司就是不正常的,你就不应该进入房地产领域。所以国资委要求退出,也是讲那78家公司退出,而是不是讲这16家公司退出。现在拿地的是这16家公司,不是那78家公司,所以市场上很多不专业的人,它就搞不清楚,央企都在拿地,他拿地是正常的,但是那78家公司拿地就不正常了。
楼市结构性泡沫破灭 房价将进入暴跌阶段
记者:谈到我们这个宏观调控,这段时间大家也不得不面临一个问题,就是很多专家,业内的人也在说,有人说调控会加紧,比如像您说房地产市场会呈一个下降的趋势,您在博客上说,房价会暴跌在短时间之内,但是一旦房价没有暴跌,您觉得会是什么样的情况?
牛刀:现在目前来看跟我们当时的判断是差不多的。现在调控才两个月,七月份是三个月,到三个月的时候结构性的泡沫开始破裂,这是很多投资炒作比较严重的地方,开始大跌。深圳1800万的别墅,现在卖1000万都卖不了。燕郊是大家都知道的,燕郊的房降多少从1万多块钱,降到1万1,1万,现在降到7千块钱,6千块钱。还有这个三亚,三亚13万块钱的公寓,现在是4万8,你还卖不对, 13万多现在卖4万8你还卖不动。所以这种结构性的泡沫正在破灭,下一阶段是考验开发商资金链的时候。所有的开发商都面临一个问题,年底之前你要归还银行贷款,现在的开发商很多是靠高利贷在维持它日常的运作很危险。一旦有资金链断裂的开发商开始降价销售的时候,那个降起价来挡都挡不住。所以根本不用担心。
房产税数次“乌龙”源于征收条件准备不足
记者:最近房产税前一段时间说在2012年在个别城市试点推行,但是财政部马上出来否认了,您觉得为什么房地产税推出这么困难呢?
牛刀:推出房地产税有几个基本的前提,第一个你要在银行建立个人的征信系统,这到征信系统必须相当完整,才能知道你家庭有几套房。第二个税制改革,特别是房产税的改革它涉及到产权问题,涉及到家庭问题,涉及到银行征信问题,是一个比较完整的体制,这个完整的体制现在目前在中国很多东西做不到。包括我们刚才讲的这个银行的诚信。
第三个,房产税的开征是一个牵涉到整个宏观经济的大事,它不是说你为了一个什么目的就可以开征的,这个房产税的开征是为了整个国计民生来考虑,是否愿意开征。但是中国的房产税是肯定要开征的,为什么呢?就是我刚刚讲的,就是中国很多人拥有很多的房子,很多人买不起房子,在这种情况下,用税制调节社会财富的分配机制,这是国际上各个国家通行的一种做法。
这种做法有利于使穷的人他有所住,使富的人你要多国家交税,这样一来整个税务的财务分配体制就比较公平和正义。
地方政府应该更欢迎房产税
牛刀:按照目前中央政府的做法,就是鼓励各个城市自己来开征。如果真是这样做的话,说明了房产税是一种地方税,而且这种税是政府收的,那么它收这个税的时候,它就是每一年都有大量的这种税收,这个税可以弥补所有土地出让金的不足。比方说你这个城市一年卖一千个亿的土地,那你现在房地产市场不好了,你只能卖到三百个亿,其他的可能五六百个亿,可以由房产税来补充进去,而且完全是可以做到的。
第二个房地产税要征收,它完全是可以分层次征收的,就是差别化征收也叫差别化税率,税务局这个已经明确表态了,就是说你第一套是不征收的,第二套、第三套、第四套以上,它的税率是不相等的。第二套的税率和第五套的税率是不相等的,在这种情况下你持有物业越多的人,你就会考虑把你的住房资源推向市场,我要么出租,我要么卖掉。所以市场上的房子是不愁的,让他们共同参与城市化。
牛刀:从这一轮调整来看,它是有这一种调整的打算,我刚刚在席上发言,也讲了它的这个节奏和步伐,它目前在做的主要是调整需求,就是把你的需求调整出去,你投资性的需求调整出去。真正想买房的人吸引进来,这是它调整需求,马上它要调整供给,调整供给完了以后,才是考虑开征房产税。
开发商参与保障房建设利于政府保障性工程进展
记者:《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》政府 将鼓励各地发展由企业投资和持有公共租赁住房产权,负责公共租赁住房建设、租赁和维修等日常 工作。房地产商是以利润为主的,这样一个措施会不会导致保障房也商品化,然后背离我们这一保障性政策的初衷?
牛刀:好多人对于这方面都有一种认识上的误区,美国的经济适用房,澳洲的经济适用房,阿根廷的经济适用房,全都是开发商开发建设的,政府就负责你的运营,有的是租有的是卖,开发商在这个里面有利润没有,有利润而且这个利润是政府确保的,它就是没有那种暴利,不像你现在拿到一块地,这块地三千块钱,房子我卖一万块钱。现在这样的暴利是不允许在这个行业存在的,因为一旦在这个行业存在,大家所有的资金蜂拥进来您整个国民经济的背后会毁坏的。所以就是说经济适用房并不是由政府来建,不是的,好多都是由开发商投资开发。原来深圳、广州有双限房,限定你面积,限定你价位,这样的房子它也是一种社会保障的住房,但是这种房子量不大,所以对市场没什么影响。政府现在要做的加码这600亿,你把这600亿加码加下来,加上你去年的9000亿,你把各个城市的公租房、经济适用房、福利房、微利房,你好好的规划一下,其实整个市场情况就会很好了。
来源:凤凰网财经
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