中國住房發展報告的提議對炒房者是滅頂之災(圖)
中國住房發展報告提出,推出房地產稅實行漸進方案。(圖片來源:Fotolia)
【看中國2018年12月17日訊】12月11日,中國社科院財經戰略研究院發布了《中國住房發展報告(2018—2019)》,報告提出:推出房地產稅,實行漸進方案,只對新交易住房啟動徵收方案,即住房家庭一旦交易將統計其全部住房面積,並按照起征點開徵,不交易的住房暫不徵收。如果真能這麼做,對於剛需和對低收入群體將是一個有效的保護。而對於投機炒房,甚至多套房的持有者將是一個滅頂之災。
房產稅一直就是一個非常熱門的話題,這將關係到未來大家的財富,甚至是家庭的命運,所以大家都很關心,從目前的一些建議建言,還有一些官員的表態方面,我們能看到,房產稅可能會有這麼幾個趨勢。
首先,按照核准價格徵收,也就是說你的房子值多少錢,你說了不算,是人家說了算。換句話說,你要交多少稅,也是人家說了算。這就有一個可能,那就是房價跌破核准價,比如當年金融危機下的底特律,房子1000美元就賣,甚至還有白送的,就是因為交不起稅了,每年房產稅都要幾百上千美元。所以他很可能會淪為徹底的負資產。
其次,應該是以家庭為單位,按照人均面積徵收,每人給出一定的免征額,中國財政科學研究院,公共收入研究中心主任張學誕建議,國家統一制定人均免稅面積的幅度範圍為40平方米-60平方米,這與我們之前的預期基本一致,具體給多少,可能會因城施策。每個城市會不同,比如在人均住房緊張的地方,比如北上廣深杭,可能會按照下限,也就是40平米來免征,而在三線城市可能會給出60平米。
之所以這麼預判,是因為兩點,第一全國人均住房面積就是40平米,這是統計局的數據,第二,上海之前試點房產稅,給的免征額就是60平米,結果失敗了,基本收不上來稅,也沒有效果。所以我們這次應該會吸取這個教訓。這樣的免征面積其實已經很寬鬆了,在一線城市,三口之家住120平米的房子,都不用交稅了。基本保護了剛需。甚至改善需求也保護了。當然如果要超出面積,就要徵稅了,甚至會給多套房,甚至居住大面積豪宅的徵收懲罰稅率。所以這麼看,房子至多2套,第三套其實被徵稅,甚至被徵收重稅是很可能的。
第三,不主動收,但交易會作為結算窗口。這就是社科院的建議,也跟我們之前的預期一致,在交易環節補齊。如果這個房子你一直住,那就不用交稅,如果你還想賣,那麼就要去交稅。這樣會大幅降低徵稅的成本,不用再去上門追繳,而是坐在房產交易大廳就可以了。
算是個可行性的辦法,也保護了剛需,如果你一輩子不交易,那麼也就不用交稅,當然乍一看好像也鼓勵了富人,比如有的富豪一套豪宅別墅上千平米,他也不想賣,那麼一輩子也可以不交稅。但其實,如果跟第二條結合,在免征面積以內的房子是真的不用交稅,超出一點那麼只是超出部分交稅,如果你自住也可以先不交。而富豪的大別墅,超出面積就比較多了,那麼懲罰稅率可能就比較重了。
這時候你即使不交易不交稅,那麼稅也是在累積的,也就是說最後你的大豪宅要辦理繼承的時候,可能會突然發現,要交的稅甚至比房屋總價還高了。所以也就是說,你頂多住到死。之後這房子就不歸你了。繼承也是交易,繼承也需要補稅。日本就是這樣,現在很多年輕人,都放棄了繼承老人留下來的房產。因為那不再是資產,而是變成了負債。
第四,因城施策,每個城市的情況不同,大框架不變,但具體的免征面積,甚至稅率都會根據具體的情況來定。如果一刀切,那麼北上廣深就受不了了,一套房子動輒500-1000萬,每年讓你交1%,那也是每月大幾千塊錢,這絕大部分家庭肯定接受不了。
第五,未來肯定要徵收,但時間還不確定,這個事一向推進緩慢,所以2019年能見到一審稿,當年討論修改,2020年能推出來在一些城市落地,都算是相當快的進度,稍微一拖,就得2021年,甚至2022年。所以別太樂觀。
第六,會考慮土地出讓金的問題,應該會有年限的折算。避免重複徵稅。至於產權,房子是有產權的,所以對房子徵稅,本身沒有法理上的問題。只是土地是使用權而已。這個使用權以後也會延長。
綜合來看,目前房產稅的態度,還是盡量保證剛需和自住,特別是合理面積下的剛需和自住需求,所以有一套房的沒必要擔心這個,有兩套房的也不用在意,即使讓你交稅,也會很溫和,應該不會超過物業和供暖的錢,所以不疼不痒。
總體來說,對二套房不會懲罰的,因為如果對二套房開始打擊,那麼一個城市的房租價格將會迅速上漲。帶來更大的麻煩,但是三套以上的投資性住房就要注意了,一旦面積超標,套數超標,到時候懲罰稅率,稅率可能會有質的提升。
賣房的時候統一收取,這會造成賣家的成本差異巨大,比如同樣的房子,A是自住房,所以價格200萬,B是二套房,多年未交的房產稅要20萬,而C是四五套房,可能房產稅就將近100萬,如果你是買主你買誰的,買主肯定只出最低的200萬,所以房產稅賣家只能自己承擔,否則你高於市場價賣肯定是賣不掉的。你多套房沒辦法跟人家自住房競爭。所以到時候多套房在手裡拿的越久,你就越是賣不出去。越賣不出去,你的資產損失也就越大。
責任編輯:辛荷 来源:雪球
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