首套房貸利率上浮 房地產利益鏈斷裂
事實上,早在今年年初,隨著房地產調控的加碼,上海、杭州等城市的部分銀行已經陸續上調了首套房貸款利率。從2008年救市時的7折、8.5折優惠回調到基準利率,又在基準利率的基礎上繼續上浮5%~30%,甚至50%,這不僅意味著購房者實際支付的利息成本增加了30%到40%,更重要的是,銀行的這種舉動是給未來的房價走勢投下了一張否決票。考慮到商業銀行和地方政府、開發商在整個房地產市場休戚與共的 「鐵三角」關係,在決定市場未來走勢的關鍵時刻,銀行沒有聽任志強等開發商的鼓噪,而是根據自己的風險判斷原則,通過提高房貸利率對房價看空,房地產牢不可破的利益鏈條上終於隱約可見一道被撕開的口子。
不可否認,商業銀行上調利率的舉措,對房地產市場未來走勢的重大影響。按照首套房貸利率最大上調幅度50%計算,意味著房貸利率已經超過了10%,等於至少加息了4次以上,這對於壓縮購買力無疑是一個極具殺傷力的舉措。銀行主動從地方政府和開發商的利益共同體中脫身,讓樓市的走勢不再撲朔迷離,應該說,房價拐點的到來已經只是時間問題。
目前的房地產市場博弈的力量對比已經發生了歷史性的逆轉:首先,歷經一年多的政策高壓,房地產投資熱明顯在退潮,房地產交易暴跌,「金九銀十」已經成為泡影,北京、廣州、上海等一線城市的交易量創下了近3年來的新低;其二,房價已經出現了鬆動的明顯信號。9月份70個大中城市新建住宅,和8月份相比,價格下降的城市有17個,持平的城市有29個。與8月份相比,9月份環比價格下降的城市增加了1個,環比價格上漲的城市中,漲幅均未超過0.3%。可以說,從環比而言,房價基本已經停漲;其三,多數城市庫存創新高,其中全國14個主要城市庫存需要15個月左右消化,而北京房屋庫存超過了10萬套,供需力量的對比發生了明顯的變化;其四,開發商的資金鏈緊張,多數房企的資產負債率在70%以上,綠城地產的負債率高達140%,處於要麼降價,要麼倒閉的生死邊緣;其五,前期房價暴漲的一些地區,要麼房價已經回落到2009年的水平,如北京通州的一些樓盤,要麼出現資金鏈斷裂的跡象,如鄂爾多斯。
然而,房地產調控的歷史告訴我們,中國房地產的博弈歷來都複雜而慘烈,不到最後一刻根本不敢輕言勝利,特別是最近歐美主權債務危機引發的全球經濟再次陷入衰退的風險,使得開發商對政策鬆動抱有強烈的幻想。比如,9月份的宏觀經濟數據在18日出爐後,一些市場人士就呼籲放寬貨幣政策,避免中國經濟的「硬著陸」風險。儘管前9個月經濟增速在9.4%以上,說「硬著陸」風險有點滑稽可笑,但也反映了房地產的利益鏈仍然在拚命為政策放鬆而努力。在這個時候,任何政策的風吹草動,對於房地產而言都是極其敏感的。佛山放寬限購,讓大家擔心政策又會功虧一簣;而商業銀行提高利率,又讓房價堅固的堤防被打開了一道明顯的缺口,讓市場看到了房價回歸的希望。
事實上,回到宏觀經濟本身,前9個月9.4%的GDP增長,儘管在改革開放30多年歷史上不算一個很耀眼的數字,但在今年全球經濟複雜多變,歐美經濟幾乎停止增長的情況下,能夠取得這樣的成績實屬超出預期,這是管理層未來堅持調控政策的底氣所在。而最近溫州民間借貸投機房地產引發的風險和中小企業的生存困境,事實上已經說明依靠房地產和投資炒作發展經濟,最終不可避免會走向崩盤的危險。房地產可以毀了溫州,毀了鄂爾多斯,同樣也可以毀了中國經濟。
但是,這並不意味著告別房地產依賴已經成為集體行動的邏輯,而歷次房地產調控的慘痛教訓也不斷警示,儘管形勢不錯,但現在還不是彈冠相慶的時刻。作為房地產利益鏈條上的銀行扛不住了,但這並不意味著上浮的房貸利率,就是釘向高房價棺材上的最後一顆釘子。
来源:每日經濟新聞
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