茅於軾:拍賣和招標一起進行 地價自然下跌

作者:茅於軾 發表:2010-04-14 14:02
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拍賣是市場配置資源的一種方法,它能夠最好地使用物資。所以中央政府提出土地使用權要經過拍賣,誰也無法反對,因為這符合市場法則。但是,如果沒有招標而只有拍賣,土地價格非但不能正確形成,反而將極大地被扭曲。

拍賣,即拿出一塊土地,由需求方來競價,看誰出價高就賣給誰。換言之,拍賣只會將價格提高。招標則相反,是買方提出購買要求,徵求賣方來競價,看誰出價低就買誰的。故招標能將價格降低。拍賣和招標都是市場行為。

為什麼各地政府更偏愛拍賣而不是招標?其原因在於拍賣比招標更容易將土地賣個好價錢。

拍賣常常是對某種惟一的商品,即不可替代商品的定價辦法。通過拍賣,可以最合理地定價,也就是商品轉移到最能夠利用它的人手裡,資源得到了最佳配置。拍賣過程中只有一個賣方,其他的賣方不出面,他們沒有任何發言權,買方看不見其他賣方,因為不存在別的賣方,交易缺乏賣方競爭。拍賣之所以能夠防止別的賣方競爭,或者是因為商品具有惟一性,或者商品雖然不是惟一的但是較為稀缺,市場居於賣方市場,賣方稀少而買方眾多。拍賣是對供給方最有利的交易方式,能夠獲得最高價。對於有眾多供應者的商品,或可替代商品,如糧食、石油、黃金等,賣方無法進行拍賣,因為有眾多賣方,你能拍賣,我也能拍賣。

而土地轉讓僅僅用拍賣方式,就會把低價競爭者排除在外,這是非常不公平的。由於交易只有拍賣,低價競爭者無法進入競爭。因此,光靠拍賣並不能正確地確定價格,而且這種價格的扭曲一定是抬高了價格。

招標則相反,是由購買方出面公開招標,吸引賣方來競爭。買方從眾多的出賣者中,尋求索價最低者。招標和拍賣相反,這兒沒有買方的競爭,只有賣方的競爭,所以最後的成交價為最低價。單純的招標只有買方壟斷,或者至少是買方市場才有可能,這時候買方特別稀缺,沒有買方之間的競爭,只有賣方的競爭,就可實施招標。

對於普通大宗商品,既有許多需求者,又有許多供應者,光用拍賣或光用招標都不能正確定價。這時,必須拍賣和招標同時進行。像上面提到的黃金,石油,糧食等商品,同時有許多買方和賣方。它們的定價方法是由一個報價中心,收集買方和賣方的價格和數量信息,構成需求線和供給線,找出二者的交點,由此決定價格。

現在,對高地價導致高房價的抱怨很多。其實土地供應的稀缺性是人為造成的。土地到處都有,問題在人為管制。要使土地的價格合理化,從根本上講要增加土地的供應。

但是,即使不改變供應狀況,只改變交易方式也能降低土地價格。其辦法就是拍賣和招標一起進行。比如先按招標方式公布所有準備出讓的土地面積、位置和最低價格,把信息傳遞給需要土地的人,如開發商。

然後對每塊特定土地進行拍賣。此時的拍賣出價不會過高,因為有其他可替代的土地可供選擇。這樣的土地交換方式比只拿出一塊土地拍賣好得多,它可以防止價格因競爭不充分而造成的扭曲。就某一特定的土地而言,它具有不可替代性。但是從開發商的總體目標而言,並不是只能開發這一塊土地,此地和那地之間有替代性。

這樣一來,地價自然下跌。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)


来源:經濟參考報

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