中国房地产开发商债务危机爆发，在大陆各地留下烂尾楼。（图片来源：GREG BAKER/Getty Images）
【看中国2024年7月31日讯】（看中国记者李正鑫综合报导）中国房地产开发商的债务危机爆发后，在中国大陆各地留下烂尾楼。南京市日前要求开发商安排向业主退房和退首付，不过分析指出，中国经济前景不佳、政府财政收入下降，退房退款难成为解决烂尾楼问题的示范。
南京市退房和退首付为全国首例
中国恒大集团债务危机引爆的中国房地产危机，导致各地出现大量烂尾楼项目，也出现大批已交首付但收房无期的烂尾楼业主。
已停工二年的江苏南京珠江四季悦城项目，近期传出安排业主退房退首付的消息。根据中国《界面新闻》报道，该项目的总承包商苏中建设因涉及恒大事件影响而停工。有业主今年6月在人民网留言板发帖，表示该项目已在2022年7月停工，业主处于进退两难的局面，要求政府出面处理，让开发商安排退房。事隔约一个月，南京市江宁经济技术开发区回复该名业主的留言，表示已完成协商，房地产开发商会安排业主退房退首付，但不能要求赔偿相关的利息，又说，大部分业主已签订退房协议。
这次属烂尾楼业主能退房退款的全国首例，引发中国民众的高度关注。有人表示，要为南京点赞，烂尾楼业主终于有一线希望。也有人表示，如果能在全国推广，民众会重新有购房的信心。
但有人批评，如果没有官方介入，开发商会继续毁约：“如果出现问题，咱们按照合同来就行，该怎么赔偿就怎么赔偿，但是在烂尾楼的问题上，怎么就不是这么回事儿了？还需要政府出面协调，开发商的合同在哪？”
旅美经济学者程晓农接受自由亚洲电台采访认为，南京退房退款的做法是特殊案例，该项目总承包苏中建设早于1949年成立，参与上海世博会场馆等大量官方工程，并曾打入中国500强企业排名等背景推断，相信有一定的官方背景，迫使官方不得不出手介入。
程晓农说： “全中国有一些比较资格老的房地产公司都有政府股份，因为你老板是政府，你就逃不掉。有可能就是南京市政府为了保住自己，就让这家公司把以后开发房地产的最后一点钱拿来赔付，多少会对他的官声会有一点点帮助吧。但这种事情很显然，你换一个条件就做不到。你想如果是恒大，银行是不可能说在政府的命令下拿钱出来去帮这个要倒闭的企业。
也有分析认为，南京官方出手协调更大可能是要自救，中国多地政府已负债累累，官方和开发商均无能为力大规模为烂尾楼业主退房退款，南京的做法难起示范作用。并且南京的做法会对银行体系造成很大的影响，加剧银行资金紧张，相信北京当局不会让特例变成处理烂尾楼问题的范例。官方希望利用消费者的羊群心态，就算不能拉动民众对房地产市场的信心，最少可以使部分希望拿回本金的业主，打消断供的念头，暂缓银行不会因大量断供出现资金紧张的情况。
烂尾楼问题难解 官方趁火打劫
全国切实做好保交房工作视频会议5月17日在北京召开，中国副总理何立峰出席会议并讲话。
何立峰表示，房地产关系经济社会发展大局。“当前，要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置。”
何立峰称，“打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。”
何立峰表示，当前要全力支持应续建项目融资和竣工交付，相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以按需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
何立峰所说的“在建已售难交付商品房”，另一个名称是“烂尾楼”。
烂尾楼是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。而烂尾楼同时也破坏城市形象，浪费土地资源，破坏投资者信心，也对居民生活带来不便。
中国各地都有烂尾楼，但是，具体规模和数量没有官方的数据。
不过，观察人士指出，中国官方可能会变相的趁火打劫。
据美国之音5月21日报道，旅美经济学者秦伟平认为，中国经济下行之后，房地产开发商大量破产，随之而来出现大量的烂尾楼，最后只能由政府去接手收购，作为保障性住房。但政府执行能力要想真正落实起来相当困难。“最终结果是什么呢？就是地方政府或者中央政府趁火打劫。”
秦伟平表示，虽然官方文件说会用合理价格去收购烂尾楼，但所谓的合理价格是多少，比如市场上价值10亿元的楼盘，政府绝不会用10亿去买，反而极可能会趁火打劫，“说给你3000万要不要”，而这些开发商左右也要破产，别无选择，最终只能承担很大的损失。
秦伟平并表示，而且政府在分期付款的过程中，也会采取所谓“具有中国特色的合同执行方式”，就是分期到最后钱就不付了，这很可能就是“中国式的结尾”。
台湾中华经济研究院第一研究所助研究员王国臣怀疑，中国官方政策蕴藏了阴谋，因为通常保障房不会盖在市中心最精华地段，而是座落在比较偏远的郊区；相反地，大型开发商的房子即便是烂尾楼，也可能位在高级地段，所以政府应该是想用偏远的社会住宅来去换取大型建商的豪宅地段，并从中赚取差价。“比如说那个（北京）一环里面的豪宅，盖不完变烂尾楼，我跟你讲这七环有一个我盖好的社会住宅，你要不要跟我对换？你不对换，那你就继续保有那个烂尾楼；那你对换，我就把那个地段差的价差跟一环的精华地段的价差谁赚走？政府赚走！”
各界普遍认为，中国官方新一轮刺激房地产市场的措施如果想要整个翻盘，基本上难度非常高。
