变现渠道锁死:楼市“温水煮青蛙”模式开启(图)

2020-11-02 07:35 作者: 财经冷眼

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没有流动性的房产,终究只是纸上富贵而已
没有流动性的房产,终究只是纸上富贵、账面资产而已(图片来源:Adobe Stock)

【看中国2020年11月2日讯】最近,在中国社交媒体上,有一个卖房移民的故事流传得比较广,可以说是目前中国实体经济和房地产和移民问题的真实写照。在这里跟大家分享一下。

女主30多岁,和先生在一个三线城市经营一家公司。近几年生意不好做,公司业务几乎停滞,收入不好。再加上3年内连续生了两个宝宝,基本是靠之前的储蓄生活。坐吃山空的感觉让她非常焦虑,好在家里还有一套房。

机缘巧合下,一家人打算卖掉房子后移民。移民手续基本办的差不多了、签证也都搞定了,可以说,算是万事俱备,只欠东风,就等卖掉房子后就可以移民他国,远走高飞,可没想到在卖房这一步却卡壳了。她发现,房子已经降价30万了,还是没人买,而且越降价越没人买,都是买涨不买跌的心理。就这样等了整整1年,房子也没有卖掉。当然,移民的事也一直被卡在那里,进退两难。

这是一个真实的案例,说明当前二手房成交已经惨淡到超出想象的程度了。我也有一个朋友,前些年在自己老家,一个三线城市花了将近100万买了套房子,短短几年,现在房子市面价值为150万元。去年他在郑州找了一份稳定的工作,决定卖掉老家的房子在郑州买房定居。最开始他按照市场价150万挂到了中介网站上,可是一个月下来一点消息都没有。后来中介公司的人建议他降低售价,145万、140万、135万……,直到最近把价格降到了115万元,足足降价35万元,但现在房子还是没有卖掉。

我这个朋友抱怨说,老家房价确实没有降低,新房价格今年以来还上涨了一点,但是真到卖二手房的时候才发现,房价不是没有降低,只是没有显露出来,大家都不知道而已。

上面这两个案例,都说明二手房有价无市、难以脱手,这在目前国内比较普遍。现在的二手房市场的确就是有价无市,看似房价没有下跌,但就是卖不掉房子。从去年年底开始,全国大部分城市的二手房挂牌量就一直激增,而购房者却越来越少,出现了供给严重大于需求的现象。虽然房价现在并没有出现下跌,但实际操作中,你不在市场价的基础上折价20%、30%,房子根本就卖不掉。

这其实就是楼市的“温水煮青蛙”模式。在这种“温水”中谁也感受不到危险,但谁会是“青蛙”呢?可能谁也不愿意做“青蛙”,但很多人已经在做“青蛙”了。

截止到今年9月,在全国70个大中型城市的房价走势中,有53个城市新建商品房销售价格环比上涨,12个城市下跌,5个城市持平。在二手房售价方面,40个城市的二手房售价环比上涨,28个城市下跌,2个城市持平。当然,二手房价格下跌的城市是在增多的。不过可以看出,大部分城市的房价,不管是二手房售价还是新建商品房售价,其实总体都在“稳定上涨”。

这给很多人造成了错觉,认为中国房价没有下降,认为我说的和中国的实际情况不符合。很多人觉得房价不仅不可能下跌,甚至有以后还会继续上涨的错觉。就比如我这个朋友的房子,如果他不卖房子,那么今年以来他的房子也升值了,可能值150多万,他花了近100万元买的房子,看起来也挣了50多万。但是现在他想卖房子,卖不掉,降价35万,其实就是降价30%依然卖不掉。就算降30%卖掉了,这几年下来他还的房贷利息、资金成本和其他购房成本加起来也十几万了,也挣不到什么钱。咱们可以对比一下,不卖房,纸面上财富增加了50多万;一旦卖房子,若仔细算一笔账,发现几年投资房产下来是亏损的,这可能就是现在很多二手房业主面临的现状。

很多二手房业主觉得房价没有下跌,可能是因为他现在还没有卖过房子。就像很多人认为中国的房子没有下降一样,这是因为他们没有意识到什么是“有价无市”,什么是账面财富。

所以说,那些前几年买了房子觉得自己房子升值很多的人,现在先不要计算自己挣多少钱了,先把房子挂到二手房市场卖卖试试,看看现在房子到底值多少钱。如今,很多人痴迷于房子为其带来的财富中不能自拔,还不断买房投资房产,这是在错误的投资方向上越走越远。

其实,很多城市的问题,并不只是房价下降,更重要的是流动性太差。手握500万的房子,卖不掉就是500万的账面资产。手握200万的房子,卖得掉就是200万的变现资产。只有在房子卖出去的那一刻,才能知道真正值多少钱。当下所有人忽视了流通性的房产,将来势必会后悔。

那么,什么是流动性?通俗来讲,就是指把资产变成现金的容易程度,简而言之就是变现能力。一般情况下,越是供不应求的城市,二手房流动性越好,平均到每套房的变现能力就越强。根据贝壳研究院的报告,9月份全国33城二手房流动性指数排名,上海和北京的二手房流动性最高,这跟一线城市极度的供不应求有关。本就是典型的存量房市场,二手购房需求动力足。

9月,上海二手房成交超过3.1万套,创下近几年来新高。从成交金额看,去年十一期间,上海商品住宅成交仅约3.55亿元,而今年同期已达约54.49亿元。数据也印证了北京二手房市场的热度。9月,北京二手房成交量17259套,创下今年月度次高,环比8月增加1202套上涨7.5%,同比大涨40%。今年3季度,北京二手房网签量是4.97万套,达到了2018年以来的季度新高。

当然,北京的情况比较特殊,这里重点说一下。刚才特定的北京的二手房成交量比较好,但没有说到二手房的成交价格。事实是:北京的二手房价格这几个月都是在持续下跌的。明明成交量还一直保持在高位,但房价就是涨不起来。北京楼市的二手房成交量越好,北京的二手房挂牌价就下跌的越多,这种情况是很反常的。

现在,对北京楼市的看法分成了两派,一派认为北京房价马上就要大涨了,现在北京楼市二手房成交量这么高,量在价先;还有一派人认为北京房价还在谷底震荡,北京二手房成交量上涨是建立在房东降价卖房的情况下才实现的,也正是因为北京房东在降价卖房,所以北京的二手房成交量才会高,如果北京二手房涨价,那么成交量就会下跌。而事实确实就是北京二手房很多房主都是在折价抛售的。

相比之下,一线城市中广州和深圳二手房成交就不如北京、上海那么活跃。广州郊区新房供应量大,吸走了一大波购买力。而深圳,只能说政策调控太严了。自7月份以来,中央和地方纷纷加大调控力度,深圳更是接连出台政策抑制市场过热,相应的二手房交易活跃度也出现下降。数据显示,8月深圳全市过户11322套二手房,环比下跌15.6%。因为二手房过户存在数据滞后性,8月过户量虽过万,但实际成交已有所下降。

二线城市中,成都、西安以及受环沪外溢利好影响的嘉兴和宁波等,二手房交易也比较活跃,流动性指数都在85以上。杭州、青岛、厦门、武汉、南京、重庆、天津等居中。而廊坊、南昌、沈阳、郑州等的活跃度较低。其中,南昌、郑州等城市,主要以新房交易为主导,二手房市场活跃程度相对更低。

而沈阳、长春等城市指数排名落后,与近年来东北地区人口外流、整体购房需求萎缩有关。特别是沈阳,目前二手房在贝壳平台的挂牌量已经接近12万套,超过郑州的10万套和北京的9.4万套。

二手房流动性低,不代表这座城市一定没有价值。但反过来,没有价值的城市二手房流动性一定很低。不过,像北京、上海这类一线城市,虽然流动性指数高,但房价不低,属于典型的高流动性+高房价城市。但对于大部分人来说,高流动性+房价友好型城市,才是好的选择。比如说成都、西安、武汉、杭州、青岛等城市,二手房供应量大,价格又比较平和,同时因为需求旺盛,二手房流动性就高,所以价格是实打实靠成交量支撑起来的。

而在二手房流动性差的城市买房,选筹就变得非常重要。一旦买不好,不涨甚至下跌,折价也卖不掉。就像楼市崩盘的鹤岗,3、4万一套装修房,便宜到白菜价又如何?无价又无市,照样卖不出去。

现实中,这样的案例比比皆是。同样是东北城市,辽宁铁岭网传一套学区房挂牌总价只要3.8万元,单价仅1000左右,堪称白菜价。调查发现,白菜价学区房并非孤例,还有学区房80平总价只要7.2万。要知道,在北上深,学区房单价基本都要10万以上,反差太过强烈。

7月3日,“山东乳山的海景房最低每平1800元,二手房价跌回10年前”登上微博热搜。调查发现,乳山二手房价近乎腰斩,只有新房价格的一半左右(这个城市就是刚刚发生一起离奇的统计局公务员向单位投毒事件的城市,在单位的饮用水里投母猪用的催情剂,投了两年多)。

10年前一套20万的海景房,如今只要13万。10年间房价亏本约35%,如果算上利息和成本,估计亏损能达到50%。这些案例都指向了一点,房子的流动性比房价、增值更重要。失去流动性的房子,不管房价高低,变不了现,兑换不成人民币,都只是一堆钢筋水泥。

即便是那些目前市场看起来火热,开盘热度一日更胜一日的城市,只要经济在收缩、人口在外流、住房供应过剩、未来没人接盘,所有的价格就只是空中楼阁,没有多大意义。这也是这次人口普查要清查房产的主要原因。中国土地财政已经差不多走到头,未来财政的大头不是房产税。



如今是房产过剩的时代。

调查显示,中国家庭资产以实物资产为主,其中74.2%为住房资产。其中,城镇居民家庭住房拥有率为96.0%,有一套住房的家庭占比58.4%,有两套住房的占比31.0%,有三套及以上住房的占比10.5%,户均拥有住房1.5套。在这样特殊的时期,买房最重要的是什么?不是抄底捡漏,不是加杠杆获利,有足够的流通性才是重中之重,就是说你未来想变现的时候,房子可以很容易脱手,不需要大幅度折价才可以脱手。

那么,具体该如何判断?什么样的房子流动性好?

记住,一定要去看城市的人口和供需。人口才是城市活力的根本。有人口,才会有需求。有需求,才会有租房、买房,才会有交易。有交易,房子才会有流动性,才能变现。就像前面说的例子,等到移民想卖房变现时,发现房子按照市价已经卖不出去了。

所以,在选择城市时,要避开那些人口流失严重、产业衰退严重、经济收缩严重的城市。有些人已经尝到了忽略流动性的苦,但有些人,还在开发商画的大饼面前憧憬、心动,最后买下一堆不能变现的废品砸在手里。

所有不考虑流动性买房的人以及没有流动性的房产,都是炮灰!

责任编辑:宇真

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