房屋的租金水平（增长率）、利率、还有就是人们的偏好。（图片来源：Adobe stock）
【看中国2019年8月26日讯】房价是个很神秘的东西，大家觉得它就像一个魔术师的箱子，不知道里面到底是什么机关，反正你看到的效果就是它的价格在变化。由于不知道箱子里的机制，所以大家本能的会焦虑。恐惧来源于未知嘛，当我们把箱子打开，清楚看到它的机制之后，就不再会有焦虑和疑惑。
这个箱子里面，决定房价的，一共有三个齿轮：房屋的租金水平（增长率）、利率、还有就是人们的偏好。决定房价的因素，大家八仙过海各显神通，市场上分析方法千千万，但是万变不离其宗，最终落脚点，100%都是落在这三个齿轮上。
01租金水平
先说第一个，租金。有学者做过一个研究发现，中国2013年开始，一些城市的人口开始出现收缩了，而超级城市的人口出现了更快的增长。这就是我们之前说的，超级城市群的规模效应开始起作用了。城市规模越大，就有能力支撑更高水平的公共设施，如医疗教育文化交通等，并且成本更低。因此，人口会向提供更好的公共服务的城市迁移，于是人口越少的城市，流出压力越大，租金下降越多。人口流入越多的城市，租金上涨越快。
对于房价来说，长期起决定因素的是租金水平。这就好比一座农田，产出越高的农田，就越值钱，产出的瓜果蔬菜产值升高，农田的价值也会跟着水涨船高。房子就是农田，租金就是产出。一个租金增速趋势下降的房产，它的房价长期是走下降通道的，而租金长期看涨的房子，房价也会跟着同步向上。
02社会偏好
第二个，是偏好。什么是偏好？印度人结婚不要房子，但是必须得有黄金，对黄金的喜爱这就是偏好；比如咱们这儿历史以来喜欢房子，这也是偏好；欧美和日本年轻人租房结婚，这也是偏好。偏好除了文化风俗意义上，更多其实是经济意义上的，风险越小的东西，大家越偏爱，风险越大的东西，大家偏好就越低。目前能够观察到的，无论从文化还是经济意义上，下一代年轻人的偏好，正在发生某种微妙的变化。
03利率水平
第三个，我们今天重点谈的是利率。利率对房价短期和中期影响非常之巨大，影响这么大，但是这个角度，我们谈的却非常少。
在上世纪80年代初，美国的利率达到了历史最高点15%，它对应着一个美国房价的最低点。而今天，美国利率来到有史以来的一个最低点，只有2%，但是它的房价却创出了新高。所以，这就说明，历史上美国地产几十年的大牛市，它最重要的一个时代背景，就是利率几十年来不断的下降推升了房价的上涨。
为什么利率的一点点变化，就会对房价有那么大的影响呢？
我们来玩一个小游戏。你有两个选择：选择一，马上得到100块钱；选择二，一年后得到110块钱，你会选哪个？
有人会说，两鸟在林，不如一鸟在手，先装兜里再说，先拿走马上能拿到的100块！也可能有少数人会愿意一年后拿到110块，看上去多一些，但是你要付出等待和忍耐。
但其实在经济上，在一个市场利率为10%的环境下，这两个选择是完全等价的。今天的100块，就是一年后的110元，而未来的110元，就是今天的100元，这就是金融上经常提到的“折现”的概念，其实不复杂。
但是，各位请注意，我们改动一个小数字，我们把利率从10%调降一半到5%，见证奇迹的时刻出现了，未来的110块钱，它就变成了今天的105块钱（110/1.05）。什么都没有变化，仅仅只有利率变化了，未来的110块，它今天的价格就直接从100块涨到了105块！
这就是利率的魔法，不仅仅货币是这样，股票、债券、房子、一座工厂、一片农田，它此刻的价值，都会因为利率的细微变化，马上发生巨大的变化。
这就是为什么，全球投资者像追演唱会一样去追六个星期一次的美联储议息会议。这就是为什么，我们那么在意央行的每一次表态，利率的每一次变化。
规律分享完了，就可以来说结论了，对房价构成直接影响的利率，我们主要观察十年期国债收益率。
你会发现，在刚刚过去的2014-2017年期间，这是最近十五年以来，中国经历的最大的一次利率下降期，市场利率从接近5%，降低到接近2%。仅仅这一个因素的改变，几乎就可以让所有资产的价格直接翻倍。所以在2014-2017年期间，我们先后看到了股市的大牛市、债券的大牛市、还有后来房地产的大牛市，它和利率的下降有直接的关系。
那么，未来市场利率还会不会继续下降呢？
目前我们的10年期国债利率是3%，接近20年来最低水平区间，可能还会下行，但是距离极限位置已经比较接近了。
因此，指望利率在低位大幅下降，从而推高资产价格，这是个小概率事件。从这个角度来看，房价整体上在短期，很难有大的涨幅。这就是从利率角度看房价，我们给大家的最终结论。
