【看中国2019年2月16日讯】什么是“塌方效应”？
这个过程实际上一直在进行着，比如从2017年以来，债券违约、P2P爆仓让投资人损失巨大；那些被曝财务造假的股票连续数个甚至十几个跌停板，都让持有人遭到巨大的损失……
对于参与者来说，这些现象都是“财富塌方”，极大地损耗了人们的购买力。然而，相对于房地产市场来说，上述塌方效应几乎可以忽略不计。
中国的财富“塌方效应”正在房地产市场积聚……（图片来源：Adobe Stock）
从上世纪末期开始，中国开始发展房地产市场，在加入世贸组织和人口红利释放的共同推动下，在经济快速发展的基础上，房地产市场出现了“空前”繁荣，本质上，这是一种“造富”效应。比如：一个北京人在上世纪末期在北京购买了一套20万元的房屋（当时北京二环内的房价约每平米2000元，合100平米），无论此人是出租车司机还是企事业单位员工，即便在这20年中老老实实工作没有结余，今天也有八九百万的身家，因为同地区的房价已经在每平米八九万以上。
司机还是那个司机，员工还是那个员工，除了年龄增加了约20岁之外，其它什么都没改变。但此人可以随时卖掉房屋实现八九百万的购买力，按今天的标准来衡量，属于标准的中产。
全国很多人都在这个造富的过程中走上了小康或中产之路，也让房地产集中了国人78%的财富。
新生人口下降带来住房需求量下降
一直以来，专家们都在热议中国经济问题的焦点在何处，就我个人的意见，人口毫无疑问是最核心的问题。
从2012年开始，中国的适龄劳动力人口就开始减少，最近这些年处于持续的下滑趋势之中，说明中国社会已经开启了老龄化的进程。未来会怎么样呢？从下面的人口出生率变化图来看，这种形式有可能在加速恶化。
2011-2018年中国的人口出生率变化情况（千分比。数据来源：中国国家统计局）
伴随人口出生率的下滑，带来的自然是新出生人口数量的下降。根据中国国家统计局的数据显示，2016年、2017年、2018年出生人口分别为1786万、1723万、1523万，呈现连续下跌的趋势，也就是说，未来劳动力人口数将连续下跌，社会老龄化将继续加剧。
当老龄化不断加剧之后，房屋的需求自然下降，如此也就可以理解现在的日本为什么会送房子，因为供过于求之后，空房子失去了交易带来的价值（这是核心内涵，房屋失去了财富属性）。
当然，人口变化是大趋势，对解决短期的问题帮助不大。
要说明的是，虽然美联储从2015年底开始一直处于加息的进程中，但中国央行一直未进行实质性收缩，相反，从2018年开始就持续降准，降准放水有助于房地产的成交，但就在不断放水的轰隆声中，房地产已经出现了和中国央行愿望相反的趋势。
易居房地产研究院1月9日发布的一份研究报告称，2018年全年，中国受监测的40个城市新建商品住宅成交面积同比增长8.8%，但全年成交增长率的走势却是冲高回落。
2019年1月，虽然寒冬将过，春天的脚步正在走来，但房地产企业感觉到的却是严寒。2018年1月排名前十的房企销售额共计超过3281亿元，与之相比今年排名前十的房企共计销售仅超过2500亿，相差近800亿之多，同比上年下降了23.8%。
现在的房企可能正处于极度的焦虑之中。恒大研究院的数据显示，2018年下半年至2021年是房企债务的集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿。其中，恒大集团6762亿元，碧桂园2945亿元，万科集团1794亿，融创中国2098亿元以及保利地产2251亿元
如果成交量和成交金额持续下滑，房企的资金回笼就会出现困难，房企怎么应对还债高峰？3月之后，很可能需要开启价格战。
然而，价格并不是今天要考虑的问题。价格跳水的可能性依旧是相对小概率。在自由市场条件下，房屋是完全的私有产权，无论买卖，谁都无权干涉，政府更不能阻止交易。但中国的房子只有七十年的使用权，没有完全的私有产权（土地是国有的），政府有权力干涉交易过程和价格，比如，限制备案、增加二手房交易的税费等，都可以控制价格。
为什么需要这么做呢？缘于一旦任由市场抛售，将击垮商业银行。所以，一旦出现这种情形时，政府会使用所有的行政手段控制价格，也就是有人所说的没有成交就没有伤害。今天关注的恰恰就是没有成交这件事。
全国二手房成交量萎缩
再看看二手房市场。易居房地产研究院1月4日发布的研究报告显示：2018年全年，包括北京、深圳、杭州、成都、青岛等在内的10个受监测城市二手房合计成交量为66万套，相比去年同期水平下降了14%。去年12月单月，10个城市二手房成交量为4.6万套，环比下降1%，同比下降28%，低于2012年以来的月平均成交套数(5.6万套)。
也有数据显示，以覆盖一二三四线城市的北京、深圳、杭州、南京、苏州、无锡、厦门、青岛、大连、佛山、南宁、扬州、金华、岳阳等14个城市为代表，2018年二手房成交量同比减少了大约8%。
二手房成交同比萎缩的现象在2017年就出现了。根据贝壳研究院的数据显示，2016年、2017年全国二手房成交套数分别为506万套、420万套，二手房成交明显处于萎缩之中，2018年实际是在延续2016年以后的趋势。
过去一段时间以来，不断有朋友反映二手房卖出很难成交，根源就在于中全国总体二手房的成交量处于不断萎缩的趋势中，成交自然困难。新房和二手房交易都处于持续的萎缩之中。
结合央行在过去一年多不断放水，汽车、手机销量的下滑，以及苹果手机在今年1月降价后销量出现明显反弹等迹象来看，对于本轮新房和二手房成交的下滑，都有理由相信是缘于家庭部门支付能力不足。“祸根”当然是家庭部门的债务率过高。
警惕财富“塌方效应”
得失之间，它总是一个循环。
这在提醒人们未来会出现的变数：
第一，即便原有的趋势不出现大的波澜，随着二手房市场成交越来越低迷，以房屋购买力所表示的财富职能就会越来越差，因为房屋不能及时变现，直接意味着房屋所代表的购买力下降。
第二，一旦新房市场出现可能剧烈波动的迹象，政府很可能使出行政之手干预成交，进而干预价格，这会造成新房和二手房市场成交的剧烈萎缩。
此时，掏钱买房或许很容易（钱代表购买力，房屋代表资产），但如欲变现就很难。一旦房地产市场出现“冰冻”，房产就丧失了财富属性，个人的购买力也同时丧失。
此时，在上世纪末期花20万元购买北京二环以内房屋的人，依旧会回到“原处”。20万元买到的只是一个住处，仅是个睡觉的场所，而不再代表中产的购买力（以房屋代表的八九百万购买力），依旧还是那个出租车司机或企事业员工。
现在，必须警惕这种财富“塌方效应”！
