想遏制房地产泡沫,就得改变房价上涨预期
【看中国2017年6月27日讯】6月23日上午,银监会主席郭树清在银监会召开银行业支持供给侧结构性改革调研座谈会中指出,要落实差别化住房信贷政策,坚决抑制部分地区的房地产市场泡沫。可以说,从郭树清这次讲话的内容及态度来看,其要遏制房地产市场泡沫的态度是十分坚决的,也表达出了对遏制部分地区房地产泡沫的工具上的自信。
现在要问的是,当前差别化的住房信贷政策能够坚决抑制部分地区的房地产市场泡沫吗?3·17推出相关房地产信贷政策之后,实际效果如何?如果不能够,其原因又是什么?
可以说,从2015年下半年开始到2016年的一线城市及部分二线城市的房价疯狂上涨,房地产泡沫吹得巨大,很大程度就是政府推出的过度优惠的住房按揭贷款政策鼓励投资者涌入市场的结果。当时政府为了救经济增长,刻意推出鼓励持有更多的住房的居民可能利用住房按揭贷款的优惠政策购买住房,再加上当时利率水平降到历史最低及P2P融资市场的推波助澜,先是造就了深圳房地产市场的疯狂,然后这种房地产价格上涨疯狂很快传染到其他一线城市及部分热点二线城市,从而把这些城市的房地产市场泡沫吹得巨大,所以从2016年9·30起到2017年的3·17,这些房价疯狂上涨的城市不得不推出一系列的房地产调控政策。
对于这些房地产市场的调控政策,尽管有限购、限贷、限价、限交易及限商等政策,但最为重要的还是限贷政策,把房地产市场的投资炒作的金融杠杆全部降低。不过,这些限贷政策,开始更强调是从数量上来降低住房投资者的融资杠杆。比如,对购买第二套住房者其首付的比重提高到40-80%不等,禁止购买第三套住房的投资炒作者利用银行贷款。这就使得购买第二套住房以上投资者想通过银行融资杠杆进入房地产市场几乎不可能。购买第三套以上住房的投资炒作者完全禁止利用银行贷款。对于购买第一套住房的居民来说,其首付的比重也上升了10-20%不等。
但是住房按揭贷款的利率则没有变化,直到最近整个金融市场的融资成本全面上升,及许多商业银行可贷款资金全面减少,迫于一线城市及部分二线热点城市的商业银行不得不全面提高住房按揭利率。无论是购买第一套住房还购买第二套住房,其利率上涨到基准利率水平以上,甚至于高于基准利率20%。由于住房按揭贷款的首付比例提高及按揭利率开始上升,这必然使得一线城市及部分二线热点城市的房地产市场炒作得到抑制。
所以,在当前差别化的住房按揭贷款政策下,一线城市及部分二线热点城市早些时候疯狂的房价上涨基本上停止(如北京与上海),甚至于开始微跌(如深圳),住房的销售也出现了急剧下跌,有些城市的住房销售下跌达到60%以上。但是,这些城市的住房价格却顶在天花板上不下来。按照市场的一般法则,如果需求突然下降了,而导致市场的住房库存太多,或供应过剩,那么价格自然要下来。否则,要去库存根本是不可能的。但是当前国内一线及部分二线热点城市的情况则不是如此。住房的销售可急剧下跌,价格不会降下来。这就是以投机炒作为主导的房地产市场的基本特征。
这也就说明了,如果当前一线城市及部分二线城市的房地产市场是一个投机炒作为主导的市场(房地产调控的信贷政策出台,住房销售可突然急剧下降,但住房的价格并不会随着住房销售下降而下跌),那么仅是通过差别化的住房信贷政策要抑制房地产市场的泡沫是缘木求鱼,是几乎不可能的事情。因为这些政策仅对住房投机炒作的事先限制而不是事中及事后限定,从而也就无法触及住房投机炒作的赚钱收益。同时,这些政策也无法转变住房投资炒作者房价上涨预期。只要房价上涨预期不改变,房价还是在上涨,住房投机炒作者即使融资杠杆降低让他们再进入市场,但是他们也不会把手中持有的住房降低价格出售了。可以说,如果涨到了天上的房价不下跌,要挤出房地产市场泡沫是不可能的。所以,郭树清意念是很好,是希望通过银行的差别化的住房信用政策来抑制房地产市场泡沫,其主观愿望好并不等于能够达到其效果。目前的一线城市及部分热点城市的情况就是如此。因为当前这些城市的房价上涨预期根本上就没有逆转。
那么当前这些一线城市及部分热点城市的房价上涨预期为何出台了一系列的房地产市场调控政策之后还是没有发生逆转。这主要是与政府这一系列的房地产市场调控政策所发出的信息有关。在政府的这些调控政策看来,一方面表示要坚决抑制房地产市场泡沫,要让中国房地产市场转型回到居住功能,另一方面认为抑制房地产市场泡沫又不能让房地产市场价格大涨大落。试想,这些城市的房价早就疯狂涨到天上去了,要抑制房地产市场泡沫,要挤出房地产市场泡沫,房价岂能不下跌?如果不让房价下跌,要抑制房地产市场泡沫及挤出房地产市场泡沫只能是一句空话。
正因为政府的这些房地产市场调控政策有这些意图及目标,政府出台的房地产市场调控更多的是短期的行政性的管制政策。无论是房地产市场投机炒作者还是房地产市场开发商都会认为政府不会让房价下跌。在这种情况下,住房投机炒作者不会把自己手中持有的住房降价出售,房地产开发商则不仅会悟盘惜售,还会不断进入土地市场推高土地的价格,以此来引导房地产市场的价格上涨预期。
比如最近北京拍出2块住宅土地,合计土地出让金达126.6亿元人民币。其中顺义区高丽营一块土地拍出70.5亿元人民币,成为近两年北京住宅土地最高单笔成交价的土地。其溢价率在50%,楼面价约每平方米4.5万元人民币。如果一线城市及部分二线热点城市的情况都是如此,那么这些城市的房价上涨预期根本就不会改变。如果情况是这样,想用差别化的住房按揭信贷政策坚决抑制房地产市场泡沫也是不可能的。要坚决抑制房地产市场泡沫,挤出房地产市场泡沫,就得让房价上涨的预期逆转。要做到这点,就得从住房税收政策、信贷政策多方面入手。
责任编辑:岳尔 校对:文龙
短网址: 版权所有,任何形式转载需本站授权许可。 严禁建立镜像网站.
【诚征荣誉会员】溪流能够汇成大海,小善可以成就大爱。我们向全球华人诚意征集万名荣誉会员:每位荣誉会员每年只需支付一份订阅费用,成为《看中国》网站的荣誉会员,就可以助力我们突破审查与封锁,向至少10000位中国大陆同胞奉上独立真实的关键资讯,在危难时刻向他们发出预警,救他们于大瘟疫与其它社会危难之中。
看完这篇文章您觉得
- 日片《完美的日子》:光影交织中的美和释然(组图)
- 大开眼界!创记录的“人体喷泉”(组图)
- 习近平忌惮三个红二代(组图)
- 【宋紫凤专栏】从潘美到潘仁美 是艺术加工还是神来之笔(组图)
- 江曾一政策藏污纳垢 老虎前仆后继终南捷径(组图)
- 中国经济旧模式大溃败 注定一个时代已经结束(图)
- 中共不能说的秘密:邓小平出兵越南真相(图)
- 传退役上将张树田夫妻被抓时持枪自杀 妻当场身亡(图)
- 为何老中医提醒要少吃水果?告诉你水果的真相(组图)
- 港媒曝卷入海外爆料“老领导”名单(图)
- 中共官场流行“床上培养女干部” 高至副国级(图)
- 整人狂!杨尚昆生前披露的毛泽东内情(图)
- 白发转黑不是梦 动作食疗一起用(组图)
- 周是毛的奴隶 邓颖超滑如泥鳅 极端自私自利(图)
- 中共肺炎(又称武汉肺炎)
- 拜登
- 病毒
- COVID-19
- 疫苗
- 川普
- 特朗普
- 国安法
- 贸易战
- 习近平
- 华为
- 台铁
- 三峡大坝
- 新疆棉
- 长江
- 洪水
- 袁弓夷
- 港版国安法
- 汉光演习
- 国民党
- 退党
- 弗洛伊德
- BLM
- 中共
- 阎丽梦
- 金正恩
- 王岐山
- 赖清德
- 孟晚舟
- 关税
- 边境墙
- 彭斯
- 美国
- 贸易谈判
- 刘鹤
- 王沪宁
- 江泽民
- 崔永元
- 中南海
- 内幕
- 中共
- 反送中
- 贪官
- 情妇
- 腐败
- 反腐
- 打虎
- 官场
- 看中国
- 一国两制
- 法广
- 社交媒体
- 往事微痕
- 出卖国土
- FB
- 六四
- 朝鲜
- 加拿大
- 脱欧
- 央行
- 债务
- 杠杆
- 美元
- 货币
- 人民币
- 欧元
- 日元
- 港币
- 房地产
- 楼市
- 财政
- 财富
- 中产
- 海参崴
- 台湾
- 蔡英文
- 北京
- 刘强东
- 大妈
- 房价
- 疫苗
- 非洲猪瘟
- 大陆
- P2P
- 雾霾
- 基因编辑
- 防火墙
- 维权
- 709律师
- 上访
- 法轮功
- 网络审查
- 活摘器官
- 江东六十四屯
- 唐努乌梁海
- 长白山
- 白龙尾岛
- 江心坡
- SARS
- 新疆劳改营
- 言论自由
- 女主播
- 央视
- 华人
- 移民
- 华人
- 留学
- 海关
- 遣返
- 签证
- 回国
- 入籍
- 绿卡
- 民生
- 海外
- 加拿大
- 澳洲
- 民国
- 桂军
- 抗战
- 孙中山
- 蒋介石
- 宋美龄
- 邓小平
- 林彪
- 刘少奇
- 中共
- 皇帝
- 诸葛亮
- 易经
- 幽默人生
- 智慧
- 感悟
- 手机
- 预言
- 奇闻
- UFO
- 外星人
- 寿命
- 文革
- 养生
- 紫凤
- 贯明
- 李道真
- 轶飞
- 李云飞
- 云中君
- 辛思
- 夏闻
- 时代漫谈
- 沧海
- 东方纵横
- 唐柏桥
- 王尚一
- 江枫
- 黄清
- 李唐风
- 园丁
- 今涛拍暗
- 李青城
- 秦就石
- 中经研
- 秦天靖
- 江浩
- Eagle Vision
- 李子壬
- 马新宇
- 马来启
- 紫君
- 秦山
- 陈破空
- 戴东尼
- 曹长青
- 邢仁涛
- 瑜正
- 简易
- 肖川
- 伍凡
- 顾言
- 归瑜
- 乙欣
- 陈泱潮
- 徐沛
- 中国储备战略物资的动向值得警惕(图)
- 俄军大清洗 继防长拔官 疑涉核机密2副长也惨(图)
- 四川神奇故事:永不被蚊子叮咬的人(图)
- 拜登大幅提升中国进口商品关税 贸易摩擦升级(图)
- 拜登提高对180亿美元中国进口商品关税(图)