5月，广州、上海等地不断上演“地王”大戏，广州一月拍出三块天价土地，上演了“疯狂5月”大戏，而拿地的越秀地产、佳兆业地产等均是行业领军企业。房地产企业“逆调控”天价拿地，让未来市场的走势产生了很大不确定性。
一边是中央三令五申、严格要求确保房地产市场稳定，一边却是开发商不断上演逆市天价拿地的戏码。在中央申明严格调控的背景下，开发商有何理由对后市如此看好？
中原地产市场部总经理黄韬认为，以越秀地产刷新的广州新“地王”为例，加上配套成本后高达35000元/平方米的楼面地价超出了理性范围，一旦未来政策加码或市场转向，开发商所面临的风险巨大。
对于土地成交火热，一家知名开发商的区域经理表示，最简单的逻辑是：开发商需要土地建房子，拿地是因为缺地。广州市提供的统计数据表明，过去十年，商品住宅出让占广州全市土地出让的比例不足20%，其余大部分被占地面积更大的商业用地和工业用地等占据。另一方面，“花什么代价拿地，取决于开发商的资金流和对后市的预期。”这位区域经理还说。
有专家表示，与一些小企业通过拿地王来提高影响不同，此次广州3个地王拿地的是越秀地产、佳兆业等行业知名企业，而且在竞拍过程中也是击败了恒大、中海等企业才胜出，行业标杆企业参与地王拍卖，反映出开发商整体对后市的看好。这对处在博弈天平的另一端的普通购房者而言，并不是一个好信号。
一位不愿透露姓名的业内人士表示，这些新地王，虽然单价昂贵，但土地总价都不高，不排除开发商通过一两块地价的大幅溢价，捂热整个区域的房地产市场热度和价格预期，达到托市的效果。
暨南大学管理学院教授胡刚认为：这种制造地王的方式，是开发商和地方政府合演的一出大戏。开发商赢得了关注、提升了预期，而地方政府通过卖地赚得盆满钵满。这种情况下，“地方政府再怎么表态严格调控不放松，老百姓都会担心未来房价预期会失控。”
地价不断攀升对于市场预期的影响显而易见。今年前4个月，广州房价涨幅领跑一线城市，广州市国土房管局公布的4月房价同比去年上涨18.6%。
地方政府一般的做法是，对开发商进行“价格指导”。但在执行中，出现的新问题是：一些开发商通过拆分合同的方式，把精装房拆分成普通住房和装修合同，以此规避调控。例如，位于广州市番禺区的天玺湾，在全市商品房成交网签价格同比上涨18.6%的背景下，却出现了逆市下降。从去年10月的12000元/平方米下降到不足1万元/平方米。“如果地方政府对此问题管理不到位，结果就是开发商没少赚钱，政府也完成了目标，房价统计依然实现了下降，但结果是老百姓被忽悠了。”一位业内人士表示。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟等专家表示，政府一方面要通过城市更新改造、农村集体土地入市等制度创新激活土地，置换出更多商品房土地，缓解供需矛盾；另一方面，也应该合理让出土地出让的收益，防止普通购房者成为最终天价的买单人。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
来源:第一财经日报
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