中国房价不是供需问题,而是制度问题
中国的高房价成了一个重大的经济社会问题。关于高房价的原因,专家们都说“高房价是供不应求造成的”。很多人乐观估计,随着城市化的进行,中国房价会继续上涨。
2011年中国城市化率已经超过51.27%。也就是说51.27%人口居住在城镇。农村里面已经基本没有剩余劳动力了(见博文:算上农民工,中国的城镇化率已经接近日本!)。即使农村居民进入城镇,他们也确实需要住房,农民们买得起吗?银行能够贷款给他们吗?买房可能永远只是一个遥不可及的梦。
再来看看城市里面人均居住面积统计。根据2010年第6次人口普查的数据,2010年中国城市居民人均居住面积为:30.45平米。应该不小了。北京和上海稍微低于平均数。北京为28.47平米,上海为25.49平米。45%房子为2000年之后建设。也就是中国建房子的速度非常快,绝对会远远超过城市化速度(见博文:中国城市居民人均住房有多少?)。
以贵阳为例,最近发现新建住房大量供给,建筑面积超过100万平米的楼盘众多。一个花果园楼盘,建筑面积就达到1830万米,如果以人均住房30平米计算,可以住进超过50万人口,而贵阳市城镇人口300万不到。
从上面的数据我们可以看出中国房子的总供给不存在问题,即使短缺,建房速度绝对跟得上需求扩张速度。按照我们喜欢咬文嚼字的专家说法,中国住房总量不短缺,而是结构性短缺。那剩下来只能是一个分配问题。这也就成了一个制度问题。
制度问题
最近,国家只要公布查处一个贪官,就有好几套房子甚至几十套房子公布。最近,网上披露广州市城管局番禺分局政委蔡彬,一个处级干部就有21套住房;江苏省财政厅前副厅长张美芳有7套房子;杭州市前副市长许迈永号称“许三多”,在杭州市区拥有多套豪华住宅;“土地奶奶”罗亚平拥有27套房子;山西蒲县煤炭局长郝鹏俊有36处,其中35处在北京;上海外高桥保税区处长陶建国29套房产;浦东新区副区长康慧军14套房产......也就是这些贪官通过寻租掌握了大量的住房资源。没有查处的贪官又有多少住房呢?
所以,我感断言,在中国无论有多少房子供给,都能被特权阶层通过金融工具和公权力“买走“或者“搞走”。市场永远处于买方市场,供给多少都是泥牛入海!需求的价格弹性处于无限大。加之,土地供给是垄断的。理论上,中国的房子会处于无限需求状态,只要政府不断的印钞票,滥发信用,就可以不断的产生需求,房价上涨就会一直延续下去,直到神州大地处处是房子。
这只是理论上可行,实际上可能吗?
房价会下跌吗?
有些人认为房地产价格只会上涨,不会下跌。持这些观点的包括著名经济学家,郎咸平教授。他认为,房地产的各种税费占房价的70%,所以不会跌。问题是房价不是一下子就这么高的,也是涨上来的。房价在比较低的位置的时候,房地产商,政府,不也是有利润吗?我不相信那时的开发商都是活雷锋。房价跌下来,开发商和政府就是少点收入而已。何必那么贪婪呢?贪婪在毁灭别人的时候,也会毁灭自己。凯恩斯在80年前就说了这么富有哲理的话,不亏为20世纪最伟大的思想家之一。
有些人认为,只要工资和居民收入不断上涨,就可以让房价维持高水平。全国过总工会最近一项调查表明,中国有两成多职工5年未涨工资。在泡沫时代,没有哪一个国家,能够让工资赶上泡沫膨胀的速度。泡沫和一个黑洞一样,吸收一切可以吸收的资源,直到吸尽最后一滴血,然后爆炸。
历史经验表明,泡沫破灭后房价总会跌下来。中国也不会例外。1994年的海南和广西北海的房地产泡沫破灭后果,大家恐怕没有忘记。日本房地产泡沫破灭20年过去了,住宅房价缩水到1/3,商业房地产缩水到1/7,还在继续缩水;美国2007年金融危机后房地产价格缩水超过1/3;香港1998年泡沫破灭后房价缩水超过2/3。例子还有传说中的杜拜,爱尔兰以及西班牙等国,不胜枚举。
中国的房地产泡沫的破灭,能够例外吗?不可能有例外,泡沫破灭现在只是迟早的问题。如果政府动用一切资源,维持泡沫,维持三五年也是可行的,但是最后泡沫爆炸的威力有多大,我们就不知道了!
还有,我1000%的相信政府绝对不会想让泡沫破灭,银行也不想让泡沫破灭,开发商也不想让泡沫破灭,投资客也不想让泡沫破灭,大家在泡沫中感觉是多么美好的。在中国,只要有房子就是百万富翁。只要房价上涨,政府,银行,开发商,投资客,房主,都赚钱了。和天上掉馅饼一样!没有一个Loser!这就是泡沫的魅力,也是泡沫的罪恶!
可是,这样的虚幻美好的泡沫能够永远持续下去吗?
房地产政策
对于高房价,政府为了不捅破泡沫,采取了限购的手法。我认为这不能解决根本问题,只能拖大问题,使得问题越来越棘手。一方面,供给因为受到地方财政的推动,会不断加大,没有相应的需求,最后也会挤爆泡沫;另一方面,限购使得资产沉淀,信用流动速度下降,长期内会限制银行的资产扩张,挤爆银行泡沫。这个酝酿过程需要两年以上。也是一个迟早的问题。
由于房地产限购,需求下降,政府卖地收入下降。为了补缺口,美其名曰,要征收房地产税。可是如果征收房地产税,对于贪腐的政府官员,这是对自己的征税,并把自己的贪污证据曝光,所以百般阻挠;不让房地产各城市的产权信息联网。同时,政府也担忧如果征收房地产税,可能会导致房价下跌,又会导致政府收入下降。“前怕狼,后怕虎。”
此正是,“欲征房税怕价跌,不征房税怕税缺,征与不征间,政府好生难!”不过,我觉得,“春风遮不住,毕竟东流去”。地方债务缺口太大了,不征是不行的。
其实,抑制房价有一个简单的方法。只要政府公开所有的房地产所有权。看看中国是谁拥有那么多房地产,就可以抑制一大部分泡沫?房地产所有权信息在国外都是公开的。21世纪信息时代,不能再以不联网为借口,回避信息公开吧?
我不是诅咒,只是陈述一个事实。市场是有其规律。出来混,迟早要还的!
再牛的政府也抗不住市场的规律,只能顺应市场规律。梦总有醒来的那一刻;潮水总有褪去的那一天。趁着潮水还没有褪去,穿上裤子吧!
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