有消息称上海向中央提交两套房产税方案,复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三教授表示,有关上海向中央提交两套房产税方案,他也只是听到传闻。其中新老划断方案,对当前市场影响小,新老都征方案,对当前市场影响大。但两套房产税方案都对房地产长期走势产生重大影响。
谢百三教授担心的问题是,现在媒体流传的两套上海房产税版本,名义上征房产税实际上征物业税。
谢百三教授个人认为房产税与物业税有三大区别,其一征税范围不同,参照1986年国务院颁布的中华人民共和国房产税暂行条例(相关条款见文尾),房产税除了工业用房,商业用房征,自住房不管买几套都不征。而物业税,除国家免征房,都征。自住房也征。其二,征税主体不同,征房产税只针对房产,不包括房产占有的土地,而房产随时间折旧贬值。目前银行房产抵押贷款,对2001年以后建的房产,按银行评估值6成办理房产抵押贷款,而对2001年以前建的房产,银行甚至拒绝办理房产抵押贷款,这充分体现房产随时间折旧贬值的特点。而物业税征税主体,既包括房产也包括房产占有的土地,而房产占有的土地随城市发展不断升值。
其三,征税方法不同,征房产税简单,参照1986年国务院颁布的中华人民共和国房产税暂行条例,房产折旧按买入房产原值一次减除10-30%后的余值计算,比如10年前5000一平,买100平的房,原值50万,建成10年后折旧打7折残值只有35万。即使按1.2%税率对35万残值征,一年房产税仅4200元。由于房产随时间折旧贬值,房产税呈逐年降低之势。而物业税不同。尽管房产随时间折旧贬值,但由于房产占有的土地随城市发展不断升值。总体物业是增值。所以,征物业税要逐年评估物业增值,按市价征税。媒体流传的上海房产税版本,正是逐年评估物业增值,按当年市价总值征税。比如上海内环都在4万一平,同样100平房市价400万,按0.8%税率对400万征税,一年房产税3.2万(是86版本房产税4200的8倍)。10年32万,30年96万,房产税成本如此高,几乎超过租金收入,当然无人再要第三套房。
谢百三教授表示,外国征物业税,因为房价包括房产产权也包括房产所在土地产权,而中国房价只包括房产产权及房产所在土地70年土地使用权,因为房产所在土地是国家的。中国可征房产税。因为业主有房产产权。但以征房产税之名征物业税是讲不通,房产所在土地是国家的,而且业主已交70年土地使用费(一幢楼土地使用费20亿,土地使用费如此高难道不含物业税？)。如果买房前,告诉买家,既交70年土地使用费,每年按当时房产市价征0.8%物业税,重复征税,还有那么多人买房？房价还能象现在那么高？再说,以房产税名义征物业税不合理,物业税是新税,应由人大立法,应举行听证,慎之又慎。
