【看中國2024年6月10日訊】失業、降薪、工作難找成為這個時期年輕人的話題；接盤、斷供、資不抵債則是這個時期中年人的痛苦。
「中國正面臨40年來最大的經濟危機」。這是目前外媒，尤其是華爾街的普遍論調。國內當然不會這麼宣傳，而且老百姓對經濟危機感受並不明顯。而等到所有人都感覺日子變難的時候，經濟大蕭條早就來臨了。
這場危機究竟緣何而起？目前危機進行到哪一步了？什麼時候可以渡過危機？
一、危機緣何而起？
在現代金融制度下，危機爆發的本質其實都是債務問題。而引爆中國這場債務危機的是2020年底出臺的樓市三道紅線。
三道紅線出臺後，房企的融資渠道幾乎被斬斷。2021年6月，恆大率先暴雷。暴雷之後從上到下沒有任何的紓困動作，這種態度，加速了連鎖反應。
暴雷迅速席捲了同樣是「高槓桿、高週轉、高負債」的其他民營企業。隨後，數不清的民營房企暴雷——這場危機正式拉開序幕。
下面我們就借鑒美國次貸危機發生的過程，來復盤危機的爆發一般分為哪幾個階段。
2006年，經歷了連續6年的房價上漲後，美國的房價終於漲不動了。此時房價翻倍，居民負債率接近100%，能貸款的客戶基本上都被挖掘乾淨了。
當時，貸款政策曾寬鬆到你用自己養的狗的名字去申請貸款都行。2006年-2007年房價小幅下跌，信用不好的客戶開始選擇斷供。在美國，房屋斷供的後果是：房子我不要了，交給銀行處置，債務兩清，損失一個首付。所以，當房價下跌超過首付比例的時候，大部分信用本就不好的客戶（也就是次貸客戶）紛紛選擇了斷供。2007年3月，由於大量次級貸款客戶斷供，專做次貸生意的新世紀金融公司宣布破產。
全美第二大次貸金融機構的破產立刻引起了市場的恐慌，併進一步加劇了房價下跌和居民端斷供。雖然在此過程中，美國出臺了一系列救市舉措，但依然無法扭轉市場價格的暴跌。美國房價在短短不到兩年的時間裏下跌近30%。
2008年9月，全美第四大投行雷曼兄弟破產。雷曼的破產把這場危機推向了高潮，直到這個時候，很多遠在中國的老百姓才意識到：「哦，金融危機發生了。」
2008年9月，華爾街老牌投行雷曼兄弟（Lehman Brothers）因金融危機而破產（圖片來源：Oli Scarff/Getty Images）
2009年6月1日，通用公司申請破產保護。金融危機最終傳導到了實體經濟，多家製造業公司破產。而房價在陰跌4年之後，於2012年才開啟反彈。
簡化一下，房地產危機的爆發大致分為以下6個階段：房價下跌→居民斷供→銀行破產→衝擊實業→消化危機→經濟復甦。
二、中國目前身處危機的哪個階段？
中國目前的現狀從進程上看，似乎還處於第二個階段，因為當下的危機尚未傳導到銀行。
這跟中國的國情有關。中國有最老實巴交的房奴。勤勞勇敢的中國人，有誰會不還房貸呢？境外銀行從業者對於這種營商環境都羨慕哭了：房子的市值比貸款還低了都還在堅持還貸，這種客戶去哪裡找？
另外一方面，因為銀行對房貸有追索權。房子即使已經被法拍了，如果不夠還貸款，剩下的你還得接著補。既然不能賴賬，只能硬著頭皮繼續還，畢竟不還貸房子沒了，依然欠一屁股債。也就是說實際上承擔這場危機風險和後果的是無數高位接盤的普通人。也正是這些普通人的堅韌，延緩了危機的全面爆發。
同樣在努力的，還有各大房企。從恆大爆雷至今已經有無數家房企爆雷，但是沒有一家房企正式宣告破產。
我們知道，企業跟個人不一樣。破產清算之後資產拍賣，債務能還多少還多少，剩下的就可以不管了。但沒有任何一家房企躺平選擇破產，都在努力地保交樓。雖然大部分是被逼的，但客觀的說，不管是不是自願，爆雷房企選擇保交樓也延緩了危機的爆發。如果爆雷房企都選擇破產，那麼所產生的壞賬會直接引爆銀行。但就危機的嚴重程度而言，中國其實已經走到3-4的階段。
梳理了一下目前中國房地產最新相關數據裡反映出的跌幅：投資下滑4成，新開工下滑6.5成，銷售下滑5成，百強房企銷售下滑6成。跟美、日以及各國爆發危機後的平均數據對比，目前各項指標跌幅均已超過平均跌幅。換個國家早就爆發金融危機了。但是由於體制特色，中國延緩了甚至掩蓋了本應爆發的危機。
現在的市場有點像一個受內傷的病人，表面上看就擦破了點皮，但實際上內臟已經不堪重負。
三、市場復甦過程會如何？
依據美國的經驗，房地產市場的復甦需要經歷以下幾個階段：價格急跌→價格企穩→底部籌碼交換→價格反彈。由於價格企穩後，觀望的剛需會進場，成交量相對放大。等套牢盤出貨完畢後，房價才會開始回暖。目前，中國處於1-2的階段，價格從急跌到逐步企穩。預計未來一線等核心城市房價跌幅可能會逐步收窄，然後逐步企穩，成交量放大。後面的條件是：如果這種成交量的放大有持續性，才會逐步過渡到2-3的階段。
從房價幅收窄到反彈，上一輪週期北京用了8個月左右，這一輪情況比上一輪更嚴峻，理論上需要的時間會更多。
日本和美國在房價下跌過程中都出現了一個很有意思的現象，那就是核心城市房價的假反彈和二次探底。具體表現是核心城市下跌快，率先反彈，一段時間後二次探底。這很可能是由於救市政策出臺後，對市場較為樂觀的激進資金匆忙進場所致。但是，因為沒有經歷充分的底部籌碼交換，套牢盤借反彈出貨的拋壓太重，導致了二次探底。
類似的情況其實在中國也發生過。2022年底「三支箭」政策出臺後，地產股和樓市都迎來了一波小陽春，放量上攻了一段時間，隨後則再次下跌。
後續看，中國市場復甦的力度和時間主要取決於以下幾個關鍵變數：1、去庫存的速度和力度；2、降息的速度和力度。前者是國家隊入場強行改變供求關係，後者是降低購房成本激發需求的舉措。其他諸如北上限購放鬆、住房限價放鬆也有作用，但是作用最大的應該是上面兩條。
關於去庫存，華爾街日報的標題是「中國迄今最大膽的房地產救市措施」。這個手段看上去應該是非常有用的。但是，目前3000億的首期貸款卻顯得杯水車薪，因為國內的商品房庫存是74533萬㎡。如果要降低到2017年左右的水平58923萬㎡的話，需要去化15610萬㎡。按照中國百城均價16396元/平方米計算，需要資金約為2.5萬億。假設按照市價9折收購，也需要2.25萬億。所以，3000億元顯然是不夠的，後續增量貸款的額度顯得尤為重要。
至於降息，萬事具備，就差美聯儲這股東風了——歸根結底，還得要看美國的臉色。
