上海加入商品住房「以舊換新」陣營。（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2024年5月4日訊】（看中國記者文龍綜合報導）「以舊換新」的熱潮蔓延到了房地產領域，5月3日，上海加入商品住房「以舊換新」陣營。中國經濟前景不佳，樓市交易持續萎縮，「以舊換新」效果有待觀察。
上海加入商品住房「以舊換新」陣營
上海市房地產行業協會、上海市房地產經紀行業協會5月3日聯合倡議，在上海全市發起商品住房「以舊換新」活動。表示將通過「以舊換新」模式，方便居民置換住房。
商品住房「以舊換新」，主要針對計畫出售二手住房並購買新房的購房居民。購房居民先與房地產開發企業達成購買新房的意向，再由房地產經紀機構優先推動其舊房交易，舊房成功出售後按約定完成新房交易。
首批參加倡議的房地產開發企業20餘家，房地產經紀機構近10家。首批參加倡議的項目30餘個，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉賢、臨港等區域。
據中國官媒報導，上海市房地產行業協會秘書長蔣慰如、上海市房地產經紀行業協會秘書長陳亮介紹，參加「以舊換新」活動的房地產開發企業承諾，在一定期限內，舊房未成功出售的，購房居民可以無條件「退房退款」；房地產經紀機構承諾，對購房居民的舊房「全城推、優先賣」。
活動期間，上海市房地產行業協會倡議房地產開發企業加大優惠力度，為「以舊換新」居民提供相應的優惠；上海市房地產經紀行業協會倡議房地產經紀機構，為「以舊換新」居民提供專屬優惠服務。同時，本次「以舊換新」活動，由相關平臺（好房）為各方主體提供專業服務，包括為達成購買新房意向的居民提供資金臨時託管等便民服務，為開發企業和經紀機構提供大數據服務等。
據悉，本次「以舊換新」活動是在部分房地產開發企業和經紀機構已有舉措的基礎上，進一步擴大參與範圍。
房地產業內人士指出，在樓市的上行市場，是新房向二手房看齊；在下行市場，是二手房向新房看齊。根據統計，上海總價2500萬元（人民幣，下同）以上等待入市的新房還有兩萬套。這場房地產保衛戰，上海無疑算是最好的戰場。相比北京，上海落戶相對容易，疏解人口力度也不大；相比深圳，上海的新房和二手房交易比例相當；相比杭州等新一線城市，上海對於土地的供應還算節制。上海的市場化、國際化，都是這場保衛戰重要的背景，結果也不僅僅關乎上海——上海的樓市，是中國樓市最後一塊遮羞布了。
「以舊換新」需要先算清「三筆賬」
截至目前，中國大陸有超過40個城市發布了商品房「以舊換新」的措施。
中國官媒「國是直通車」此前的文章稱，房子「以舊換新」，但「三筆賬」要先算清：
其一，購房者「換房的賬」要先算清。「老房子賣不掉，新房子買不了。」賣掉老房子是房屋置換鏈條的起點，只有真正解決賣房的問題，改善鏈條才有暢通的基礎。目前這類「以舊換新」大多僅限於某城市的部分區域，可選擇的商品房項目也有一定限制。在換房前，需要先看舊房是否符合條件，能否接受開發商對舊房的估價，算好賬之後再行動。
其二，開發商「一買一賣的賬」要算清。在房地產供求關係發生重大變化的新形勢下，由地方國企或指定開發商出面收購舊房，對於啟動住房改善鏈條來說，無疑是個非常重要的推動力。但部分開發商賣新房、收購舊房「一買一賣」是否實現盈虧平衡？這些問題關係到「以舊換新」政策的可持續性，這筆賬也需要提前算清楚。
其三，地方政府舊房「利用和運營的賬」要算清。收購來的舊房子如何處置才能最大限度地盤活存量、利用資源？政府應充分發揮公共服務職能，搭建信息平臺，連接買賣雙方、中介機構與房源，確保房源信息的真實性、客戶需求的真實性以及價格的透明度，從而高效匹配供需，降低交易成本。
官方割最後一波「韭菜」？
有房地產分析人士以江蘇省無錫市房地產「以舊換新」政策為例：無錫梁溪區有一套舊房子，但是現在想換個新的、大一點的房子，政府就跟業主說，業主先去鎖定一套指定小區的新房，鎖定以後政府先收購這套老舊房子，然後舊房子可以抵最多60%的新房購房款。
問題是：1、把房子賣給城投和政府前，公貸和商業銀行的房貸必須結清。那麼，有這個錢幹嘛不拿這錢直接去買新房，還需要以舊換新？
2、舊房子最多只能抵扣新房房款的60%，剩下的錢必須自己補足，沒錢就只能貸款。
3、這個就是60%抵扣封頂，多了不退。
比如舊房子值300萬，想買的新房子如果是500萬，正好60%抵扣--300萬。但如果你舊房子值300萬，想買的新房子是400萬，那舊房子只能抵扣400萬的60%，也就是240萬，多出來的60萬就不退了，也不會以現金或者其它方式補償。
結論是，中國官方想要割最後一波「韭菜」。
分析：中國房地產業加速惡化
美國南卡羅萊納大學艾肯商學院教授謝田此前接受自由亞洲電臺採訪時表示，中國目前房地產面對的困難，不能只靠買一送一或以舊換新等速銷手法能解決，又說，再有房地產企業出狀況，以及個人房貸減少等，均顯示中國房地產問題正在惡化。
謝田表示，中國房地產市場繼續惡化，速度似乎在加快。「一個貸款餘額減少，是買房子很少，或者有的人得提前還清了，還有的停貸斷供，都會造成它（貸款）的減少，也是揭示著這整個房地產市場的下滑。經濟衰退，沒信心，沒錢，政府也無力。銷售和價格現在用腰斬已經說明不了這些問題，沒什麼希望，會有更多的這些公司會出現問題。」
臺灣致理科技大學國際貿易系副教授張弘遠在接受美國之音採訪時表示，如果從恆大和碧桂園發生債務危機的過程來看，主要是三、四線城市的房產布局出現問題而造成資金鏈斷鏈，以致無法償還借貸而面臨破產的危險，所以整個問題的核心點就是在三、四線城市。
他說：「它這個問題應該是要在三、四線城市的房地產能順利脫手，或者是那裡的呆帳或建案能夠順利地了結，可是現在看起來就是它沒辦法在三、四線城市找到接盤俠。」
他表示，三、四線城市並沒有明顯回溫跡象，中國整體的房地產市場還是在衰退當中。
