【看中國2023年11月27日訊】這幾天，金融端密集研究了很多新政策，地產股因此瘋漲，旭輝23日暴漲40%，遠洋漲了20%，碧桂園、融創這些龍頭房企，全都一片紅火。
本來不太想寫，行業需要注入一點信心，但看到大家有點太上頭了，還是想站出來給大家提個醒。
最近熱議的政策主要有三條，先說前兩條：50家房企白名單和三個不低於。
所謂50家房企白名單，咱現在也沒看到具體名錄。問過一家據說入圍的房企董事，他說：外面都說我們入圍了，但就我們不知道，也沒人通知我們一聲呀。
這件事先放一邊，我們先討論有用沒用的問題。
所謂優質房企名單，過去也不是沒有。之前寫過，一般以龍湖、碧桂園、旭輝、新城、美的、卓越這六家拿到首輪中債增資格的房企為準，最多再加上金地、遠洋和濱江。也就是說，有大概10家房企早就在名單裡，他們有中債增的資格，有享受金融十六條政策傾斜的待遇。但在名單裡的旭輝和碧桂園，沒擋住暴雷，半國企遠洋和金地，也沒擋住流言。而沒在名單裡的富力和融創，也沒擋住人家率先完成境內外債務重組。
這次房企白名單足足有50家，看起來力度和決心更大了，但和去年比，在名單內外，區別可能只有那三個不低於：各行自身房地產增速不低於銀行行業平均房地產增速；對非國有房企對公貸款增速不低於本行房地產增速；對非國有房企個人按揭增速不低於本行按揭增速。
大家應該看得出來，三條政策真正對民營房企有用的，只有第二條——非國有房企對公貸款增速不低於本行房地產增速。
關鍵是，現在很多銀行的房地產貸款是負的，如果增速為負數，就沒有談「不低於」的必要了。
另外，還有個最核心的問題：民營房企現在還需要房貸嗎？
所謂非國有房企對公貸款無非就是開發貸、並購貸為主的項目貸。目前，民營房企存量項目基本只為了保交樓，信貸資金進入保交樓項目，立刻被監管封閉，一分錢也動不了。至於增量項目，民企連地都拿不起，怎麼會需要開發貸。
民營企業真正需要的貸款，其實是11月24日外媒報導的有關部門正在研究的第三條政策：向房企提供的無抵押流動資金貸款。如果傳聞是真的，那這條看起來不起眼的政策，就是最近三年來最牛X的救市舉措，沒有之一！
流動性貸款，就是用於企業正常生產經營的貸款，對民企來說，這是一筆極其寶貴的，基本可以不受保交樓、監管賬戶等限制使用的活錢。一家暴雷的龍頭開發商看到政策後，非常開心地說，如果真借給我們流貸，都不需要太大，我們自己就能滾起來自救了：立刻去核心城市拿地！
但開發商的朋友也心知肚明，這條政策是最沒有可能落地的。作為民企，他們別說無抵押的流貸了，連有抵押的流貸也借不出來。
一家頭部大行負責相關業務的高管，給咱具體解釋了下他們不借錢的原因：資金用途和還款來源問題太大。
流貸主要用途是用於企業生產經營週轉，多數情況下企業需要提供訂單採購合同、發票，證實有用款需求，銀行才會據此放貸。
放到房地產企業來說，日常經營就是支付工程款和土地款。工程款的用途，開發貸已經覆蓋了，再據此用途借流貸，屬於重複融資。最後的拿地，那是銀行絕對的禁區：別說直接貸款了，間接都不行，凡觸必罰。
銀行一直嚴禁信貸資金用於支付土地出讓金或者變相置換土地出讓金。過去，民企能通過前融置換開發貸，現在嚴格監管下已經不可能了。而監管部門甚至在倒查違規置換的信貸，有的銀行因為幾年前這麼幹過，也被翻出來處罰了。
這幾年轟轟烈烈的房貸兩集中、資管新規等政策級別，現在在銀行業內部，都沒有上綱上線到這條紅線的禁區級高度。
所以大家應該也明白了，不僅銀行自己沒有動力給民企放款，監管制度實際也沒準備好救助民企。很多政策，和新政是對立的。
筆者的朋友包叔說，還是那句話：我們可以把馬牽到河邊，但是無法逼著它們喝水。
面對洶湧而來的金融救市新風向，一身反骨的銀行執行部門已經準備好了推諉說辭。朋友說，最近銀行業在提倡「科創金融、普惠金融、區域金融、綠色金融、跨境金融」五大金融，另外還要配合政府做好城投債務化解，能完成這幾個任務，就功德無量了。
不能因為一個地產指標沒完成，就抹殺銀行的成績吧：五大金融又沒有地產金融，俺們瑕不掩瑜嘛。
