【看中國2023年11月3日訊】當前，中國的樓市、股市和理財（背後是債券市場），大家覺得哪個市場最沒有希望？
不少人可能會說是A股市場，上證指數15年如一日，動輒都在「保衛3000點」，無數大A股的投資者，都深刻體會過一個段子：本來想抄底，沒想到一下子抄在了半山腰上；然後再抄底，感覺抄到了地板價，卻沒想到還有地下室；抄在地下室的，沒想到下面還有地窖；抄到了地窖的，沒想到下面還有地殼；抄在地殼上的，沒想到下面還有地獄；拚死抄到了地獄裡的，結果是死了也沒想到：地獄居然真有十八層……
不過，在筆者看來，當前A股估值極低的情況下，中國當前最絕望的市場，絕不是股市，而是樓市。
至少在兩三年之內，中國股市還是有非常大的概率能漲起來一波。至於樓市嘛，別說這一兩年之內基本不可能漲起來，甚至5年之內、10年之內，都很難再來一波像樣的漲幅。
2023年9月，中國國務院正式印發《關於規劃建設保障性住房的指導意見》文件，在房地產市場，這份文件被寄予厚望，市場稱之為「新房改」。
新房改核心思想有兩點：一是保障收入一般的群體有房住，打消買不了房的焦慮。二是讓房子回歸商品屬性，滿足改善型的住房需要。
在當前中國的經濟環境之下，個人認為，「新房改」的第一個目標，實現起來整體上沒什麼大問題，但第二個目標，本人覺得難度恐怕不小。
作為過去20年中國人最重要的「投資品」，中國的房子，特別是大城市的房產，早已遠超商品屬性，怎麼可能政策說一句回歸商品屬性，房子就會自動的去掉金融屬性，變成「住宅商品」？
全世界幾乎所有國家住房金融化的歷史表明，加槓桿買房，是一種棘輪效應，金融屬性越來越強是順著棘輪方向前進，但要是去金融化，可能會要了無數買房人的命……
任何商品，不管房子還是股票，或者是古董文玩，只要被視作金融資產，其價格運行，必然會符合下圖的這個規律。
金融資產價格理論（網路圖片）
所以，在這裡，我要明確說出本文的結論——不管一線二線三線四線五線六線七線八線城市的房價，在未來很多年裡，都會持續陰跌。
房價為什麼會漲/會跌？說白了，就是人和錢這兩個因素，有新人拿著錢買房子，「新韭菜」越來越多，越來越茁壯，房價自然就會一路上漲。只要接盤俠越來越多，不管他們用2個錢包還是6個錢包，從政府到開發商，再到炒房客，一定都是恨不得把他們最後的一滴油都給榨出來……
這，也正是過去20年，中國房地產市場所發生的故事。哪怕以「被平均」的房價指數來看，相比20年前，一線城市房價上漲也上漲了10-15倍，二三線城市房價上漲大約在3-8倍。
到了2022-2023年，中國房價終於到了整體上的價格翻轉時刻。這個時候，有人還在那裡裝模作樣的，區分什麼一線城市、核心地段，簡直要讓人笑死。
就像2021年的時候，中國的大A股，眼看就要不行了，有人非要強調說什麼大藍籌股，什麼「核心資產」，還有上漲空間……
2022年和2023年，那些相信各種「茅指數」核心資產的投資者，臉被打得還不夠腫麼？
說回房價，我們先來看人的問題。
根據貝殼研究院發布的《2021年新居住消費調查報告》，中國35個大中城市新房和二手房購房者平均年齡約在33.3歲，具體到一線城市，購買新房的平均年齡約為34.4歲，而購買二手房的平均年齡約為35.1歲。
簡化一下，我們不妨假定所有買房人的年齡都是33-34歲，這樣一來，我們就能夠估算出來房價接盤俠的數量。根據第七次全國人口普查數據，2020年底，中國15-54歲人口數量見下表。
2020年底中國15-54歲人口數量情況（來源：中國國家統計局）
別的事兒不好說，但有一件事兒是確定的——現在30歲的人，3年之後，就是33歲，所以，從上面這個表格中，考慮意外身故的年輕人（約0.49%），我們就可以估算2000年-2038年33-34歲人口的數量。很「湊巧」，2021-2023年恰好就是2006年以來中國33-34歲人口數量的頂峰——5000萬人左右。
一年之後的2024年，33-34歲年輕人人口數量將遽降500萬，變成4550萬；兩年之後的2025年，33-34歲年輕人人口數量將再降700萬，變成3860萬；一直下降到2036年，33-34歲年輕人人口數量才會觸底，結果是2570萬，只有現在的一半左右，然後，會有一個極為弱勢的反彈。
從買房人口數量上看，別說一年兩年房價漲不了，哪怕再有10年，房價也別想漲了！
如果把全國的房地產看作一家公司的產品來看的話，從2024年開始，你的客戶不僅沒有新增，反而開始持續的、大規模的減少，結果你非要告訴我，你將實施差異化戰略，某些高端產品銷量和價格還會上漲……
人的問題說完了，再來看看錢的問題。
作為一種人人可以加槓桿購買，還可以向銀行申請持續幾十年的貸款，而且，相當一部分的城市居民，都持有2套以上的房產，而且也是當前中國居民最重要的資產，這說明，在當代中國，城市住宅，那是妥妥的金融產品。
既然是金融產品，而且絕大部分人都會加槓桿舉債購買，那麼，全國居民部門舉債的能力，就決定了房市的錢多少。這裡，用居民部門的債務/可支配收入的比例，來衡量居民部門的舉債能力，同時用美國的數據作一個對比。以美國人這麼愛花錢、愛消費、愛負債的習慣，他們應該是全世界最強悍的「揹債人」，但是，當他們的居民部門負債佔到居民可支配收入總額的135%附近的時候，次貸危機還是發生了。
從債務負擔來看，2021年-2023年，中國居民部門的負債水平，也終於趕上並超過了美國2006-2008年的水平，在這種情況下，你還怎麼指望整個居民部門繼續加槓桿買房呢？更何況，美國次貸危機爆發的時候，其實並不存在中國現在這樣的人口下降情況；更何況，現在只要是個正常思維的老百姓，都清清楚楚知道了未來買房年輕人在大量減少，更不可能主動加槓桿去去買房了。
宏觀上，從一個集體來說，中國的居民部門，已經沒能力給房地產市場繼續送錢了。
好了，總結下來你看——購房年輕人數量，是這麼個狀況；居民部門買房的錢，又是這麼個狀況；我說房價要持續下跌，有人非要說，國家政策可以救市，你倒是告訴我，國家怎麼救？國家生產一批硅膠娃娃，然後給他們大量發錢，讓他們去買房麼？
別扯這些了，還是去看看中國幾個一線城市最近幾年的人口數量變化吧！
關於所謂的「核心城市」的房價是不是會堅挺、甚至還會上漲的問題，那我們還是看看經歷過房地產泡沫的日本和美國（也只有這兩個國家的經濟規模能和中國比一下），是個什麼樣的情況吧！
日本的核心城市當然是東京，所以東京市區（首都圈）和環東京區域（近畿圈）應該很有代表性了吧？1988年日本房地產泡沫破裂，東京市區和環東京區域的房價變化是下面這樣的！
1988年以來日本新建公寓平均單價變化（數據來源：日本不動產研究所）
1990年日本房地產泡沫破裂，再疊加上日本老齡化（與中國類似），此後的日本房價，哪怕以名義價格計算，也連跌了10多年，直到2003-2004年才觸底——其中，東京這個絕對的核心城市房價，下跌幅度，基本與環東京區域完全一樣，30年後還沒超過當年的高點。你覺得日本或者東京的房價，不夠典型？
那美國的紐約，那可是世界經濟的中心，絕對算得上是美國的一線城市了吧？2006年之前，美國的房價一路上漲，2006年觸頂，2007年次貸危機爆發，此後，美國城市房價開始漫漫熊途了，以名義價格計算，一直跌到2012年。如果要看經通脹調整的房價，其實是一直跌到了2013年，而再次回到2006年的高點，更是經歷了15年時間！
具體到宇宙經濟中心紐約來說，次貸危機爆發後，照樣跌，只不過下跌幅度，的確比其他城市要小一些，但其下跌時間也更長，別的城市都觸底了，只有它還在跌。
有人可能說了，中國會印錢，中國的廣義貨幣一直在持續增長……
我的天吶，你在想什麼呢？
日本經濟泡沫破裂後，連續瘋狂印鈔30年，M2擴張至原來的3倍以上！美國次貸危機爆發後，美國連續QE瘋狂印鈔，M2擴張至原來的近3倍！為什麼印鈔這麼多，房價還在跌？
就是因為居民的債務槓桿太高，債務通縮對房價的打擊遠超印鈔所帶來的通脹唄！
印了這麼多錢，不管什麼一線二線三線四線五線六線核心地段非核心地段，以名義價格計算，日本房價連續陰跌了30年，美國也陰跌了5年，難道，中國的房價，又一次要脫離地球引力還能上漲？
或者，北京上海深圳這些所謂的一線城市、核心地段，能夠在人類歷史上最迅猛的老齡化大潮之下，昂然屹立，持續走出相反走勢？
你就信吧！
