樓市和經濟前景可預料。（圖片來源：Getty Images）
【看中國2023年10月19日訊】（看中國記者李正鑫綜合報導）今年以來，中國官方不斷發布解除限購等政策救樓市，但是房地產市場仍然危機重重，開發商債務違約事件不斷爆發，二手房拋售量激增的情況下，似乎已經可以預料的樓市和經濟前景。
少數一二線城市受益於救市政策
今年年初中國樓市曾出現「小陽春」，但只是曇花一現，在第二季度開始加速下滑。房地產研究機構中指研究院日前發布的報告顯示，9月中國百城新盤平均價格約為每平方米16000元（人民幣，下同），環比輕微增長，但二手樓平均價每平米約15500元，環比連續17個月下跌。
中國較小城市的房地產市場往往在當地經濟中佔有較大份額，它們已經取消樓市限購政策。進入三季度尤其是9月以來，中國迎來新一輪樓市政策調整。9月和10月是傳統的樓市銷售旺季，被輿論稱為「金九銀十」，因此官方新一輪政策密集發布。
9月初，一線城市全面執行「認房不認貸」，與此同時，取消限購正出現在越來越多的核心城市中。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對媒體表示，目前完全退出限購的城市，主要特徵就是樓市下行幅度大，庫存去化壓力大，二手房掛牌量非常大。
業內人士認為，全面取消限購政策的舉措，是官方針對低迷房地產市場提供更廣泛支持的一部分，因為房地產市場佔中國經濟的四分之一。
實際上，只有少數一二線城市受益於救市政策。
例如，深圳「認房不認貸」新政實施已滿月。深圳樓市依然是二手住宅佔據主導地位，佔比樓市成交總量的54%。數據顯示，9月深圳二手住宅過戶成交2400套住宅，環比微跌1%。」
所謂「認房不認貸」，是指不管是否曾經有過貸款，只要目前名下沒有房產，均可以按首套按揭貸款享受首付比例和利率優惠。對於這些限購政策相對比較嚴格的城市來說，無疑是試圖激活樓市。
樂有家研究中心監測顯示，新政出臺後，二手房掛牌量有所增加，趁著市場活躍，不少業主希望能早日出手房屋。因此9月深圳掛牌價仍然處於下滑態勢，90%的業主報價下滑或維持不變。
而自上海全面執行首套房「認房不認貸」政策後，上海樓市的二手房掛牌量和成交量均出現了提升。中原地產數據顯示，截至目前，上海二手房掛牌量累計超過18萬套。
上海中原地產首席分析師盧文曦表示，總體而言，成交價格比較平穩，買賣雙方博弈仍在，客戶在「興奮勁」過了之後，選擇繼續持幣觀望。
一名要求匿名的中國大陸房地產經紀人對自由亞洲電臺表示，目前只有部分城市放開限購政策，起實質作用的只有少數一二線城市，更關鍵的是，鬆綁來得太晚。「高位保樓價其實是沒有意義的，應該設定合理的價位讓它平緩回落，才能實現軟著陸，其實早就應該採取這樣的措施，總好過束手待斃。現在還能否亡羊補牢也說不准了。原因就是已經過了最佳的救助時間。泡沫破了是無法補救的，可能要破到底。」
地方政府救市牌已經打完 後果難料
中國巨大的房地產泡沫逐漸破滅，但儘管房地產市場長期低迷，房價仍然沒有大幅下跌。部分原因在於中國許多城市在過去兩年裡對住房價格實施了嚴格的管控，以保持房價穩定。可現在，中國開始放鬆這些限制規定，而後果難以預料。
二手房市場是樓市的晴雨表，如果樓市熱度高，一般來說，二手房的去庫存時間就會快速縮減，市場會有供不應求的表現，可本次救市之後的反應卻和以往不同，成交量上漲幅度並沒有太大，相反，二手房的掛牌量卻激增了，其根本性原因，既不是購房者需要賣房置換，也不是什麼炒房客急於拋售，真正的原因，其實就是二手房太多了，存量房市場的貨源太多了，二手房的流通性變弱了。當二手房流通性枯竭後，購房者就會發現，買房不但不再賺錢，如果急需用錢時，房子變現也很難了。
根據中國央行的數據，截至2019年，中國城鎮居民家庭的住房擁有率約為96%。對許多人來說，房子是他們最大的金融資產。
法國興業銀行(Societe Generale)首席中國經濟學家姚煒說，合理的做法是允許房價進一步下跌，讓市場達到新的平衡。姚煒表示，但這是一個冒險的選擇，情況將如何發展還存在很大的不確定性。
經濟面臨系統性風險
經濟學家表示，很難說如果在更大範圍內取消價格下限房價會下跌多少，因為中國以前沒有經歷過如此嚴重的房地產下滑。但任何下跌都會帶來風險。
「最糟糕的情況是，人們繼續持觀望態度，因為他們預期價格會進一步走低，」諮詢公司Global Counsel高管Jens Presthus說，「這往往會形成惡性循環。」
《華爾街日報》報導指出，北京當局正面臨越來越大的壓力，需要採取更有力的干預措施，以恢復人們對不斷下滑的房地產市場的信心。瞭解政府決策情況的知情人士稱，有關部門正在調查負債纍纍的房地產開發商中國恆大集團的創辦人許家印，他是否在該公司難以完成保交樓任務時試圖向海外轉移資產。這是房地產市場面臨壓力的最新跡象。
隨著房地產行業的壞消息不斷湧現，經濟學家和投資者加大呼聲，希望當局採取更多協調措施。
瑞銀(UBS)前首席經濟學家、牛津大學(Oxford University)中國中心副主任George Magnus說：「政府應採取更果斷的措施來重整房地產行業，讓開發商、銀行和其他利益相關方分擔損失」。
