【看中國2023年7月26日訊】中國的房地產市場，迎來了歷史性時刻？
日前召開的中央政治局會議上，再次定調房地產：「要切實防範化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。
要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和「平急兩用」公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。」
與此前相比，這次會議並未提及「房住不炒」，而且明確「適時調整優化房地產政策」，給市場帶來了相對強勁的寬鬆預期。
同時，新一輪城中村改造即將啟動，但與七八年前的棚改完全不同，這一次不僅侷限於超大特大城市，而且失去了大拆大建的可能性，影響難以同日而語。不過，這段定調最引人注目的並非政策如何鬆綁，而是提出「房地產市場供求關係發生重大變化」的重要判斷，這在歷來重要會議中首次出現。
一個「重大變化」，一個「新形勢」，足以說明房地產再也回不去了。
供求關係，是房地產市場的核心。如果說過去20多年，房地產整體都是「供不應求」，無論政策如何加碼，市場都是巋然不動，全國房價仍舊一路上行。然而，最近幾年來，在種種因素影響之下，市場陡然逆轉，不僅「萬人搶房」的盛景不再，就連被許多炒房者奉為圭臬的「北上深、永遠漲」似乎也開始瓦解了。
顯然，房地產正在從「供不應求」轉向「供過於求」，而市場也在從「賣方市場」轉向「買方市場」。用房企的話來說，房地產正在從「黃金時代」到「白銀時代」，走向「黑鐵時代」。
這幾年，全球大環境以及超預期因素的衝擊，無疑對市場轉向帶來了推波助瀾的效應。但究其根本，房地產市場本身也出現了重大變化。
目前，一個普遍的共識是：全國住房整體平衡，只有部分超大特大城市還存在局部結構性短缺現象。
根據國內某財經分析團隊統計，2020年中國城鎮住房套戶比為1.09，一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12。不難看出，只有人口持續湧入的一線城市，還存在較小的短缺現象，而在大量三、四線城市，住房過剩或已是常態。
這在前幾年的政策邏輯上也有體現——「重點解決好青年人、新市民的住房困難問題」，這些人口主要集中在超大特大城市。來自學界的研究也驗證了這一判斷，根據清華大學吳璟、徐曼迪等人的分析，考慮到人口增長、城市化和城市更新等因素，全國住房需求也在不斷萎縮。論文顯示，2001-2010年，中國年均住房需求量約為812萬套，2011-2015年約為974萬套；而在2021-2025年，則會降為656萬套；2026-2030年，會進一步降低到485萬套。
2021-2030年中國國內新增住房需求預測（網路投票）
與之對比，高峰時期，中國每年商品房銷售面積高達18億平方米，約合1400-1500萬套住房，明顯超出了市場的真實需求。
如此巨大的體量，撐起了世界第一大房地產市場，也培育出近10萬家房地產企業的超級市場，帶動數百萬乃至上千萬人的就業需求。然而，市場需求在減少，住房供應不可能長期維持在高位，新形勢的到來就是必然事件。
隨著中國經濟、人口、城鎮化等基本面正在不斷弱化，超預期事件的層出不窮，更是加劇了房地產市場上的種種不確定性。與此同時，居民槓桿率仍在高位，且不論是否透支了未來空間，債務與收入此長彼消的張力，自然會約束正常消費。
面對這一局面，有識之士最擔心的不是通貨膨脹，而是通貨緊縮，而通縮遠比通脹更可怕，「資產負債表衰退」的擔憂並非空穴來風。
所以，當務之急，仍舊是提振民眾的信心，重塑預期，讓整個社會回到拼經濟的基本面上來，如此才是真正的房地產救市之道。
