一名男子在香港房地產經紀人的櫥窗裡閱讀出售住宅物業的廣告。（圖片來源： Getty Images）
【看中國2022年9月19日訊】（看中國記者遠海音綜合報導）買房重要一環是貸款。目前美國央行加息，香港貸款成本飆升，令買房者望而卻步。全球最昂貴的房產市場香港的樓價將下降到2017年以來的最低點，美聯儲加息步伐急，迫使業主無奈減價。同時，經濟蕭條和疫情衝擊下，業主又急於出售物業，更加速了香港樓價跌勢，業內人士分析至2025年香港樓價或令人難以置信。
美國央行加息 香港地產價連續下滑
中國經濟週刊報導，香港差餉物業估價署公布的最新數據亦顯示，今年前七個月，香港樓價已累計下跌4.52%，抵消去年約3.69%的升幅。中原地產最新公布的中原城市領先指數CCL（反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢）報171.83點，連續8週下跌，跌幅共計5.09%，創下2019年2月以來新低。
公布的部分住宅成交情況亦顯示，受樓價下跌趨勢影響，不少屋主著急賣房套現，賠本成交的情況屢屢出現。
此外，香港本地地產仲介透露，市場預計美聯儲9月很有可能加息75個基點，不少業主抱著在加息前賣房套現的心態，甚至有業主擔憂樓價還會繼續下跌，不惜虧本也要套現。
花旗銀行研究部香港經濟師雷智顏分析，預期美國今年共升息275基點，加息步伐急，亦將加快香港的資金外流，須關注對資產價格的壓力，美國升息對香港房市的負面影響，或需半年至9個月才能消化，預期僅今年房價就要下跌8%至10%。
抵押貸款利率飆升 3年後香港的房價將下降20%
彭博社報導，彭博行業研究（BI）預測，二級市場將在下個季度創下記錄。BI分析師Patrick Wong和Francis Chan9月16日在一份報導中寫道，在美國央行加息的影響下，抵押貸款利率可能會躍升至2008年以來的最高水平。
居民外流和經濟疲軟，也拖累了香港住房市場的活躍度，使其到達低點。
中原估價指數（Centaline Property Index）顯示，今年香港的二手房價值已經下降了6.9%，許多分析家預計未來幾年房價將繼續下跌。高盛集團在3月表示，到2025年香港的房價將下降20%。
人口萎縮 繼97年以來的房價崩潰？
業內人士對媒體表示，與主權移交的97年一樣，當時擔心自己未來的居民成群結隊地離開，由於政治動盪和疫情限制，香港正經歷著人口萎縮。
抵押貸款顧問公司經絡按揭轉介（mReferral Mortgage Brokerage Services）的首席副總裁曹德明（Eric Tso）說，雖然借貸成本在上升，但比1997年要低，當時的抵押貸款利率在9%至12%之間，而現在是2.5%。他預計房價會下跌，但是否出現上世紀90年代末那樣的房價崩潰，他持保留看法。
預期銀行加息 樓市承壓 經濟不堪負荷
新浪財經報導則稱，平安證券首席經濟學家鐘正生表示，當前香港經濟面臨較大下行壓力，今年以來香港GDP已連續兩個季度同比負增，相比2018年9月香港銀行上調貸款利率時的基本面更為疲軟。今年2月以來香港失業率再度上升，截至6月為4.7%，遠高於2018年3月-2019年7月維持的2.8%。
「房地產及樓宇業權是香港經濟的重要支柱，在2021年香港實際GDP中佔比達到19.6%。歷史上，每次銀行加息都會造成香港房價同比由正轉負，即便2018年只加息一次。」他預計，本次如果香港銀行貸款利率相比上次更大幅度攀升，對香港經濟的負面衝擊或將更明顯。
香港樓房價格問題已令兩界特首頭痛。7月30日，新任特首李家超曾表示，港府已成立兩個工作組，處理土地房屋供應問題。不過，至今尚未有任何成果見諸媒體報端。
