房價已經開始下跌，會引發金融危機嗎？（圖片來源：Adobe Stock）
（看中國記者李正鑫綜合報導）中國央行日前罕見雙「降息」，8月22日，貸款市場報價利率（LPR）隨之下降，對擁有房貸的購房者來說或是個好消息，但是，房價已經開始下跌，會引發金融危機嗎？
8月22日，中國央行授權全國銀行間同業拆借中心公布，5年期以上LPR自5月來再度下調15個基點。1年期LPR下調5個基點，為今年1月之後的首次下調。
最新貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。
LPR是貸款市場報價利率（Loan Prime Rate）的簡稱，是指金融機構提供給客戶的優惠貸款利率，由向中國央行(PBOC)提交建議利率的18家被指定的商業銀行制定。
房貸往往採用5年期以上LPR。5年期以上LPR下調，部分地區房貸利率也有望下調。根據房地產機構貝殼研究院7月發布的重點城市主流房貸利率數據顯示，103個重點城市中有74城房貸利率已低至下限。
業內人士計算，如以商貸額度100萬元（人民幣，下同）、貸款30年、等額本息還款方式計算，此次5年期以上LPR下降15個基點，月供減少88.48元，累積30年月供減少3.18萬元。之前央行降低首套房貸利率20個基點，此次LPR下調後降息效應將疊加，首套房貸款利率低至4.1%，已低於2009年房貸利率打七折後的4.156%。
房地產業內認為，房貸利率下降有利於提振購房需求。廣東省住房政策研究中心首席研究院李宇嘉告訴中國《時代週報》，「相比實體經濟的貸款利率，當前房貸利率仍是相對較高的。此前寬鬆的貨幣政策對實體經濟的貸款利率下行起到了很好的作用，比如企業票據融資利率一度降到1%以下。由於目前房地產市場仍比較低迷，居民購房信心不足，LPR的下調能夠有效提振購房者的預期和信心。」
不過李宇嘉也認為，樓市穩定需要從供給和需求兩端共同發力，包括降低首付比例、保交房等，提升購房者信心。
但是，值得注意的是，中國各地房價已經開始下跌。
據中國指數研究院8月1日發布的數據顯示，7月百城新建住宅平均價格為16,204元/平方米，環比下跌，跌幅為0.01%。從分城市看，一線城市環比跌0.16%，二線城市漲0.11%，三四線城市持平。二手房方面，7月百城二手住宅平均價格為每平方米16,012元，環比下跌0.09%，跌幅較6月擴大0.07%。
知名金融分析人士洪灝發推文《中國房價下跌會引起金融危機嗎？》指出，2021底個人房貸38.3萬億，一年新增3.8萬億；商品房銷售16萬億，房貸佔約25%。調查顯示，買房平均首付50%；二套房首付40-60%。房貸38.3萬億對比總房地產敞口62萬億。因首付高，房價下跌應該難直接導致金融危機。西南財大調查顯示，中國家庭有房無貸的近50%，近20%有房有貸，30%租房。與大城市裡住房擁有率大於70%基本一致。也就是說，20%有貸款的家庭，首付大於50%，因此中國房貸並非次貸。同時，中國住宅房產總值約400萬億。
文章指出，美國次貸時，房貸壞賬率約10-12%。以此最壞情況估，40萬億房貸有4萬億壞賬；銀行壞賬撥備3.4% x 200萬億總貸款=7萬億撥備。因此，風險並非房貸，而在開發商貸款12萬億、表內外信託3萬億、理財2萬億=17萬億等高度關聯的風險。房價下跌居民端影響更多在於消費和信心，現已逐步顯現。
洪灝強調，政府救開發商容易引起發道德風險。開發商的困境來自於之前過度加槓桿擴張，甚至挪用預售款。同時，開發商現金斷流也會引發理財、信託產品等風險和自身違約、破產風險。因此，政府不讓房價下跌，更多的是保開發商，把風險轉移到居民資負表。
1/N）系列推：中國房價下跌會引起金融危機嗎？
— Hao HONG 洪灝, CFA (@HAOHONG_CFA) August 21, 2022
2021底個人房貸¥38.3萬億，一年新增¥3.8萬億；商品房銷售¥16萬億，房貸佔約25%。調查顯示：買房平均首付50%；二套房首付40-60%。房貸¥38.3萬億 vs 總房地產敞口¥62萬億。
因首付高，房價下跌*應該難直接*導致金融危機。 pic.twitter.com/RGN9VqOVhY
此外，由於房地產業危機加深導致「爛尾樓」現象惡化，大批已經開始償還銀行房貸但卻不知何時能拿到住房的購房者，發起集體強制停止償還貸款，直至相關項目完全復工為止。目前已經涉及多個省份的幾十個城市的幾百個樓盤項目。
美國之音報導認為，購房者決定停止償還按揭貸款，甚至不惜影響個人信用記錄。而促使這些購房者作出這一決定的主要原因包括相關住宅建設工程的拖延，以及房地產價格的暴跌。業主拒絕還貸進一步加重了開發商資金流動的危機，也加劇了外界對於中國房地產業困境波及金融領域的擔憂。
