現在美國的房子幾乎已經賣爆，配套方便的城市近郊獨棟屋最受歡迎（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2021年1月29日訊】在很多國內媒體的渲染下，在很多國人的眼中，美國現在好似人間地獄，國家馬上要完，股市樓市馬上要崩。這幾天，就在中國樓市加緊調控的同時，美國樓市開始急速飆升，可以說徹底爆了！S
一
我們先來說一下房價。其實從2020年6月，美國樓市就開始漲！全美181個大城市的房價都開始漲，西部像鳳凰城、西雅圖、聖地亞哥漲得最凶，連紐約這種萬年房價不動的都漲了5%。12月，美國成屋均價超過310800美元，連漲106個月，為50年有記錄以來的史上最高水平。
確實，不僅是美國的股市，美國的房價，現在也已經創造了歷史！
更猛的是二手房，2020年6月至10月，美國二手房均價連續五個月創50年有數據統計以來的歷史最高值！未經調整的二手房均價在去年12月份達到至30.98萬美元。可能大家對美國房價沒什麼概念，給大家打個比方，2007年，美國房價達到頂峰時候，均價也不過23萬美元。如今均價31.06萬美元的水平，比那時候足足多了近40%！
現在的美國房屋均價比2019年同期上漲15%，刷新有史以來的最高值。巔峰的巔峰，可以說，住宅價格已攀升至歷史最高水平。
美國樓市的火爆，除了體現在房價上，還體現在房子銷量上。現在美國的房子幾乎也已經賣爆了，一房難求。
從2020年7月就開始瘋漲，7-9月美國新屋銷售折年數同比增速分別為46%、40.8%、32.1%！2020年10月，美國成屋銷售季調後年化總數為685萬戶，創15年以來新高！2020年8月，二手房屋銷售增長量更是衝到600萬套，並且環比上月增長24.7%，刷新了1968年有記錄以來的史上最大月度漲幅！2020全年，美國成屋銷售年化總數為564萬戶！2020年12月，二手房銷量按年折算高達676萬套，高於全球幾乎所有經濟學家預測——徹底脫銷了。
除了房價和銷量，我們再來看一下庫存。房地產市場，通常庫存量不足5個月，都被視作供不應求！12月，美國的成屋庫存週期為1.9個月，是40年以來最快去化速度。截至2020年第三季度末，美國樓市的待售空置率僅為0.9%，而出租空置率為6.4%，雙雙創下50年以來的最低水平！而美國房屋總體空置率，正處於歷史最低水平！
二手房掛牌可售房產下降23%至107萬套，按照當前的銷售速度，市面上的二手房供應只能維持3個月。我身邊就有很多做房產經紀的華人，開始以為2020年疫情爆發，中國人到美國買房的少了，生意會很清淡的。但是自下半年開始，美國的房產市場徹底爆發，生意好得不得了。豪宅當然不太好賣，但是一般的房子都是要搶的，有時一套房子下OFFER的一般都是幾十個，就像拍賣會現場，非常火爆。
二
那為什麼美國樓市漲這麼猛呢？原因有以下幾點：
1、印鈔
自去年三月起，美聯儲開始巨量開閘放水。從三月份到十月份，美聯儲的資產負債表瘋狂增長3萬億，擴表了75%，這是在過去幾十年的貨幣擴張速度，但在去年一年之內就完成了。而且，美聯儲每個月還在市場上購買近2000億的債券資產，向市場投放流動性，可以說美元印鈔機徹底啟動。
未來，美國會持續傾向於寬鬆積極的財政政策，拜登一上來就在去年4萬億的刺激基礎上，又搞了一個1.9萬億的刺激方案。2021年美國財政部可能還會有近4萬億的刺激方案會出臺（完全就是滔天洪水）。萬物暴漲的時代即將到來，這讓很多人看到了資產暴漲的信號，瘋狂搶購房地產抗通脹。而就美國的百年房地產價格走勢來說，美國的房產一直都是跑贏通脹大概1個百分點的，所以作為長期投資的抗通脹產品是非常理想的（筆者當初在美國買房的一個主要目的就是抗通脹）。
2.利率
2020年美聯儲將聯邦基金利率降低到0之後，2020年10月，美國房貸利率已經降至2.81%，這是有數據以來的近50年的最低水平。如果大家對這個貸款利率還沒有什麼概念的話，我以自己兩棟房子的房貸利率給大家作一個對比。2016年的房貸利率是4.8%，而2018年初的第二棟房子房貸利率是5.7%，基本上是現在房貸利率的兩倍。大家想想，現在貸款買房可以說資金成本相當低，這也是美國人都瘋狂搶房的主要原因，資金太便宜了。
不僅借錢的成本越來越低，放貸條件還越來越松！2020年，美國房屋貸款發放額達到3.18萬億美元，這是20年以來的最高水平。在低利率、低借貸門檻的刺激下，美國人的槓桿熱情重新燃燒。很多人紛紛加入供不應求的房產市場。所以，以後別再說外國人不喜歡買房了，這種論調太不瞭解國外了！外國人和中國人一樣，有機會賺，肯定要干！特別是貸款利率這麼低，政府一輪輪發錢，可以說完全是沒有盡頭。大家當然搶房子了。
3.供應
現如今，因為疫情緣故，美國的建房速度放慢了，美國待售房源數量降至歷史最低水平，正面臨嚴重的庫存短缺。高收入人群向郊外轉移，購屋需求偏向密度較低、木材結構的獨棟房屋受到追捧，但是從2020二季度以來，因為疫情原因，諸多伐木場關停造成的木材短缺，疊加加州野火，導致木材價格的急劇上漲，供不應求！
自1959年以來，美國平均每年新建150萬套住房。但是2020年，美國新建房屋少得可憐，作為供應端的重要指標，美國的成屋月供應量目前正處於40年來的最低水平。房子供應減少，那麼價格當然會上漲。這是基本供需關係的常識。
4.剛需
國內新聞都是美國人因為疫情死了多少人，日子有多慘。但是美國政府給民眾發錢企業減稅發錢，這讓很多美國民眾的收入不降反升。而且很多美國的在高科技公司就職的年輕人收入是大幅度增加的。美國剛需開始爆發，美國夢的一部分當然是擁有自己的一套房子。
兜裡有錢了，利率又低，預期又好，這時候不買，不是傻嗎？這時候美國老百姓紛紛上車入市，其中邁入三十歲的中年人佔抵押貸款人數比例近來首次超過50%。
5.投資
2020年，堪稱人類有史以來富人財富增長最快的一年。錢，最能刺激人性需求。
除了剛需，很多投資客也開始入場！2020年第三季度，高端房地產的銷量同比大增41.5%，創出2013年統計這項數據以來的最大增幅記錄。50萬至75萬美元的成屋銷售同比增長65%，售價在100萬美元以上的房屋銷量幾乎翻倍。從中可以看出來，諸多富人開始進場！
2019年4月-2020年3月的12個月中，外國買家在美國購買了共約15.4萬套房產，來自中國的買家再度成為美國最大的海外投資群體，共購買了18400套房產，約合115億美元；外國買家最熱衷投資的州包括佛羅里達、加利福尼亞、得克薩斯、紐約和新澤西等，而這些州恰恰又是美國疫情最嚴重的地區。不得不說，真的有種！
嘴裡都喊怕，害怕美國疫情，但是身體都很誠實。美國房子不僅是永久產權，一棟房子管上百年基本沒問題。比起國內30年左右的房子就會倒塌，投資價值不知道高到哪裡去了。
三
最後總結一下：
1.美國這一輪房價上漲，完全是由剛需拉動（後來投資客才入場的）。
2.美國東北部工業大州新房銷售最為強勁，銷量增長率為86％，而美國旅遊勝地比如佛羅里達州的新屋銷量增了84％。
3.遠郊的新房更受歡迎，通勤方便，距離疫情區較遠，環境配套方便的近郊獨棟屋最受歡迎。
4.未來，美國勞動力和建築材料成本還要上漲，房屋產能的提升有一定滯後性，不會太快跟上需求，供應不足、價格升高的情況還會持續。
5.除了美國居民，持有綠卡和居留簽證的海外買家也可以使用銀行貸款，拿錢去投資。
6.外國人持有旅遊簽證也可以買，前提是你的首付資金要在美國呆滿兩個月。
7.美國房地產的短週期跨度在3-5年間。未來美國房價，主要取決於美債長期端利率走勢。
