那麼多的老舊小區改造提升，一看就需要花不少的錢。（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2020年7月24日訊】最近，全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見正式發布，舊城改造將全面提速，要在2025年底之前，力爭完成2000年底之前建造的老舊小區的改造工作。其中分為改造和提升兩部分，改造方面主要包括，老舊小區加裝電梯的問題，外立面修復，還有停車，無障礙設施，體育健身和物業服務，而提升則包括公共衛生設施，幼兒園，教育，養老，保潔，便利店，便民市場等等。
那麼問題來了，那麼多的老舊小區改造提升，一看就需要花不少的錢，這個錢到底由誰來出？基本原則就是政府，居民與社會共同負擔，舉個例子，就拿加裝電梯這個事，可以是政府先墊付，也可以動用轉項維修資金，最終是居民在使用電梯的過程中按次收費。再歸還墊資。有的地方，政策暫時沒有覆蓋到，而居民又需求急迫，也可能是居民集資來完成改造。所以要具體問題具體分析，看當地的具體政策，和專項維修基金的多少。也看居民自身的意願狀況。
但現在大家普遍關注的問題就是，當時棚改，讓三四線城市的房價暴漲，那麼舊改會不會再出現類似的情況呢？
首先，棚改和舊改，聽起來差不多，但其實不一樣，棚改是以拆了再建為基礎，舊改是改造和提升為基礎，所以棚改居民要搬家，而舊改大多數人是不動地方的。所以老舊小區改造只涉及民生問題，你該怎麼住還怎麼住。
其次，上次房價暴漲，問題也不在棚改身上，而在於貨幣化。也就是說拆了房子直接給錢，這就讓一撥人瞬間造富，造成了一個區域內的資金集中投放，然後這些拿到巨額拆遷款的人，又都去買房，形成了房價暴漲。說白了還是貨幣惹得禍，但是舊改完全不涉及貨幣的問題，不但不會給你錢，甚至還會讓你也出點錢。所以沒有貨幣投放，也就不會暴漲。
第三，老舊小區改造，由於居住環境改善，所以部分小區價格會有所提升，比如原來沒有電梯的老破小，現在有電梯了，原來老停電的房子，現在擴容了，這樣居住體驗提升了，租金售價也會相應提高，但是有的地方提高就會有的地方降低，位置好的老樓價格提升了，位置不好的新房，價格就會下降。所以老舊小區改造，對於城市周邊次新房的價格會形成較大影響。
第四，價格提升可能只是暫時的，現在這種老舊小區，老年人居住較多，這些人有退休金，居住穩定，幾乎不出房，所以小區價格反而堅挺，但是再過5-10年，這些老年人由於身體原因而集中出房，到時候改造再好的老破小，也終究是老破小，比如戶型，社區等天然的劣勢沒辦法修復，所以最終會被下一代繼承的年輕人所拋棄。也就是說，這種改造後的老舊小區，會先漲後跌。等集中出房後，反而是最不保值的。當然我說的只是絕大部分，學區房或者特殊地理位置除外。
所以，綜合來看，老舊小區改造，只是民生問題，也順便可以拉動經濟，對一些產業有明顯的拉動作用，屬於政府投資，基礎設施建設的一部分，在經濟不好的時候，啟動舊改有助於推動經濟復甦，也確實對老百姓有好處，比如那種沒電梯的老樓，現在至少有一半的老年人出行困難，所以如果能盡快加裝電梯，甚至能起到救命的效果。
但是這個工作也著實不好幹，畢竟一棟樓裡的多個住戶利益不同，有人渴望電梯，也有人會覺得電梯沒用，甚至擋光。有人因為電梯而多付費，有人甚至還想通過電梯得到補償。這種協調上的問題，往往比工程本身還麻煩。另外就是車位和活動區域之爭，老舊小區一共就那麼大地方，停車就沒有廣場舞區域了，所以這也將是個矛盾。這種小區說實話老年人更容易抱團，對年輕人不太友好，所以除非是租房，為了上班離家近，或者是學區房的，一般年輕人是不願意在這裡居住的。即便改造好了也一樣，所以大家在選擇房產的時候要多多留神。
舉個最簡單的例子，房齡超過20年的房子，你去銀行做抵押試試，銀行都不太樂意要了，即便給你錢，也比例非常低，這其實就是一個很明顯的信號，你要買一套20年以上的房子，銀行也不怎麼給你辦理貸款，所以未來這種老破小流動性就會越來越差，沒錢的貸不了款，就買不起，有錢的看不上，即便改造好了，金融屬性也已經逐漸消失了。
所以大家一定要小心，除了特殊的區位或者是學位之外，絕大多數老破小是不能碰的。別看他現在堅挺，那是因為時間未到，時間一到，就會完全失去流動性。反過來說，如果你手上還有老破小，現在不住，也用不著了，趁著值錢，有舊改預期，盡快脫手變現。沒特殊福利的老房子是不能留的。
