下半年開始房地產開發商想借道信託融資，已然完全不可能。（圖片來源：Adobe stock）
【看中國2019年7月9日訊】針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，中國銀保監會開展了約談警示。銀保監會要求這些信託公司落實「房住不炒」的總要求，執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求。要求提高風險管控水平，確保業務規模及複雜程度與自身資本實力、資產管理水平、風險防控能力相匹配。
此次被約談和指導的信託公司，覆蓋非常廣泛，包括中融信託、中航信託、江蘇省國際信託、萬向信託、興業信託、交銀國際信託、光大信託、五礦信託、百瑞信託、國通信託等十家。
據媒體報導，約談指示內容包括：
1、今年房地產的信託規模，不能超過6月末的規模，已備案項目不影響發行及成立，未備案項目一律暫停。換句話說，這就是一刀切，下半年斷糧的節奏。下半年開始房地產開發商想借道信託融資，已然完全不可能。
2、符合432的通道類業務也算房地產項目，也要全部暫停。所謂432，4是四證齊全，3是30%自有資金，2是擁有二級以上開發資質，這在之前算是很好地信託優質項目，現在也一刀切不讓干了。
3、地產公司並購類也算房地產項目，也受窗口指導影響，全部暫停。
4、舊城改造項目不受此窗口指導影響。
一直以來，房地產和信託都是息息相關，房地產本身就是信託行業最喜歡的一類項目，因為抵押充足，風控簡單，根據數據顯示，房地產信託的比例不斷上升，截至一季度末，投向房地產的信託資金餘額2.81萬億元，佔比為14.75%，較2018年四季度末上升0.56個百分點。
而作為開發商來說，在國內發債融資受阻，銀行貸款被限制，海外融資成本越來越高的情況下，通過房地產信託融資，也已經成為共識。從數據上我們看到，2019年一季度信託成立規模4,800多億元，同比增加7.15%。其中，房地產類信託募集資金1,674.79億元，同比增長25.71%。要明顯增速更快，已經在增量中佔據了三分之一的比重。所以這很顯然與現在大的調控背景相違背。
這不得不讓我們又想起了中國銀保監會主席郭樹清的話，去年他在陸家嘴論壇說，收益率超過6%就要打問號，超過8%就很危險。10%以上就要準備損失全部本金。隨後網貸和P2P公司馬上出現巨大的風險，多個頭部平臺倒掉，投資者損失慘重。
而在上個月剛剛過去的陸家嘴論壇上，郭樹清又說，當你買套房子自己居住，意味著你每個月都有一筆固定收入。如果你再買一套住房，同樣有收入和產出，但是當你買了房子不用於出租，那就是一堆閑置的水泥鋼筋和磚頭。歷史證明，凡是過度依賴房地產發展經濟的國家和地區，最終都要付出沈重代價。靠投資投機房地產來理財的居民和企業，最終都會發現，其實都很不划算。話音未落，房地產信託的最強監管，必殺令就下達了。
這次的約談內容可謂是非常嚴厲，而且都是一刀切的政策，除了舊城改造，其他基本房地產信託項目全部叫停，一點活口都不留，之所以這麼做，1就是為了踐行房住不炒，越是金融環境寬鬆，就越要窗口指導收緊房地產融資。2也是為了防範金融風險，此前多家信託公司，已經在房地產項目上踩雷，比如中民投和安信都先後出現過損失，所以給房地產信託踩剎車已經是在所難免，大勢所趨，只是我們沒想到，這腳剎車踩得有點急有點狠。
至於影響，對開發商，特別是不能達到發債要求的一些開發商殺傷力極大，一下可能就有斷糧的風險，而且很多信託項目，都是靠借新還舊維持，如果一刀切下來，之前的錢是根本還不上的，現在又不讓他借新的資金，那麼很可能會造成資金流中斷，擠爆很多雷。比如我們看到的很多信託，某某計畫的1-2-3-4期，大多都屬於這一類，如果不讓他發第5期，第4期的錢可能就還不上了。這個信託的投資者要格外留神。畢竟信託投資起點很高，很多人都是一輩子的積蓄一把都壓在了一個信託的一個產品上，如果遭遇損失，可能頓時讓家庭財產遭遇巨大的影響。
在信託斷糧後，開發商只能通過低價賣房，快速回款的方式來守住自己的資金鏈，下半年新房銷售，會越來越快，推盤也會越來越多，新房價格應該會有比較大的優惠，一二手房倒掛會更加明顯，買新房肯定更划算，但是同時也意味著，由於資金緊張，週期短，新房質量可能也會堪憂。購房者要在收房的時候仔細查驗清楚。
綜合來看，這次約談對於開發商的打擊不小，對於信託投資者也會有較大影響，甚至會造成一定的資產荒。但也能看出，房住不炒在金融領域仍然在強行推進，再次強調一下，不是我們不想依靠房地產拉動經濟，而是已經不能了，房地產已經由於邊際效用遞減，對經濟失去了拉動作用，他帶來的只有風險，沒有收益，所以我們這次才會如此堅決。
