近些年來，中國一些城市的住戶部門槓桿率急速攀升。（圖片來源：Adobe stock）
【看中國2019年6月17日訊】除了科創板的消息刷屏之外，還有一個人的講話也被刷屏了，這就是中國銀保監會的主席郭樹清，他在講話中再次拉響警報。郭樹清強調，必須正視一些地方房地產金融化問題。近些年來，中國一些城市的住戶部門槓桿率急速攀升，相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水平。更嚴重的是，新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域。房地產業過度融資，不僅擠佔其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。
他舉例說，當你買一套房子自己居住，意味著你每個月都有一筆等額的市場租金收入，同時有一筆等額的消費支出，也意味著你的住房生產出等額的增加值；如果你再買一套住房出租，同樣有收入和產出。但是當你買了房子只用於投資或投機，並不出租，那就是一堆閑置的水泥、鋼筋和磚頭。歷史證明，凡是過度依賴房地產實現和維持經濟繁榮的國家，最終都要付出沈重代價。
這段話被很多媒體轉載，也被很多做投資的以及搞房產的人士轉發，這釋放了一個重大的信號，在中國金融領域，我們已經開始非常警覺房地產過度融資所帶來的問題，接下來必然會對這一塊加以限制。
當然有朋友說風涼話，他說話算數嗎？我們可以回憶一下，去年也是這個時候，郭樹清在陸家嘴說了什麼？他告訴大家理財產品收益率超過6%就要打問號，超過8%很危險，超過10%就要做好損失全部本金的準備。結果在從去年7月份開始，一連串P2P爆雷，大量投資者，沒聽懂他的警告，而損失慘重。這有客觀原因，這些高收益理財本身就是資金池，有的乾脆就是龐氏騙局，也有主觀原因，那就是監管開始主動出擊，擠泡沫所導致。要求這些理財公司收縮規模，所以才讓這些雷一個一個的先後炸響。
那麼今年提到的房地產融資，會不會成為接下來銀保監會打擊的重點呢？十分有可能，郭樹清也給我們展示了一張數據圖，圖上顯示了，我們槓桿率上升勢頭已經得到基本遏制，但是我們如果仔細來看，會發現總的槓桿率雖然略有下降，但主要是企業端去槓桿和居民端加槓桿所導致的。
如果我們把居民端的槓桿率單拿出來，再跟美國和日本進行比較，會發現我們現在的居民端槓桿上升速度已經超過了美國次貸危機前的水平，而如果按照絕對的槓桿率來算已經跟日本90年代大危機的水平差不多，所以這就是郭樹清所說的相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水平。這已經形成金融領域的巨大隱患，所幸的是現在還沒有出現大的問題。但是他已經讓我們的抗風險能力，嚴重降低。有些家庭滿打滿算的還房貸，搞得自己不敢旅遊，不敢逛街，不敢嘗試任何的高消費，甚至不敢生病。但是工作的風險卻無能為力，一旦經濟減速下來，必然會導致一些行業減員增效，其實現在減員增效已經出現，我們不說裁員，就說降薪，這恐怕都會讓很多人非常的難受。
那麼哪些城市的槓桿率最危險呢？最新的數據我們沒有，只有去年的數據，按照居民槓桿率算，廈門、合肥、南京、杭州、珠海和深圳是比較高的，如果按照房貸收入比算，還得加上北京、上海和三亞，這些城市基本都得不吃不喝30年才能買套房子，已經嚴重超過了購房人的承受範圍。
那麼接下來會發生什麼事呢？預計，從監管層面會有兩個動作，1、對於房地產的融資貸款會進一步收緊，對融資收緊這個主要體現在限制發債上，控制房地產企業的發債規模，主動去給這類企業降槓桿，那麼對於房企來說，融資會越來越困難，銀行不貸款，主動發債受限，最後就只有兩條路。
第一條路是通過銷售盡快回款，越來越多的項目會盡快上市，這會出現一定的購房折扣，房地產企業有很強烈的降價促銷的慾望，但地方上恐怕不太樂意，所以這也將成為一種博弈。而且還會帶來一個問題，由於資金鏈緊張，又壓縮了工期，所以新房的質量可能會出問題。
第二條路就只有變賣資產了，這個行業會完成大規模兼併重組，大的開發商會主動去做資產處置，搶奪小開發商的資產。
第二個動作，在居民端開始去槓桿，也就是說未來對於房貸業務肯定會進一步管控，房貸去槓桿比企業端簡單一些，就是讓新增房貸少于歸還數量，居民端槓桿率就會下降。但也要知道，今日的房價和十幾年前不再同一水平線上，也就是說之前好幾筆房貸才能趕上今天的一筆房貸，所以一旦居民端開始去槓桿，新增房貸必然會大幅降低。到時候也可能會誤傷剛需。
所以我們還是那個建議，等房子落戶，等房子給孩子上學的剛需，就盡量趕緊買，否則後面你可能會越來越難申請貸款，而買房還想投資的，就不要再動這個腦筋了。如今的房地產已經變成了單行線，錢只要進去了恐怕就很難再出來。
