【看中國2019年4月11日訊】從去年四季度開始，房地產成交量開始下滑，有兩個「人」似乎開始心照不宣地「鼓搗」這個市場，目的當然是希望讓這個市場活躍起來。
其一是地方，目的自然是希望繼續在土地中刨出白花花的銀子；其二自然是地產商，它們債務高企而2019年又是還債高峰的年份，一旦成交萎縮，那可是會要命的。
從今年開始，兩者就開始唱起了雙簧。地方打開大門，旗號上書寫的是吸收「人才」，至於到底是人才還是房奴，就屬於厚黑學的範疇了。
搶人大戰會刺激樓市嗎？
據國內媒體消息，2019年3月18日，河北石家莊市公安局研究出臺了《關於全面放開我市城鎮落戶限制的實施意見》：取消在城區、城鎮落戶「穩定住所、穩定就業」遷入條件限制，在石家莊市全面放開城區、城鎮落戶，群眾僅憑居民身份證、戶口簿就可向落戶地派出所申請戶口遷入市區、縣（市）城區和建制鎮，而且配偶、子女、雙方父母戶口可一併隨遷。
這樣能實現「零門檻」落戶，應該可以解讀為「廣納人才」。按本人的理解，應該是不管你是小學畢業還是博士畢業，無論是20歲的小夥還是80歲的老頭，不管是有業的還是無業的，更不分男女，只要拿著戶口本就可以落戶咱大石家莊，就是咱河北省會名正言順的「人才」。
石家莊並不是孤例個案，之前的西安、大連、海口等城市，都不同程度地降低了落戶門檻，甚至連深圳都放鬆了入籍限制，目的都是為了吸引「人才」。
這種落戶寬鬆策略，無疑對樓市會起到「激進」的影響，既然2019年的金三銀四的小陽春就要來了，這些城市為什麼還要加碼「鬆綁」呢？心虛呀！在一半以上的居民已經喪失了存款儲蓄的今天，六個錢包也掏得差不多了，地方政府心裏打鼓，為了自己的錢袋子當然要拿出最大的「誠意」。
您既然已經是本市的人才，其他方面的貢獻就不講了，總需要通過買房為地方貢獻一點財政收入，才對得起「人才」的稱呼吧。從這一點來說，給地方財政做出了貢獻，就是當之無愧的「人才」！至於是小學還是博士畢業，是男還是女，確實也不是「人才」的評判標準。
只要為地方財政做出貢獻，您就是當之無愧的「人才」。
「搶收」——一季度樓市關鍵詞
地方為財政操心的背後，當然少不了央行的身影，從今年開始，各一二線城市的房貸利率開始下調。為地方財政保駕護航，是大姨媽的主要職責。
地方和央行伸出了橄欖枝，地產商當然要做出相應的行動，不能辜負前者的一片「心意」。
3月「搶收」，就成了2019一季度的樓市關鍵詞。
有大房企堅持9折促銷，也有一慣謹慎小心的房企緊抓「市場窗口期」，堅持25%毛利率就出售。「放棄幻想」、「活在當下」成為大家心照不宣的理念。
「宇宙第一房企」碧桂園發布的3月銷售業績顯示，3月份歸屬公司股東權益的合同銷售金額451.3億元，同比增長2.16%，根據相關研究院的統計數字，碧桂園今年一季度整體銷售金額在1700億元左右，低於2018年同期的1879.7億元。
恆大3月合約銷售金額549億元，同比增長11.2%，前3月恆大累計銷售金額約為1196億元，同比降26.1%。萬科3月份實現合同銷售金額573.7億元，同比增長13.2%，前3月合同銷售金額為1494.4億元，同比降3.1%。
大房企心照不宣「活在當下」，小房企一樣「只管今天」。正處於債務高壓之下的泰禾集團一季度積極搶收，其官方數據顯示，泰禾北京90天搶收100億元，其中，泰禾·北京院子二期、北京泰禾·金府大院等項目大幅降價，彰顯以價換量的決心，為了現金流，拼了。
地產商只想「活在當下」
每年年初，都是銀行集中放貸的時期，加上3月市場的回暖，地方翹首以盼的是地產商催熱土地市場，這才是所有問題的核心。可現在，地產商只想「活在當下」，結果似乎在辜負地方的「深情厚意」。
中國指數研究院發布報告顯示，今年1至3月，受監測的全國300個主要城市土地市場供求兩端同比縮水：土地出讓金總額為8281億元，同比減少16%。
以相對較熱的3月來說，同策研究院監測數據顯示，截至3月31日統計數據，3月份全國300個城市建設用地共成交1432宗，比去年同期減少831宗，成交金額達2827.06億元，同比下降11.26%。
地產商的拿地似乎並不積極，為什麼地產商要辜負地方的「深情厚意」呢？主要有以下兩點。
第一，今年的小陽春成色不足，後市並不樂觀。
業內人士用四個字來形容3月的房地產市場：「不慍不火」。不管是新房市場還是二手房市場，樓市成交量都不太高，這從前面主要房企一季度和3月的房屋成交上可以明顯體現出來，這就容易對2019年接下來幾個月的樓市走向進行判斷。具體來說，一線城市表現積極，但二線、三線、四線城市成交量只是持平或者回落。
樓市三、四月的小陽春，真會是一種積極樂觀的信號嗎？（圖片來源：Getty Images）
媒體人將這種現象解讀為預期不高，這種說法是值得商榷的。中國人對房子已經像宗教一樣，永遠有充足的信心，不應該沒有信心。何況，所有的信心都是依靠兜裡的銀子決定的，最根本的原因應該還是居民購買力的透支。
2018年年初機構的研究報告顯示，55%的家庭已經喪失了儲蓄，房地產對儲蓄的透支已經又過去了一年多，相信這個比例已經繼續提升。在大多數人的「六個錢包」已經掏空的今天，期待成交量的同比繼續上漲，已經不現實！未來，成交量的不斷萎縮和二手房成交週期的不斷延長將是新常態。
第二，雖然一季度成交量不足，但房企在高債務的壓力下，2019年又是還債高峰年份，讓房企只能是謹小慎微。
2018年，不少房企已經經歷了彷徨和煎熬，出讓股權、裁員降薪、降價促銷成為新常態。不斷升高的融資成本和債券資金兌付壓力，成為眾多中小房地產企業無法逾越的大山。據統計，2018年已有10家房企因資金鏈斷裂宣告破產。而房地產成交量的停滯或步入萎縮，就是房企的催命符。
2018年1-10月份消失的房企（網路圖片）
恆大研究院的數據顯示，房企在2018年下半年至2021年是債務的集中兌付期，規模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億，高債務的情形下一旦市場成交萎縮，對房企來說債務壓力山大。
基於成交不足，房企的存貨週轉率就會下降，通過銷售獲取現金流的能力下降，債務率高企同時今年又是還債高峰年份，就只能讓地產商辜負地方的「深情厚意」了。
未來房地產市場仍將集中在少數區域
樓市三四月的小陽春之後，房屋成交量很可能會再度嚴重下滑，那時，也會給工業企業的開工率和財政收入帶來很大的壓力，今年的財政赤字很不樂觀，無疑會給人民幣匯率帶來很大的壓力。
未來的房地產市場將告別全面發展，從投資的角度來說，在租售比很低的今天，多數城市的房屋已經失去投資的價值，而只有居住的功能。此時，如欲投資，租售比是核心的投資依據。
然而，中國房地產市場過於龐大，局部市場還不會沉寂，所以未來房地產市場的熱度主要將體現在少數區域和少數城市中。最近一段時間，作者一直在談論粵港澳大灣區，這個地區一定是未來最活躍、最有參與價值的地方。
曾堅守一二線城市的融創中國董事長孫宏斌說得很明確：「為了規模，三四線城市肯定也要去，但是要看哪些三四線，比如，廣州周邊的一些三線城市可能比很多二線都好。所以三四線肯定要去的，但差別很大，需要選擇，浙江、廣東大部分地區我們都會去。」
大灣區，將來必定是各路過江龍翻江倒海的地方。
