【看中國2018年12月22日訊】1 真正的「勇士」
對菏澤的印象，好像還停留在上個世紀：電視裡一個充滿正氣的男聲反覆朗誦：山東菏澤，白癜風消失的地方∼∼∼
第二個印象，肯定是這幾天的菏澤，被媒體稱作勇敢的「寒冬破局者」。與其說是「勇士」，倒不如說是被媒體過度消費的犧牲品。
12月18日，菏澤住建局在官網上偷偷發布了一條樓市解除限售的通知，這個信息源首次被易居小編用機器捕捉到，然後轉手一編：易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，自2016年9月30日開啟新一輪樓市調控以來，菏澤將成為全國第一個取消限售政策的城市！
山東菏澤取消去年樓市調控的相關規定，輿論大嘩…（圖片來源：Andrey/Adobe Stock）
幾乎在同時，全國媒體紛紛響應，立刻傳讀為打響樓市調控鬆綁第一槍！全國購房者陷入焦慮……房價又要漲？
作為一個負責任的樓市研究者，現在不敢跟風，在任何事情確認真相之後才敢撰文解讀，現在對於此事件，下面子木用自己的話來全面解釋一下。
2 生不逢時
菏澤是此輪房地產週期第一個放開調控的城市嗎？
可笑。
都不用翻官網信息源，百度一查也知道，在這輪大週期裡，第一個放開限售的是山西太原！2017年10月，太原市對二手房發布「限售令」，規定取得產權證兩年內的住房不得交易轉讓，2018年7月開始不再要求，但當時重申了限購。
那為什麼太原沒火，菏澤卻火了？用土話來講，這叫「生不逢時」。
太原取消限售是在今年7月份，菏澤取消限售是在12月。而中國樓市主要轉折點準確來說是9月份。7月31日，中央政治局會議強調「堅決遏制房價上漲」的調控精神之後，8月史上最強調控「問責制」出臺，樓市啞火，隨後金九銀十不再，樓市掉頭向下進入寒冬。
所以你就明白了，7月房價漲，任何地方放不放鬆調控都無所謂，因為大家都不關注。但是12月不同，房價好不容易被政策摁住，房價沒跌幾毛錢呢，又要放鬆了，這是幾個意思？
菏澤放鬆信號會不會傳導到其他城市？我們的房價是否又要漲？如果菏澤放鬆調控，那中央「房住不炒」的決心又在哪裡？
一連串的疑問集中爆破了購房者的焦慮情緒，換句話講，中國的房價，真是把人漲怕了……這才是菏澤事件發酵的真正原因。
3 政策鬆動不等於房價上漲
趕得早，不如碰得巧。
菏澤事件後，12月19日廣州住建局發布通知：決定放開公寓買賣限制，允許個人入市購房（之前不允許個人買賣商服物業）。12月19日，珠海媒體爆料，珠海的金灣、斗門兩區放鬆限購調控政策，只需要一年社保就可以購買一套商品住房，雖然沒有正式文件下發，但政府已經默認。緊接著，深圳宣布四大行放鬆購房者首套房房貸利率，北京首套房貸利率也調低了房貸利率，為上浮10%，之前是15%。
近期，珠海也公布了放鬆購房門檻的政策（網路圖片）
一時間，感覺全國樓市迎來了春天……
近日有一位媒體人和我辯論，限售取消，限購放鬆，利率調低……所有新聞都在佐證，「菏澤是中國樓市放鬆調控的第一槍」是完全正確的，你憑什麼說房價不會上漲呢？
我反問他，政策放鬆和房價上漲有必然聯繫嗎？政策放鬆一定會促使房價上漲嗎？他就講不出話來了。
要知道，樓市出調控政策到底為了什麼？
——調穩。
目前經濟下行，而房地產牽連百業，上至鋼鐵水泥建築，下至傢俱家電家裝，為了穩就業，房價會允許下跌太深嗎？目前，房地產業還在深度綁定中國經濟，對GDP的貢獻大概是12%左右，有的地方財政50%多的經濟來源都是房地產，間隙換擋的新經濟還沒有起作用，房價下跌，沒人買房，地方的城鎮化會不會出現斷層？
這就像一個重度吸毒患者站在你面前，你狠心直接沒收煙槍，他可能熬不過一個晚上，如果先把他病情穩定住，循序漸進著治療，也許還能活下去，戒除煙癮。
這些真相不必細講太多，雖然倍感無奈，但是誰都避不開，你站在操盤者的角度思考，就通透很多了。
那麼年關將至，2019年樓市怎麼走？為了讓大家有一個明晰的概念，筆者決定換一種方式為大家預演一下2019年樓市趨勢，做個明白人。
4 驚人的相似
以史為鑒，方能知更替。
從2018年往前推，你會發現，歷史上每當房地產行業各項基本面指標出現下行風險時，就是政策放鬆之日。
查了大量的資料，可以很堅定地告訴大家，2012年和2019年的樓市行情將會一模一樣。
我們先來研究2012、2019年的前夕表現。
2011年第四季度和2018年第四季度是一致的，都是樓市嚴控最強力的階段，房地產各項指標紛紛下行，房銷售面積單月同比增速和百城土地成交價款增速，均首度由正轉負。
國慶期間各大開發商出現新盤降價銷售，業主掀起售樓處維權潮。在一二線城市新房限價的情況下出現折扣優惠，部分城市、區域的去化壓力巨大，房價停漲甚至開始顯著下跌，土地流拍嚴重，財政壓力和穩增長、保就業的壓力再次凸顯。
那麼隨後2012年，樓市進行了怎樣的調整呢？
2012年2月，央行微調房地產信貸政策稱滿足首套房貸款需求，並下調存款準備金率、釋放流動性；3月，首套房貸利率「基準內」定價房地產貸款審批被責令提速；4月，公積金條例修改進入調研期，同期杭州首家房地產公司申請破產；5月，央行再次下調存款準備金率；6月、7月連續降息25個基點。
隨後，在2012年7月，商品房銷售面積單月同比增速由負轉正。當年12月召開的中央經濟工作會議稱，要繼續堅持房地產市場調控政策不動搖。
是不是熟悉的味道？
一邊堅持樓市調控政策不動搖，一邊開始邊際改善，讓剛需入場拖底樓市：一些城市限價政策取消，一些城市以「引進人才」的名義放鬆限購，部分按揭利率最緊的城市在第四季度悄然下降。
重要的是經濟環境也極度相似，2012年，政府為了降低經濟對房地產的依賴，對沖房地產調控導致房價下滑對經濟的負面影響，也出臺了各種扶持其他行業、扶持民營經濟的政策以及區域振興政策。
然而，2012年即使放鬆了政策調控，房價漲了嗎？並沒有，且一直在冷暖之間悠蕩徘徊。因為大家的房價預期碎了。
所以大家放心，歷史上還沒有出現過一波大漲後又接一波大漲的現象發生。而每次大漲都是像2014年那樣，經過長達一年的「超級寬鬆」促成的。而三四線房價只能由貨幣化棚改促發，而現在中央已經嚴令要求去化週期低於18個月的地區採用實物安置，不會再大漲了。
4 2019年趨勢
所以對於2019年，筆者認為：一線城市由於其具有樓市風向標意義，為了響應調控政策不動搖，調控寬鬆空間不大，會繼續著手建立長效機制。二線城市將很有可能實行有針對性、有分寸的政策寬鬆，大概率會通過人才引進破除限購，將是房地產市場供需博弈的主要戰場。至於三四線城市存在一定的改善住房需求，但由於過去一段時間房價過快上漲疊加未來人口持續淨流出，為了防止房價極速回落，會全線放開政策調控。
順便說一句，根據目前的數據顯示。過去兩年多時間小城市銷售出去的商品住宅和剩餘庫存的總和，是2015年年底商品房庫存的6倍還多。
也就是說，上一波房價週期，小城市房地產銷售變好後，不僅把原來的高庫存消化了，還把新建的很多房子也賣出去了。但是賣出去的庫存並沒有憑空消失，仍是房地產市場的潛在供給，只不過從開發商到了老百姓手裡。對於一個在2014年就供給過剩的市場，當前的過剩狀況是更嚴重的，這個大家想一下。
2019年是一城一策，也是一城一價，「一刀切」的政策方式不再適用，也無法再用了。那麼理性市場下，供需結構緊湊的城市，例如一線城市和熱點二線城市會加速觸底，三四線城市會掉頭陰跌。
至於一二線會不會規模性反彈上漲，這個還得看到時候的經濟形勢如何，畢竟現在老百姓連手機都換不起了。
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責任編輯:宇真
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