【看中國2018年8月4日訊】七月份，中共政治局會議落幕，樓市這位妖艷的角兒似乎終於可以蹣跚下場了。
「這對於她是好事兒，不然天天賣命表演，好處沒得多少，結果還被安上了揹黑鍋的罵名，惹得場下看客唏噓不已。」
若你看懂上面這句話，也就對這次會議有了一個戲劇性的背景印象。
中國樓市屬於非完全性交易市場，是「政策市」。例如，2016年的去庫存政策，引發了房價暴漲，在房價上漲週期下，政策的影響遠大於金融、土地、人口概念，王八綠豆都能趁勢賺上一番，投機炒房客暴發，無良開發商大賣，貧困縣房價破萬都屬於正常現象。
但是，真理和理性永遠是正的延續，否則便是滅亡。亂象也終究會被繫鈴人所整治。
此次合計上千字的中央政治局會議公報，房地產部分總共佔了73字：「下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。」可謂蘊藏了下半年房價的行情走勢。但你如果讀懂了前面的經濟部分，就知道這73字可能影響的不止是半年行情，可能2-3年、或者更久。
下面把千字長文濃縮為幾句話，從經濟到樓市進行解讀。大家盡量從經濟方面反推政策趨勢，這樣會有一個更準確的分析思路（如果時間有限，也可以直接劃到底部看房地產部分）。
一 找回三駕馬車
中國政府對外的聲音一向是求穩的，「穩定才是發展的硬道理」。所以，在這次會議中一次性就提出了六個穩：「穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期」。反向思維來講，「六穩」被提到重要位置肯定別有深意，因為上半年的表現的確有些差強人意。就業代表了居民收入，而居民收入則是內需是否能被拉動的基礎。在日漸加快的城市化運動進程中，各地為了今後的發展，紛紛挑破戶籍限制，一輪又一輪的爭搶大學生人才資源。表面上很風光，但是很多城市由於產業匱乏，並沒有對新進入的大學生提供工作，盡到地主之誼，反而是把人才的六個錢包都搶走了。
第二個是關於在棚改貨幣化浪潮中，進城的農民的就業解決問題。城市是否可以提供足夠多的低端密集型勞動崗位，這是一個務必要考慮的問題。然而現在來看，農民同胞的確是享受到了現代化的紅利了，也玩起了網際網路，但似乎只能用得起「拼多多」。
金融代表了社會資金流動產生的效益值。而在上半年去槓桿緊縮貨幣週期下，影子銀行和P2P連爆也證明了金融在當前監管下的脆弱性。老百姓是缺乏投資通道的，除了房子，應該有更多的投資渠道做選擇。
投資也在貨幣緊縮和地方債追補的過程中失速，基建工程加嚴審批停了大半，從上個月社會固定投資掉入冰點可以看出。外貿和外資代表了淨出口，具體下面再講。
所以，這六個穩是中國上半年的經濟問題的代名詞，也就是經濟三駕馬車「消費，投資和淨出口」失速。筆者在之前的文章裡也講過，無論與否三駕馬車是不能丟的，靠醫療、教育、養老簡直是痴人做夢。
而這其中，最棘手的問題就是淨出口，會中也著重強調了：「當前經濟運行穩中有變，面臨一些新問題新挑戰，外部環境發生明顯變化。」這個「外部環境」當然就是指貿易戰。
貿易戰是敏感詞，不多講。但是要說明兩點，一是這次老川主導的貿易戰造成的中美交易環境局勢是不可逆的，他不會放棄唯一一次機會。二是，就之前老川退群，和歐美、日本重組之事已經明擺著將中國的淨出口置於被動之地。目前來講，市場對貿易戰的風險擔憂已經升溫，PMI中的新出口訂單分項已經連續兩個月低於枯榮線。而出口形勢的變化與國內就業息息相關，為減輕貿易戰對國內經濟的可能影響，中國外貿救贖的最好方法看來就是「一帶一路」了。從目前中國對非洲兄弟的「瘋狂投資」可以看出，此事已經迫在眉睫。
很多人認為投資新興市場是沒用的，但你知道非洲的礦藏和土地有多少嗎？如果非洲可以解決中國的18億畝耕地問題，那才可能是最有價值的財富。
前四十年，中國用勞動力用市場和老美換了技術；後四十年，中國同樣可以用技術去換取他國更多的勞動力。所以，此戰中國要贏的話有個前提條件：只要通過「一帶一路」可以將人民幣國際化，龐大的新興市場一定會給中國帶來無限的可能的……（真希望如此！）
二 貨幣，流到該流的地方
貨幣政策是經濟的命脈，也是整個社會從上到下財富信息的預示。會中有三句話特別重要：1、「提高政策的前瞻性、靈活性、有效性……要把好貨幣供給總閘門，保持流動性合理充裕」；2、「要通過機制創新，提高金融服務實體經濟的能力和意願」；3、「把防範化解金融風險和服務實體經濟更好結合起來，堅定做好去槓桿工作，把握好力度和節奏，協調好各項政策出臺時機」。
而這三句話，特別重要的一點就是：未來的政策是具有靈活性，絕不搞一刀切，這對於行業的發展至關重要。因為目前實體經濟因為成本高利潤低，在房地產和金融、網際網路等行業的排擠下顯得異常脆弱，而上半年去槓桿搞一刀切，直接倒了一批努力幹活的實體製造業。而這次，當局也明白了實體經濟是未來，創新是未來，絕不是房地產。其中，貨幣閘門與流動性合理充裕二者在會議中同時出現，表明貨幣政策尚未轉為全面寬鬆。
去槓桿還是未來的主基調，出清殭屍企業和圍堵地方不良融資平臺是主要任務。說到地方不良融資平臺，就得提到地方債：「把補短板作為當前深化供給側結構性改革的重點任務，加大基礎設施領域補短板的力度」。
之前講過這輪房價大漲週期的起因就是以為入不敷出的地方債，然而，房價暴漲拉動地價上漲所得來的財政收入，並不能解決這40萬億的債務黑洞。所以地方基建還得搞，對資金斷供、工程爛尾的必要在建項目也有提速的可能。但經過這麼一折騰，相信未來地方政府應該再也不會亂借錢亂髮展了，因為上面已經掐緊了所有輸錢管道。
發行地方債可以，但是偷偷從銀行借錢就沒門了。
三 還想投機炒房？
這次房地產部分，總共給了73個字，7個分句：「下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。」
中國樓市真正的調整期到底還有多遠？（圖片來源：Getty Images）
首先，筆者發現這次很多專家解讀，都把注意力放在了「下決心」和「堅決遏制」這兩個詞上，還且還要和之前的會議對比，看看是否「過分」。其實，決心大不大這並不重要，重要的是現在的居民槓桿率和居民儲蓄率對標國際已經進入歷史化極限了，如果房價再來這麼一輪必會撐破槓桿泡沫引發系統性金融危機，到時候這盤大棋沒得下了。所以，即使現在經濟下行多麼厲害，也絕不會用房地產對沖。
第二個是因城施策。這也是筆者一向的主要觀點。筆者本人非空軍多軍，但相信好的城市就一定是一張好的股票，即使現在不漲，未來也必然會漲。未來政策會因城而施，人才也會因城而入，企業因城而生。所以未來像貧困縣、沒有產業的三四線這種妖股肯定會被淘汰，未來絕沒有繼續暴漲的可能性。
第三個是供求平衡。目前的市場供需是極度不平衡的，主要是因為限價政策導致開發商利潤折損。現在的開發商就本著寧願不開盤吃貸款利息，也不願意低價出盤的策略和政府博弈。例如，香港為了提高供給，還專門出臺了空置稅，專門面對開發商徵收，直至收到你願意賣房為止。
但是筆者相信，中國內地不會像香港那麼溫柔，如果「下決心」這個態度成立，下半年將會對開發商進行嚴查。如果不賣，那以後就別想拿地了。這個需要時間去耗。
其次是因為炒房客的不合理擁有多套房源，擠壓了供給空間，這個是房地產業最嚴重的問題。炒房客不單佔有供給，而且很多短進短出背著高槓桿的炒房客還是引起系統性經濟危機的源頭。因為一旦市場房價下行，炒房客是最容易規模性拋售房源的，引發社會恐慌情緒，房價大跌。去年的環京樓市就是很好的例子。
第四個是引導預期。預期是最麻煩的事情。事實證明，中央高層希望中國樓市的發展情況是一種配合著通貨膨脹穩健慢漲的形態，也就是所謂的橫盤。但是，橫久必跌幾乎是中國房地產的鐵律。橫盤市場下，你喊剛需出來買房是要被罵的。他們會說，房子不漲價著急什麼？萬一跌了你賠我錢嗎？
所以，冷淡的交易會把市場推向高庫存低交易的蕭條市。這也怪不得為什麼隔幾年就要被刺激一下，因為像2013、2014年那種蕭條市幾乎把房地產推入了死水，牽連了近百個行業的發展。
對於三四線城市的預期更難把控。之前也講過，三四線就是一個快漲慢跌的市場。一是因為二手房交易市場不成熟，二是信息閉塞，大都是靠「朋友之口」去瞭解行情。漲的時候拉幫結派人人喊漲，跌的時候偷偷賣掉就怕別人知道。
所以，這次會議對市場的定調，絕大多數三四線城市會走入慢慢陰跌的趨勢。
第五個是加快建立長效機制。長效機制喊了好幾年了，沒有什麼蹤影。但目前來看，好像做的還可以。例如，目前北京限競房大批量轉成了共產房，深圳新出臺的文件上強調各類新供應用地上建設的商務公寓一律只租不售。多樣化市場供給成為了今後一二線房地產市場的主要趨勢。
而房地產稅的出臺目前來看已經成了板上釘釘的事兒了，出臺時肯定會影響預期導致房價有下跌的波動，但是長期來看，只是政府稅收的一種方式，對房價可能造成的影響還有待觀察。
8月1日，深圳出臺的加碼調控政策，其中主要內容也就是新四限的實施和多樣性住房的供給。但這也預示著，短進短出的炒房客末日審判已經來臨，他們的投機生意在2018年或許會成為絕唱……
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