不是房價違背常識，而是很多人沒搞清楚現在的常識是什麼。（圖片來源：Getty Images）
【看中國2018年6月23日訊】之前，有很多人說中國的房價違背了經濟學常識，如果仔細看完今天這篇文章，你會發現自己受騙了。其實，並不是房價違背了常識，而是很多人沒有搞清楚現在的常識是什麼。
一般來說，商品的價格是由供求關係決定的。供給多，價格跌；供給少，價格漲。現在房價大漲亦遵循這樣的規律。
如果把房子理解成一般的商品，這種商品能生產多少主要是由土地和設計決定的。供地多了，就能蓋更多的房子，設計時樓層更高，也能有更多的房子。
以上兩個因素主要由誰決定？土地供給是由地方政府控制的，房子的設計是由房地產商負責的，但最後還是需要地方政府審批。
所以已經很明確了，整個房地產市場，最後的主導者是地方政府。政府才是遊戲規則的制定者，房產商和購房者只是參與方而已。
最近多個城市房價暴漲，有些人覺得是開發商「捂盤惜售」，造成「萬人搶房」的局面，不排除這是一個重要原因，但根本原因是土地供給太少。
可能有人會問，現在很多地方政府還在依賴土地財政，為什麼要減少土地供應呢？不應該是多賣土地多增加財政收入嗎？
一般來講，應該是這樣，但現在地方政府也知道「捂盤惜售」的道理，憑什麼開發商競拍完土地放幾年可以坐地漲價，而政府不行呢？
地方政府這幾年土地供應量減少了，但土地收入依然在增加，這說明啥？土地單價高了很多。
近十年中國房地產企業土地開發情況。一共包含三項指標，分別是房地產企業待開發土地面積，房地產企業購置土地面積和房地產企業土地購置費用。
按照中國國家統計局的統計口徑，房地產企業待開發土地面積指的是經有關部門批准，通過各種方式獲得土地使用權，但尚未開工建設的土地面積。單獨分析這個數據，可以發現，2008年房地產市場低迷，開發商建房熱情不高，這個數據在近10年都是最高的，達到48,161.07萬平方米。
後來，隨著2009年房地產市場復甦，待開發土地面積開始下降，但隨著房地產企業購置土地面積的上升，待開發麵積也相應的增加了。
再來單獨看看房地產企業購置土地面積。購置土地面積最高點出現在2011年，當時是44,327.44萬平方米，之後一直呈下降趨勢，尤其是2013年開始，下降幅度較大。
到2015年和2016年，房地產企業購置土地面積只有最高峰時期的50%，2016年只有22,025.25萬平方米。
所以，如果要論2016年中國房價大漲的原因，除了貨幣供應量增加，很大一個原因就是土地供應已經告急，在需求增加的情況下，房地產企業已經無米下鍋。
2017年，房地產開發企業土地購置面積上升到25,508萬平方米，比上年增長15.8%，但是和2013年之前相比，還是處於低位。
與以上兩個數據形成鮮明對比的是，房地產企業土地購置費用近10年一直在增長，2007年為4,873.25億元，2016年已經上漲到18,778.68億元，整整翻了3.85倍。
地價漲了，房價肯定要漲。關於這個說法，任志強有個形象的比喻，如果把房子比作麵包，土地就是麵粉，麵粉都漲價了，麵包不漲價說不過去。
不過也有人質疑，房地產商在中國一定就不能虧本嗎？從現實來說，基本上是這樣，如果麵粉價格高於麵包價格，地產商要不漲房價，要不先放著不開發，或者把房子建好了「捂盤惜售」。
現在，政府為了防止房價大漲，用「限價」的方式降房價，結果大家也看到了，萬人搶房，搖號買房，購房成為少數人的權利。
從表面上看，「搖號買房」是因為新房二手房價格倒掛，買到就是賺到，本質上其實是土地供應量減少導致房子的有效供給減少，而多地的「人才戰略」卻創造了更多的需求。
早些年，確實是因為土地財政的本質，導致了地方政府依靠賣地獲取利潤，這一方面拉動地方投資或者說GDP增長，另一方面依靠地產商來打造公共市政配套。
這些年，地方政府都在落實「房住不炒」的房地產調控總要求，不管是一線城市還是二線城市，甚至很多四線城市都出臺了嚴厲的房地產調控政策。
本以為，地方政府要主動革自己的命，主動擺脫對土地財政的依賴，但從現實情況來看，地方政府在下一盤很大的棋。
棋局是這樣的：減少土地供應->通過各種手段去庫存（棚戶區改造、人才計畫等）->房價上漲->以更高的價格賣地。
這局棋的結果就是那樣，供地減少了但是土地購置費直線上升。土地少了，開發商為了賺錢，要不漲價，要不在單位面積土地上蓋更多的房子，所以出現了以下奇怪的現象：在房地產開發企業購置土地面積從2011年大幅下降的這幾年，房屋竣工面積卻在一路上漲。
所以，現在很多城市樓盤房子越蓋越高，密度越來越大，只有這樣，才能在土地越來越少的情況下蓋越來越多的房子。
這樣看來，說地方政府是房地產市場最大的受益者一點也不過分，以前靠多賣地增加財政收入還可以理解，現在賣地少了，收入卻翻了好幾倍，房價不漲都難。
政府為什麼對土地財政如此上癮，而且近幾年把這個制度運用得如此爐火純青？主要還是跟地方政府債務惡化有關。
按照經濟學原理，去庫存的最好手段就是降價大甩賣，很多商品都是這麼做的，但房子在中國是一種非常特殊的商品。
去庫存，如果低價拋售的話，就會引發通縮螺旋，導致資產價格崩盤，進而引起企業利潤減少，導致員工工資下降，從而抑制消費，引起了商品價格持續下跌，企業利潤進一步減少。
這是一個惡性循環，這也是為什麼，中國央行過幾年就會向市場投放基礎貨幣，可以造成一種「財富增加」的假象，消費者才願意消費。
看看下面這個例子會更容易理解，為什麼不敢捅破房地產泡沫。
假如你是一個社區便利店的老闆，批發了很多醬油在小區裡面賣，如果醬油全國統一降價，對於小區的居民來說當然是好事。但對於你來說，就會虧錢。
虧錢了，便利店就會倒閉。如果你的便利店倒閉了，你賒賬的上游經銷商的應收款就收不上來，經銷商也會虧錢，甚至破產，就沒錢給還給生產醬油的廠家。廠家的應收賬款要不回來，也會破產，它們從銀行貸來的錢，就無法償還。
再往下面聯想，銀行收不回貸款，那麼銀行也會虧損，也會倒閉。商業銀行倒閉了，最後一道防線就是央行以及廣大儲戶。
如果再惡化，整個社會就會出現信用崩潰，進而爆發大規模的經濟危機。這就是一個完整的通縮螺旋，這個螺旋能持續的根本原因在於債務槓桿過高。
現在，中國居民的負債率已經很高了，很大一個原因是房價上漲，貸款買房成為常態，所以一旦房價暴跌，發生債務違約，後果不堪設想。
試想，如果你開便利店，進貨的時候沒賒賬，用的都是自己的現金儲蓄，商品價格下跌，便利店虧錢了倒閉了，經銷商會受到波及嗎？後面的連鎖反應也不會發生。
