「房產稅」或「房地產稅」的問題，都是輿論焦點。（圖片來源：Fotolia）
【看中國2018年3月12日訊】每年兩會，關於「房產稅」或「房地產稅」的問題，都是輿論焦點。最近幾年是一年比一年說得更清楚，說明房地產稅也確實真正進入了改革的通道。
今年人大記者會上，中國財政部肖捷部長和史耀斌、胡靜林兩位副部長就熱點問題答記者問，給出了一份相對詳細的最新版官方說法。在房地產稅實施上，總體思路早已確立為「立法先行、充分授權、分步推進」，目前的進度，則處在「抓緊起草和完善房地產稅法律草案」階段。
史耀斌還特別強調了房地產稅是「一種世界通行的稅種」，中國的房地產稅會參考其中共性制度性特點，比如按評估值來徵稅、會有一定稅收優惠、收入歸屬於地方政府，因稅基複雜而需要完備的稅收征管模式等。
順著這個思路，我們可以去研究一番各個國家的房地產稅，然後總結出來相應的規律，來回答三個大家最關心的問題。
對什麼資產/誰收稅，是否包括土地？
房地產稅分為兩個環節，交易環節和持有環節。對於交易稅，爭議並不大。在全世界的各個經濟體，名字可能不一樣，但針對交易的稅一般都有：
➀美國、德國叫房地產交易稅；
➁法國叫登記稅及附加稅；
➂英國、香港，叫印花稅；
➃加拿大稍微特別一點，二手房轉讓叫房地產轉讓稅，新房則叫商品和服務稅。
大家在房地產稅上糾結的問題，在於持有環節上，收的是「房產稅」還是「房地產稅」。
常見的觀點，如果收的是「房地產稅」，那麼土地國有，不是個人所有，按所有權收稅沒有道理；如果是「房產稅」，那麼我們目前的房屋產權為70年，租了土地70年使用權，在上面建房子，徵稅就必須去掉土地的價格。
在已有的模式中，主要分為兩種類型：
一種，是美國和日本這樣的，土地私有。則土地和房產歸總在一起，都作為不動產（或在更大範圍內算作財產），以此為徵稅的對象，簡單易行。
另一種，是英國和香港經濟，土地是公有（英國在名義上是英王所有），其中香港與中國大陸的情況最為類似。
香港針對物業，收取三類持有稅，分別是地租、差餉（正式應該叫土地稅）和物業稅：
➀地租：除了土地出讓金之外，每年還要從土地收取的租金。
➁差餉：針對土地的使用權（而非所有權）收的稅。
➂物業稅：針對物業出租的稅費，不出租則不用交。
要交多少稅？家庭是否可以承擔？
在持有稅的稅率上，美國的中間值在1.4%左右，同時還能抵扣個人所得稅等稅費，最後算下來，平均的稅費，相當於美國家庭中位數收入的3%∼5%。日本的稅率則是1.4%，但土地和房產的評估值通常會在市價基礎上打一個相當大的折扣。
與中國情況接近的香港，收取的則更少。稅收的參照基數，不是房子加土地的價值，而是以類似物業的平均年租金。每年必須要交的差餉和地租，稅率分別是5%和3%，平均相當於香港家庭支出的3%∼4%。
香港和美國、日本在房地產稅稅收形式上雖然有所不同，但原則都是統一的，就是要將房地產稅維持在一個公眾可以接受的範圍內，大致的範圍就是家庭年收入或是支出的3%∼5%。
比如日本，評估價格大約是市價的五至七成，此外，住宅用地200平方米以下的為「小規模住宅用地」，不動產稅按課稅標準額度的1/6徵收，超過200平米的按照1/3，都市規劃稅則分別按照1/3和2/3。
如果一套用地不到200平的不動產，土地價值150萬人民幣，房子成本50萬人民幣，評估按照六成，則：
稅費=200*0.6*1/6*1.4%+200*0.6*1/3*0.3%
最後可以算出，一年的稅費為0.4萬人民幣。
在香港，一套200萬房子的租金大約4萬左右，如果自住，稅費為0.32萬。
其實各個國家的稅率仔細算算，都不算高。
在交易環節，稅率情況差異就非常大了，
低的，低到幾乎沒有，比如美國的部分州，只有象徵性的0.01%。
高的，為了調控樓市，可以高到幾乎離譜，比如香港的印花稅，買一次房子交稅費就要脫層皮。
滿足「香港永久居民」和「買首套物業」兩個條件的，還算客氣，收你15%。不滿足的，比如非香港居民、企業購置物業或購置二套房，一次性收你30%。如果你是投機性買進賣出的，對不起，還要收懲罰性的額外印花稅：
▷6個月內轉手，收20%
▷6∼12個月內轉手，收15%
▷12∼36個月內轉手，收10%
交易費用之高，堪稱辣手摧花，大陸房地產交易環節，儘管有7種稅要交，但加起來與香港一比較，也算是很友好了。
全世界能成功徵收的房地產稅，都有幾個基本特點：寬稅基、少稅種、低稅率。中國目前情況則是反著來：
➀窄稅基：中國的房產稅一直都有，但其中包括住宅在內的90%是豁免的，只有10%的商用房要交物業稅。
➁多稅種：全流程共16個稅種，土地開發建設環節7個，房產交易環節7個稅種，持有環節2個。
➂高稅率：即便不算土地出讓金，佔GDP 6%的房地產行業依然貢獻了14%的稅收。
中國房地產稅改革的方向，就是合併稅種、增加稅基、有增有減。整體稅率負擔，則可能根據各城市情況自行確定。但一旦對居民持有房產收稅，則應相應減少交易環節稅負。
對房價有何影響？
很不幸，房地產稅對房價的影響，可能遠不如預期。指望靠稅降房價的，不太現實，至少希望依靠收稅直接降低房價的可能性並不大。
▷比如美國，房地產稅在建國之初就已經確立，但在200多年中，房價始終處在長期上漲的通道中，在1980年代和1990年代加大免稅力度，以及控制部分州稅率後，房價也並未因此而快速上漲。
▷日本，在1950年代改革稅制，之後徵收1.4%的房地產稅，然後60∼80年代，日本的房價一飛衝天，並沒有受到影響。
▷韓國，1990年推出物業稅，繼續維持高速增長一段時間後，增速出現一定回調。2005年再推出綜合房地產稅，房價出現短暫下滑，但之後又繼續加速上漲。
▷香港，更不必說，除了房地產持有稅，為了打擊投機，交易的印花稅一路提高到超高的程度，但房價始終在快速上漲。
房價的關鍵，始終在於供求關係。如果這一點沒有根本性改觀，房價如何在保證財政收入和對供求市場進行適度調節之間保持平衡，況且，房地產稅在稅基、稅率、執行上也存在很多的不確定。
