中國個人住房抵押貸款利率普遍上漲。(圖片來源:Adobe stock)
【看中國2018年2月7日訊】進入2月份開始,廣州傳來消息,四家國有銀行同時發聲,首套房利率全部上浮10%,二套房利率上浮15%,要知道去年同期,在廣州買房,還執行的是85折貸款利率,也就是說去年您要是買房貸款,一年利率只有4.16%,而現在差不多5.4%了,那麼我們來算筆賬,如果您貸款100萬元,30年,按照去年的利率,您每月還款4866元,總計支付利息75萬元。如果要按現在的利率計算,每月還款達到5615元,總計支付利息102萬。廣州的房價別管降沒降,但這利息確實讓你又多掏出去27萬,每月多還款749元。
貸款100萬的尚且如此,貸款200萬,300萬的呢?現在廣州,怎麼也得貸款個幾百萬吧,所以這無形中購房負擔就增加了大幾十萬。但您還別不樂意,就這還不見得能夠貸到款,經常讓你一等就是幾個月,銀行個人住房貸款的額度仍然是十分緊張。
其實這種事很多了,北京,上海也早就是1.1倍利率,甚至有的銀行首套房也執行了1.2倍利率,也就是說你現在貸款,得付出5.88%的利息,那樣每100萬,每月還5918,貸款總利息高達113萬。就這麼高的利率同樣是一貸難求,銀行莫非瘋了不成,怎麼就突然對個人住房按揭貸款,態度大變呢?
首先,監管趨緊,以前銀行視個人住房按揭貸款是個寶,因為風險低,有抵押。幾乎躺著賺錢,所以有求必應。但現在監管趨嚴,銀行資金越來越少。都去補充流動性了,理財也不能隨便發了。所以資金管理難免捉襟見肘。
其次,個人貸款很不划算,銀行也不樂意放房貸了,之前因為利率低,誘惑少,所以相比之下,個人按揭貸款穩定,收益不錯。現在債券利率漲上來了,銀行賺錢的手段多了,而且比個人按揭貸款更安全,比如他還不如去買國開債,國開債現在利率是5.1%,這東西沒什麼風險,而且沒有20%的資金佔用,比如銀行拿100萬去買國開債,他只要出這100萬,一年就能收到5.1萬的收益。
而如果這100萬拿去放貸款,他得拿出120萬,100萬借給個人,20萬作為風險備付,按照基準利率4.9%計算,相當於他用120萬賺到了4.9萬,所以實際收益就只有4.08%而已,對他來說很不划算。
如果要讓他有動力,就得上浮利率,換句話說即使他得把這1.2的倍數加上去,也就是4.9X1.2=5.88%,這樣120萬一年賺5.88萬,收益率只有4.9%還是不如買國開債划算。所以我們才看到,儘管上浮了這麼多,銀行仍然不積極,那麼怎麼才能讓他積極呢,至少不虧機會成本,那就是國開債的利率乘以1.2倍,也就是5.1%X1.2=6.12%,當銀行貸款利率上浮到6.12%以上的時候,他才會積極放款。所以我們看到,住房按揭貸款雖然很少,但之前各種房抵貸放的卻很多,因為房抵貸基本利息都過了7%。
第三,監管機構的窗口指導,房住不炒的大背景下,收縮銀行槓桿,本身就是樓市調控的一個途徑,所以上浮利率這種事自然也就順理成章,但各地對於樓市調控的迫切程度不一樣,真心調控的地方,利率會卡的更狠,貸款也會批的更少。而假調控的地方,則睜一隻眼閉一隻眼,還在積極推動銀行釋放住房貸款。
大家別小看銀行貸款的上浮,這個合同可是跟隨你整個還款週期的,也就是說你當初簽的8折,那就一直是基準利率的8折,即使現在銀行錢這麼緊張了,您也還是8折房貸,只要基準利率不變,也就是央行不上調貸款基準利率,您的還款金額不變。
如果您現在買房簽的1.1倍或者1.2倍,那也是一樣,以後不管調控是不是放鬆,您都得背著這個倍數,過幾年沒準重回寬鬆週期,到時候沒準又見到8折貸款了,但對不起,跟您沒關係,您的貸款還得按照1.1倍或者1.2倍來還。
所以回答標題上的問題,現在能不能買房,這個一定要想好,現在就是要通過利率釋放一個重要的信號,這時候國家是不希望你買房子的,這時候買房子是很不划算的。如果你只是想投資,你的目的不是買房來住,也不是房子升值,而是讓升值的房子變出更多的現金,並且收回來,利率提高在抑制需求,造成流動性下降。也就是說你投資的房子,未來可能空有市值,但是根本無法變現。炒股炒成股東很難受,炒房炒成房東,一樣會很悲哀。最後的結論就是,這兩三年房價降不降不好說,但貸款利率一定會漲。