斬斷住房投資的所得才能讓泡沫擠出（網路圖片）
【看中國2017年3月24日訊】從2004年開始，政府年年房地產調控，但中國房地產市場的調控則是越調控，價格越是上漲或瘋狂，出臺的房地產政策往往會事與願違。何也？十幾年來出臺的房地產調控政策從來沒有動房地產投資炒作的乳酪。只要不動房地產投資的乳酪，即扼住房地產投資賺的利益，房地產投資者肯定是會越戰越勇，政府出臺的任何房地產政策，房地產投資炒作者都有辦法與方式來化解。
特別是這十幾年，在房地產投資者賺得盆滿盤滿之後，房地產投資成了國內居民財富增長或暴富的工具。現實的生活，身邊大量的房地產投資炒作成功的經驗，把許多沒有財富的家庭推到中產階級或財富持有者的頂端。這更是把房地產投資能夠增長財富的觀念深入到國人的內心深處。在這種情況下，政府想通過行政性的事前限制或勸告式的方式讓投資者不進入市場，即所謂的限購限貸等政策，用行政性的市場管理方式等想讓中國住房投資者退出現在這個市場，幾乎是不可能的事情。
反之，只要房價不下跌，無論是一線城市，還是其他二線三線四線城市，住房投資炒作者都能夠找到化解當前這些房地產調控政策的辦法及方式。也就是說，在當前住房投資是財富增長最好的途徑的這個觀念引誘下，在當前住房按揭貸款利率為歷史最低水平的情況下，住房投資者只要感覺到住房購買是有利可圖的途徑，他們就能夠千方百計地採取不同方式湧入房地產市場。
可以說，香港是住房投資者天堂，中國房地產市場發展到今天基本上是對香港房地產市場翻版，不過這種翻版或學習也只學香港房價上漲或飈升這部分，其他則學得不多。這裡先舉一個香港的例子，看看香港的住房投資者是如何規避市場規則湧入市場的。
在2008年美國金融危機之後，由於全球的貨幣政策寬鬆了再寬鬆，銀行利率降低到歷史以來的最低水平，從這開始，在香港這個炒房者的天堂，已經是天賜良機了。這時，大量的住房投資炒作者湧入市場讓香港的房價短期快速飈升。在這種情況下，迫使香港政府不得不出臺額外印花稅、買家印花稅、雙倍印花稅和收緊按揭成數等事前限制的政策，試圖讓住房投機炒作者及非香港居民退出市場。但這些政策出臺之後，房地產市場的價格仍然還是飈升，這又迫使香港政府2016年11月出臺劃一的雙倍印花稅15%來遏制房地產炒作，只是該稅收政策規定香港首次購買住房者可獲得豁免，希望以此來加重住房投資者成本，幫助真正首次購買住房者進入市場。
但是由於這種購買住房的雙倍印花稅也存在漏洞（其實，任何制度設計都是不完全，沒有不存在漏洞的制度），比如，任何香港永久居民在簽署購買住房合同時在香港沒有持有住房，都算是首套購買。所以一些房地產炒作的老手，只要在簽訂購買住房合同時沒有持有住房都是首次購買住房，就可減免雙倍印花稅。
還有，香港的印花稅文件不是以住房單位數量為標準，讓住房投資者可以一份購買住房合同購買多套住房來減免雙倍印花稅，這份合同以上限為4.25%的舊稅率來計算。本來香港政府出臺雙倍印花稅之後，住房投資炒作者有所收斂，但是其稅制的漏洞很快就被住房投資炒作者所識破。
在這種的稅收制度漏洞下，香港大量的住房投資者又開始湧入市場。因為，這種稅收制度不僅讓長期住房投資者老手只要購買時沒有持有住房可以以首套購買的方式進入市場，而且可以用一份合同購買多套的方式購買住房。這樣香港房地產又開始火爆。根據香港房地產開發商及中介所公布的數據顯示，2016年11月香港的房地產市場新盤一份多戶合同約佔整體一手銷售單位5%至10%，到今年2月增至17%。近月香港兩個啟德新盤首輪開盤，一份多戶的合同大手客佔50%和40%；早前的將軍澳和馬鞍山新盤，大手客也佔38%和31%。
香港這個案例表明得十分清楚，任何制度安排都是不完全的，如果這些制度安排要遏制房地產投機炒作不是從事中及事後入手，即把房地產投資收益控制住而僅是事前限定，那麼房地產投資者總是能夠找到化解辦法。還有，無論香港還是國內，房價飈升、房地產泡沫吹得巨大等房地產炒作嚴重的現象，基本上都是與投資炒作者有關。如果不遏制住房投機炒作者投資收益，想讓他們退出市場根本就不可能。再就是當前整個樓盤有近50%的住房為住房投資者所購買，房價豈能不飈升或瘋狂？
對於中國房地產市場，無論是整頓房地產市場，還是嚴查房地產購買者的資格，嚴查房地產的首付貸、過橋貸等，這些政策及方式不能說沒有一點用，但這些政策都只能解決皮毛上的問題，這種事前限制所起到作用的十分有限，房地產的投機炒作仍然是會盛行。更為重要的是當前政府的房地產市場政策給市場預期是，政府是不會讓房價下跌。在這種情況下，當前的房地產調控政策更是難起到遏制房地產炒作及遏制房地產泡沫的作用。
